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- 방송시간 : [월~금] 09:00~10:00
- 진행 : 조태현 / PD: 김세령 / 작가: 강정연
오늘은
전세계약서를 작성할 때 주의해야 할 점은 무엇인지
알아보겠습니다.
법무법인 동인 김주범 변호사 나오셨습니다.
MC / 안녕 하십니까~
▶▶ 출연자 인사
1) 부동산 중개사 같은 전문가가 있을 때는 별 문제가 없겠지만, 중개인 없이 계약을 체결해야 되는 경우도 있죠. 특별히 주의해야 할 점이 있을까요?
▷ 부동산 전세 계약을 중심으로 말씀드리자면은 우선 전세계약의 목적물이 어떤지 잘 봐야합니다. 즉 등기부등본을 발급받아 봐야 합니다. 예전에는 법원이나 등기소에 직접 방문해야 등기부등본을 발급받을 수 있었지만 요즘에는 인터넷으로 대법원 홈페이지를 방문하면 직접 발급받을 있습니다.
2) 등기부 등본에서 어떤 것을 확인해야 하나요?
▷ 먼저 부동산의 소유자가 누구인지 확인한 후 전세를 놓으려는 임대인의 신분증을 보고 등기부상의 소유자가 맞는지 확인해야 합니다.가능하다면 소유자와 직접 계약을 체결하는 것이 좋겠지만, 집주인의 남편이나 아들 같은 대리인과 계약을 해야 할 때가 있는데요, 이때에도 대리인의 신분증, 위임장, 소유자의 인감증명서를 확인하고 가능하다면 소유자에게 전화라도 해서 임대차 계약 체결 사실을 알고 있는지, 대리인과 계약을 체결해도 되는 것인지 확인하는 것이 좋습니다.
3) 또 확인해야 할 것은 없나요?
▷ 그 다음으로는 근저당권의 채권최고액이 얼마인지, 가압류와 가처분은 없는지 확인해야 합니다.
4) 요즘 같은 경우 아파트를 살 때 은행돈을 빌려서 사는 사람이 많아서, 근저당권이 없는 경우가 오히려 드물 듯 한데요. 근저당권 설정액이 얼마 정도 있으면 안심해도 될까요?
▷ 딱 잘라 말씀드리기는 매우 어렵습니다. 다만, 현재 서울 아파트의 경우 법원 경매에서 감정평가액의 70∼90% 정도 사이에서 낙찰이 되고 있습니다. 법원의 낙찰 예상 금액에서 근저당권상의 채권최고액을 뺀 금액이 보통 전세 입주자가 받을 수 있는 금액입니다.
5) 등기부상에 가압류나 가처분이 있으면 임차인에게 어떤 불이익이 생길 수 있나요?
▷ 가압류나 가처분은 아직 확정되지 않은 권리이기 때문에 당장은 큰 문제가 없습니다. 그러나 나중에 그 권리가 확정되게 되면 부동산이 경매에 부쳐지거나 소유자가 달라 지게 되는 등 문제가 발생할 수 있기 때문에 가압류나 가처분이 있는 부동산은 계약하지 않는 것이 좋습니다.
6) 등기부등본은 처음 계약할 때 한 번만 확인하면 되는 건가요?
▷ 아닙니다. 중도금이나 잔금을 지급할 때마다 확인해서 근저당권이나 가압류가 없는지 확인하는 것이 좋습니다.
7) 입주를 하게 되면 동사무소에 가서 주민등록을 하게 되는데, 이 주민등록에 큰 법률적 의미가 있다고요?
▷ 네, 주택임대차 보호법에서는 “임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.”라고 하고 있는데요, 이와 같이 입주와 주민등록을 해야지 비로소 대항력이 발생하게 됩니다.그리고 동사무소에서 확정일자를 받으면 우선변제권이 생깁니다.
8) 대항력이라는 말이 좀 생소한 것 같은데, 간략히 설명해 주시죠.
▷ 대항력이란 쉽게 말해서 임대인과 임차인 사이의 임대차 계약 관계를 다른 제3자에게도 주장할 수 있는 것입니다. 부동산을 새로 구입했는데, 등기부에 은행의 근저당권이 있으면 새로운 매수인이 은행으로부터 돈을 빌린 것이 아니라도 근저당권의 채무에 대해 책임이 있는 것처럼, 임차인이 주민등록을 마치고 입주를 하게 되면 주인이 바뀌더라도 기존의 임대차 계약기간까지 계속 살 수 있고, 임대차 보증금도 새로운 주인으로부터 받을 수 있습니다.
