월요 기획 <지갑이 두둑해 지는 ‘법’> 코너 시작합니다.


이른 나이에 명예퇴직을 하신 분들이나
취업이 안 된 분들의 경우
소규모로 창업을 고려하게 되는데요.

창업할 때 꼭 필요한 것이 상가건물이죠.

오늘은 상가 건물을 임차할 때
어떤 법의 보호를 받을 수 있는지 알아보겠습니다.

법무법인 동인 김주범 변호사 나오셨습니다.


MC / 안녕 하십니까~

▶▶ 출연자 인사


1) 상가라고 하면 가장 먼저 떠오르는 것이 권리금인데요. 권리금, 어떻게 규정된 건가요?

▷ 권리금에 대해 법으로 규정한 것은 없습니다. 다만, 판례에서는 권리금을 “영업시설·비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우 혹은 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치의 양도 또는 일정기간 동안의 이용대가”라고 표현하고 있습니다. 일반적으로 전 임차인이 신 임차인에게 상가 건물을 양도하면서 주고 받는 금전을 말합니다.


2) 상권이 잘 형성되어 있는 곳은 권리금만 상당하죠. 권리금을 주고 새롭게 상가를 얻으시려는 분은 권리금을 다시 돌려받을 수 있느냐에 대해 관심이 클 듯 한데요.

▷ 권리금은 보통 전 세입자와 신 새입자 간에 수수되는 금전으로서 상가 소유자와는 관계없이 이루어집니다. 권리금을 상가 주인한테서도 받을 수 있다고 생각하시는 분이 간혹 있는데, 상가 주인에게는 권리금에 대한 책임이 없습니다.


3) 상가 소유자가 상가를 운영하다가 보증금을 받고 상가를 임대하면서 권리금을 받는 경우도 있죠? 이럴 때에도 임차인이 상가 소유자로부터 권리금을 달라고 할 수는 없는가요?

▷ 이 경우에도 원칙적으로 상가 소유자에게 권리금을 돌려 달라고 할 수 없습니다. 다만 일정한 기간 이상으로 임대차 계약을 존속시키기로 하는 임차권 보장의 약정이 있었는데, 상가 소유자의 사정으로 임대차 계약이 중도 해지됨으로써 당초 보장된 기간의 이용이 불가능하였다면 소유자인 임대인은 임차인에 대하여 그 권리금의 일부를 반환할 의무가 있습니다.


4) 권리금이란 게, 임차인 간에 수수되는 것이고 시장 상황이 나빠져서 권리금을 주고 들어올 임차인을 구할 수 없으면 권리금을 받을 수 없다는 것이군요.

▷ 네, 그렇기 때문에 가능하다면 임대차 계약 기간 내에 영업이익으로 권리금을 회수할 수 있을 정도의 권리금만 지급하는 것이 좋습니다.


5) 지난 시간에 주택임대차 보호법에 대해서 설명해 주셨는데, 주택임대차 못지않게 영세 상인들의 점포 운영을 보호해야 할 필요성도 있을 것 같아요. 영세 점포 보호를 위한 법률이 있습니까?

▷ 주택임대차보호법과 흡사한 것으로 상가건물임대차보호법이 있습니다. 상가건물임대차보호법에서도 대항력과 우선변제권, 소액상가임차인의 최우선변제권, 임차권 등기 명령 등의 제도를 두고 있습니다.


6) 상가임대차 보호법이 모든 상가 건물에 적용되는 건가요?

▷ 상가임대차보호법의 보호를 받기 위해서는 그 건물이 사업자등록의 대상이 되는 상가건물이어야 합니다. 또한 영업용 건물이라고 하더라도 보증금액이 일정 금액 이하여야 하는데 보증금 총액이 서울시는 2억 6천만원, 대부분의 경기지역(수도권중 과밀억제권역)은 2억 1천만원 이하여야 상가임대차 보호법의 보호를 받을 수 있습니다.


7) 보증금을 약간 적게 하는 대신 매달 월세를 내는 경우는 어떤가요?

▷ 그때에는 월세에 100을 곱한 금액을 보증금에 합산해서 계산합니다. 만약 보증금 1억원에 월 200만원의 월세를 내기로 했다면 월세 200만원에 100을 곱한 금액인 2억원에 보증금 1억원을 더한 3억원이 환산 보증금이 되어 서울시가 정한 2억 6천만원을 초과하기 때문에 법의 보호를 받지 못합니다.


