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- 방송시간 : [월~금] 09:00~10:00
- 진행 : 조태현 / PD: 김세령 / 작가: 강정연
지난 시간에는
전세 계약을 체결 시, 주의해야 할 점들을 짚어봤는데요.
오늘은 부동산 매매계약을 체결할 때
주의할 것들은 무엇인지 알아보겠습니다.
법무법인 동인 김주범 변호사 나오셨습니다.
MC / 안녕 하십니까~
▶▶ 출연자 인사
1) 부동산 중개사가 중개해 주는 경우는 큰 문제가 없겠지만, 매매 당사자가 중요한 내용을 알고 있는 것이 중요한 것 같습니다. 부동산 매매계약을 할 때도 일반적인 주의사항은 임대차 계약을 체결할 때와 비슷하겠죠?
▷ 네, 전세계약을 할 때와 마찬가지로 돈을 지급할 때마다 등기부등본을 발급받아서 근저당권을 새로 설정한 것은 없는지 확인하고, 등기부 등본상의 소유자와 매도인이 일치하는지 신분증을 보고 확인하는 것은 같습니다.그리고 저번에 말씀드린 대로 임차인의 보증금을 새로운 매수인이 책임져야 하는 경우도 있으므로 임대차 계약관계도 확인해 보는 것이 좋습니다.
2) 많은 분들이 부동산 계약을 체결한 후에 소유권이전등기가 되기 전에는 계약금을 배액만 주면 계약이 해제되는 것으로 알고 있는데, 맞습니까?
▷ 보통 계약에서 계약금의 배액을 지급하거나 이미 지급한 계약금을 포기하고 계약을 해제하는 것을 계약금해제라고 합니다. 그러나 계약금 해제가 언제든지 가능한 것은 아닙니다. 민법에서는 “매매의 당사자일방이 계약당시에 금전 기타 물건을 계약금, 보증금등의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간에 다른 약정이 없는 한 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 교부자는 이를 포기하고 수령자는 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다”라고 정해 놓고 있습니다. 즉 “일방이 이행에 착수할 때까지” 계약금 해제가 가능한데요, 일반적으로는 계약금 지급 후에 처음 지급하는 매수대금 즉 중도금 지급이 있으면 이행에 착수했다고 보기 때문에 매매계약 당사자는 중도금 지급 전 까지만 계약금 해제를 할 수 있습니다.
3) 중도금 지급 후에 계약을 해제하려면 어떻게 해야 될까요?
▷ 부동산 매수인과 매도인 사이에 처음부터 계약 해제 사유를 정해 놓을 수 있습니다. 당사자의 합의에 따라 매도인은 소유권이전등기시까지는 언제든지 계약을 해제할 수 있다고 정해 놓는 것도 가능하고, 부동산 담보로 대출을 받아서 매수할 경우 부동산 담보 대출이 되지 않을 경우에는 계약을 해제할 수 있다고 미리 정해 놓으면 그 합의에 따라서 매매계약을 해제할 수 있습니다.
4) 계약해제에 대해 당사자 사이에 미리 합의가 없으면 어떻게 되나요?
▷ 사후에 당사자가 계약 해제에 대해서 합의가 있으면 해제가 가능합니다. 그런데 상대방이 합의해 주지 않으면 원칙적으로 매매계약 해제는 불가능하고 다만, 상대방의 채무불이행이 있으면 가능합니다.
5) 채무불이행이라는 것이 구체적으로 어떤 것을 말하나요.
▷ 당사자가 최초에 합의한 것을 지키지 않는 것입니다. 예를 들면 중도금을 언제까지 지급하기로 했는데 지키지 않았다던가, 부동산에 설정되어 있는 근저당권을 해소하기로 했는데 아직까지 해소하지 않았다던가 하는 것들이 채무불이행 사유가 됩니다.
6) 채무불이행이 있는 경우도 곧바로 해제가 가능한가요?
▷ 계약을 해제할 때에도 계약이나 법에서 정한 절차를 지켜야 합니다. 민법에서는 “당사자일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다.”라고 규정해 놓았는데요, 일반적으로는 상대방에게 계약서에 이러이러하게 되어 있는데 지켜지지 않고 있으니 언제까지 꼭 해 달라 라고 이행을 독촉 후에도 상대방이 계약을 지키지 않으면 계약해제를 할 수 있습니다.
7) 계약해제를 하는데 특별한 방식이 필요하지는 않습니까?
▷ 이행최고나 계약 해제 모두 특별한 방식을 필요로 하지는 않습니다. 전화통지나 직접 만나서 할 수도 있지만 나중에 문제가 될 경우 입증이 곤란한 경우가 많습니다. 따라서 가능하다면 내용증명 우편을 이용하는 것이 좋습니다.
8) 상대방이 계약 사항을 어겨서 계약이 해제될 경우, 손해배상을 받을 수 있을까요?