9) 우선변제권에 대해서도 말씀해 주시죠.
▷ 원래 임대차 보증금은 채권에 불과해서 경매가 있게 되면 다른 채권자와 마찬가지로 안분해서 받게 됩니다. 그런데 법이 특별히 임대차 보증금의 경우 입주를 하고 주민등록과 확정일자를 받으면 다른 후순위의 채권보다 선순위로 경매에서 배당해 주게 됩니다. 확정일자는 전입신고를 할 때 임대차 계약서를 들고 가면 동사무소에서 간편하게 할 수 있습니다.
10) 근저당권이나 가압류 때문에 경매가 되어서 주인이 바뀐 경우도 마찬가진가요?
▷ 근저당권 등의 설정일과 주민등록을 한 날의 선후에 따라 다릅니다. 만약 근저당권 설정일이 전입일보다 빠르면 임차인은 경매 대금에서 순위에 따라 일부 보증금을 받은 후에 아파트를 경매 낙찰자에게 인도해야 하지만 주민등록을 한 날이 근저당권 등의 설정일보다 빠르다면 임차인은 새로운 소유자인 낙찰자에게 기존 임대차 계약의 효력을 주장할 수도 있고 확정일자가 있으면 경매 과정에서 선순위로 보증금을 받아 갈 수도 있습니다.
11) 임차인으로서는 계약기간이 끝난 후에 보증금을 받아서 다른 곳으로 이사 가고 싶은데, 주인이 보증금을 돌려주지 않아서 문제가 되는 경우가 있죠. 주인이 보증금을 돌려주지 않았는데, 주민등록을 옮기게 되면 어떤 문제가 생길 수 있습니까?
▷ 주민등록을 옮기게 되면 조금 전에 말씀드린 대항력을 상실하게 됩니다. 예를 들어서 1월에 주민등록을 해서 살고 있었는데, 2월달에 주인이 근저당권을 설정을 했다면 임차인이 은행보다 순위가 앞서서 경매가 되더라도 보증금을 받을 수 있었지만 만약 3월에 주민등록을 옮기게 되면 대항력을 상실해서 은행보다 후순위가 되어서 경매가 되면 보증금을 받지 못하는 경우가 발생하게 됩니다.
12) 보증금을 받지 못하더라도 꼭 이사를 가야 할 경우가 있을 수 있는데요. 이때에는 어떻게 하면 되는 건가요?
▷ 법원에 임차권 등기명령 신청을 하면 됩니다. 임차권등기명령제도는 임대차가 종료하였으나 보증금을 반환받지 못한 임차인이 관할 법원에 임차권등기명령을 신청해서 등기부에 임차권을 등기하는 제도입니다. 임대인의 협력 없이 임차인 단독으로 신청할 수 있고, 건물 등기부등본, 임대차 계약서 등만 첨부하면 됩니다. 법원의 명령에 따라 등기부에 임차인의 임차권이 있음이 등기되면 이사를 하거나 주민등록을 옮기더라도 기존에 보유하고 있던 대항력과 우선변제권이 유지됩니다.
13) 많은 이야기를 나눠봤는데요. 결론을 정리해 주시죠.
▷ 전세 계약을 체결할 때는 등기부를 발급받아 소유자와 근저당권이나 가압류 등 선순위 권리자가 없는지 확인해야 합니다. 그리고 입주 후에는 즉시 전입신고를 하고 확정일자를 받아야 법의 보호를 받을 수 있습니다.만약 임대차 기간이 종료했는데 집주인이 보증금을 반환하고 있지 않는 경우에는 주민등록을 옮기기 전에 법원에 임차권등기명령을 신청하는 것이 좋습니다.
14) 법원에 임차권 등기명령을 신청해도 집주인이 보증금을 돌려주지 않는 경우에는 어떻게 해야 하나요?
▷ 임차권 등기는 임차인이 가지고 있던 기존의 대항력 등을 유지해 주는 효과가 있지만 집주인이 보증금을 지급하도록 직접 강제하는 효과는 없습니다. 집주인이 보증금을 주지 않을 때에는 일반 채권자와 같이 판결을 받은 다음에 경매를 신청하는 등 법적 조치를 취해야 합니다.
MC / 지금까지 김주범 변호사와 함께하는 ‘지갑이 두둑해지는 법’ 코너였습니다. 좋은 말씀 감사합니다.
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