8) 서울시의 경우 월세나 보증금이 꽤 높은 것으로 아는데 상한선이 2억 6천 만 원 정도라 많은 분들이 적용을 받지는 못하는 아쉬움이 있네요.지난 시간에 주택임대차는 동사무소에 전입신고를 하면 대항력을 취득한다고 말씀해 주셨는데, 상가의 경우는 어떤가요?

▷ 대항력이란 건물이 다른 소유자에게 팔리더라도 새로운 주인에게 기존의 임차 기간 동안 계속해서 영업을 할 것을 주장할 수 있는 권리인데요, 건물을 인도받고 사업자등록을 하면 됩니다. 그리고 관할 세무서장으로부터 임대차계약서상의 확정일자를 받으면 건물이 경매에 부쳐질 경우 후순위 권리자나 일반 채권자보다 우선해서 낙찰대금에서 보증금을 받을 수 있는 우선변제권이 주어지게 됩니다.


9) 서울에서 영업하는 분들 중 환산 보증금이 2억 6천 만 원 이하이신 경우 법의 보호를 받으려면 사업자등록을 하고 세무서에서 확정일자를 받아야겠네요.보통 상가 같은 경우도 2년 정도 계약하는데, 이 기간이 지나고 나서 상가 주인이 나가라고 하면 참 곤란할 것 같아요. 특별한 보호가 있나요?

▷ 상가임대차 보호법을 적용받는 영세 상인에게는 계약갱신요구권이 있습니다. 계약갱신요구권은 임차인이 임대차 기간 만료 전 1개월 전까지 계약갱신을 요구하면 임대인이 정당한 이유 없이 계약 갱신을 거절하지 못하도록 한 것입니다. 다만, 3회에 해당하는 금액의 연체 차임이 없어야 하는 등 임차인이 기존의 임대차 계약을 충실히 이행한 경우여야 합니다.


10) 임차인이 계약갱신을 요구해서 갱신이 되면 보증금이나 월차임도 기존 계약과 동일하게 되는 것인가요?

▷ 보증금이나 월 차임은 일부 인상이 가능하지만 법에서 인상율에 제한을 두고 있습니다. 보증금이나 월 임료 모두 9%의 범위 내에서만 인상이 가능합니다.


11) 계약갱신 요구권은 언제까지 행사할 수 있는가요?

▷ 임차인의 계약갱신요구권은 최초의 임대차기간을 포함한 전체 임대차기간이 5년을 초과하지 아니하는 범위에서만 행사할 수 있습니다. 그러니까 영세 상인들의 경우 최대 5년까지 건물을 계속 임차해서 사용할 수 있습니다.


12) 계약 기간이 종료되어서 상가를 비워줘야 하는데 임차인 입장에서는 상가 인테
리어에 많은 비용을 쓴 경우가 있지 않겠습니까? 상가 주인으로부터 인테리어 비용은 받을 수 있는지 궁금하네요.

▷ 임차인이 건물의 객관적인 가치를 높이기 위해 투입한 비용은 유익비로 임차인이 그 투입한 비용 또는 건물의 가치 증가액에 해당하는 금액을 상가 주인에게 청구할 수 있지만, 임차인이 영업을 하기 위해서 투자한 시설비용은 일반적으로 유익비로 인정되지 않습니다. 오히려 임대차 계약서에 원상회복의무를 규정해 놓는 경우가 많기 때문에 설치한 인테리어를 모두 철거해 주고 상가를 비워줘야 할 때가 많습니다.


13) 많은 비용을 들여 인테리어를 할 때에는 상가 주인과 상의해 보고 임대차 기간을 장기간으로 해 두는 것이 좋겠군요.이쯤에서 오늘 말씀을 정리해 주실까요?

▷ 권리금은 임차인 사이에 주고 받는 것으로 임대인인 상가 주인은 반환의무가 없습니다.환산 보증금이 서울시는 2억 6,000만원, 대부분의 경기도 지역은 2억 1천만 원 이하라면 상가건물임대차 보호법을 적용받게 됩니다. 상가건물임대차 보호법이 적용되고 관할 세무서에서 사업자 등록과 확정일자를 받으면 주택임대차와 유사하게 대항력과 우선변제권을 취득하게 됩니다. 또한 최대 5년의 기간 동안 계약갱신권을 행사할 수 있고 임대인은 보증금이나 월 임료를 9%를 초과해서는 인상할 수 없습니다.


MC / 지금까지 김주범 변호사와 함께하는 ‘지갑이 두둑해지는 법’ 코너였습니다. 좋은 말씀 감사합니다.