▷ 당연히 손해배상을 받을 수 있습니다. 다만, 실무적으로 부동산매매계약이 해제되었을 때 발생하는 손해가 얼마인지 산정하기 어려운 경우가 많습니다. 그래서 계약 조항에 “손해배상액의 예정”을 넣어서 해결하는 것이 좋습니다.
9) 손해배상액의 예정이 무엇인지 설명해 주시죠.
▷ 손해배상액의 예정이란 채무불이행의 경우에 채무자가 배상해야 할 손해배상의 액을 당사자 사이의 계약으로 미리 정해 두는 것을 말합니다. 법률 분쟁이 생겼을 경우에는 채권자가 손해배상액을 입증해야 하는데, 손해배상액의 예정은 그 입증의 어려움을 피하고 그로부터 생기는 분쟁을 예방하기 위해 이용됩니다. 실제 계약에서 “위약금” 등으로 표현됩니다.
10) 계약할 당시에는 계약을 꼭 지키겠다는 마음으로 위약금을 정하게 됐는데, 나중에 사정이 생겨서 계약을 불이행했을 때 위약금이 너무 큰 경우가 있을 듯한데요. 이럴 때도 위약금을 전부 지급해야 하나요?
▷ 원칙적으로 채무를 불이행한 당사자는 최초에 약정한 대로 손해배상액의 예정액 즉 위약금을 전부 지급해야 합니다. 다만, 민법에서는 "손해배상의 예정액이 부당히 과다한 경우에는 법원이 이를 적당히 감액할 수 있다."고 규정하고 있습니다. 계약서에 정한 위약금이 실제 발생하게 되는 손해배상액보다 매우 크다면 법원에서 위약금을 감액할 수 있습니다. 제가 맡았던 한 소송에서는 위약금을 10억원으로 정했었는데 법원에서 실제 발생하는 손해액 등을 감안해서 위약금을 6억원 정도로 감액한 사례도 있습니다.
11) 예를 들어 부동산 매수인은 중도금을 모두 지급하고 잔금까지 지급하려고 하는데, 매도인인 집주인이 이전등기를 해 주지 않고 만나려고도 하지 않는다면, 어떻게 해야 하나요?
▷ 그럴 때는 조금 전에 말씀드린 대로 계약이행을 최고한 후에 계약을 해제하고 손해배상을 청구하는 방법이 있습니다. 그리고 부동산 매수인이 그 부동산을 꼭 취득하고 싶을 때에는 잔금을 공탁하고 집주인을 상대로 소유권이전등기 소송을 제기하면 됩니다.
12) 법원에서 판결을 받으면 매수인 단독으로 이전등기가 가능한가요?
▷ 네, 가능합니다. 그리고 집주인이 다른 제3자에게 소유권이전등기를 해 놓을 수도 있을 수 있기 때문에 이때에는 부동산에 부동산처분금지 가처분을 해 놓은 후에 소유권이전등기 소송을 하는 것이 좋습니다.
13) 이쯤에서 오늘 내용을 요약해 주실까요?
▷ 계약금 해제는 보통 중도금 지급 이전까지만 가능합니다. 이후에 계약을 해제할 때에는 미리 정한 계약해제 사유에 해당하거나 상대방의 채무불이행이 있는 경우여야 합니다. 계약을 해제할 때에는 내용증명으로 계약이행을 최고한 후에 계약을 해제하여야 합니다. 또한 계약서에 손해배상액의 예정을 해 놓으면 손해액에 대한 입증곤란이나 분쟁을 피할 수 있습니다. 그리고 매도인이 아무런 이유없이 소유권이전등기를 거부할 경우에는 부동산에 처분금지 가처분을 한 후 소유권이전등기 소송을 제기할 수 있습니다.
14) 앞에서 집주인이 소유권이전등기를 넘겨주지 않고 피할 때에는 잔금을 공탁하면 된다고 했는데요. 공탁에 대해서 잠시 말씀해 주시죠.
▷ 살다보면 상대방으로부터 빌린 돈을 갚으려고 하는데도 상대방이 고율의 이자를 노리거나 담보 목적물인 부동산을 경매로 빼앗기 위해 피하는 경우가 있는데 이때 유용한 제도가 공탁입니다.공탁이란 법령에 정해진 규정에 따라 돈이나 물건을 공탁소에 맡겨 두면 그것으로 자신이 해야 할 의무를 다한 것과 같은 효과를 인정하는 제도입니다. 공탁을 하게 되면 이자가 늘어나는 것을 막을 수 있고 근저당권 등 담보권이 설정되어 있으면 그에 대해서 말소를 청구할 수도 있습니다. 공탁을 하려는 사람은 공탁서를 2통 작성해서 법원의 공무원에게 제출하면 됩니다.
MC / 지금까지 김주범 변호사와 함께하는‘지갑이 두둑해지는 법’ 코너였습니다. 좋은 말씀 감사합니다.
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