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□ 방송일시 : 2017년 9월 6일 수요일
□ 출연자 : 장재현 리얼투데이 리서치팀장
- 8.2대책 이후 전월세 가격이 지난해 대비 상승폭이 둔화
- 분당, 대구 수성 상승폭 크지 않아... 정부 선제적 대응한 듯
- 해당 지역 거래 예정이라면 금융 계획부터 손봐야
- 평촌, 일산 등 풍선효과 가능성 높은 곳도 집중모니터링
- 해당지역 시세 (단기적으로) 상승 가능성 있어
- 분양가상한제지정, 모니터링지역 外 유력 중소도시도 가능성 있어
- 정부 부동산 정책, 깡통전세,주택 위험요소도 충분
◇ 장원석 아나운서(이하 장원석): 8.2부동산대책 직후에 과열됐던 지역의 주택가격, 그리고 투기수요가 줄어든 것이 수치로 드러나고 있습니다. 하지만 투기과열지구가 아닌 주변지역을 중심으로 주택가격이 급등하고 투기수요가 늘어나는 이른바 ‘풍선효과’가 발생했습니다. 정부는 8.2부동산대책 발표 당시에 밝힌 대로 추가로 조정이 필요하다고 판단되는 곳에 대해 투기과열지구 지정을 확대 발표했습니다. 어제 발표된 경기도 성남시 분당구, 대구광역시 수성구가 그 두 군데인데요. 이 지역에 연관된 분이라든지 아니면 부동산 정책에 궁금한 점 있는 분들은 #0945로 문자 보내주시길 바라겠습니다. 오늘 함께 이야기 나눌 리얼투데이 장재현 리서치팀장, 전화연결 하겠습니다. 팀장님, 안녕하세요?
◆ 장재현 리얼투데이 리서치팀장(이하 장재현): 네, 안녕하세요.
◇ 장원석: 초강력 규제라고 불렸던 8.2부동산대책이 나오고 한 달 정도 시간이 흘렀는데, 정부 의도대로 시장이 침착하게 안정세를 되찾았나요?
◆ 장재현: 서울 부동산 시장 같은 경우에는 대책 이후에 빠르게 안정을 되찾고 있는 추세입니다. 전국 주택 가격이 지금 대부분 보합세를 유지하고 있고 특히 서울 같은 경우에는 대책 직전에 주간 아파트값 상승률이 0.3%였는데 아무래도 대책 후에는 소폭 하락세가 계속 보여지고 있고 실제로 주간 아파트 가격이 0.3~0.4%로 하향조정되고 있거든요. 그리고 입주물량이 수도권에서 굉장히 몰리면서 8.2대책 이후에 집값안정과 맞물리면서 전국의 전월세 가격도 어느 정도 안정세에 있다고 정부는 판단하고 있는 것 같습니다. 실제 월세변동률 국토부에서 이번에 발표한 걸 보면 전국이 –0.03%, 수도권이 0.02%, 서울이 0.00% 이 정도 상승한 걸 보면 실제 전월세 가격이 작년재작년에 비해서 굉장히 상승폭이 둔화됐거든요. 그런 것들을 보면 최근에 아파트값이나 전월세 가격이 좀 안정됐다고 보여지는 게 아무래도 8.2대책 영향 이후에 좀 더 안정이 된 게 아닌가, 이렇게 분석은 하고 있습니다.
◇ 장원석: 일단 한 달 정도 성적을 봤을 때는 전국적으로 정부 의도대로 흘러가고 있는 모습인데, 그래도 그 와중에 빈틈이 생겨서 어제 9.5 후속대책이 나왔습니다. 오늘부터 시행되는 거잖아요? 성남 분담구, 그리고 대구시 수성구가 투기과열지구로 지정이 되는데 이렇게 투기과열지구로 지정되면 어떤 것들이 제한되는 거죠?
◆ 장재현: 우선 대출받기가 어려워집니다. LTV/DTI가 40% 적용되면서 기존에 50% 받던 것에 비해서 좀 더 낮은 수준으로 받게 되고, 또 재건축 아파트 같은 경우에는 조합원의 지위양도가 금지되면서 실제 재건축 조합원 같은 경우에는 쉽게 집을 사고 팔 수가 없게 되는 부분이 있고요. 그밖에도 분양권전매제한, 이게 가장 강력한 부분이 있어서, 실제 분양권을 가지고 있는 분들이나 또 분양권을 매입하려던 분들 같은 경우에는 이런 분양권의 전매 혹은 매입이 쉽지 않은 상황이 됐다고 보시면 됩니다.
◇ 장원석: 주택담보대출비율인 LTV와 총부채상환비율 DTI도 두 지역이 기존의 투기과열지구와 마찬가지, 똑같은 제한을 받게 되는 거죠?
◆ 장재현: 네. 똑같습니다.
◇ 장원석: 그래서 일괄 40%로 강화가 됐는데, 이 두 지역이 왜 문제가 돼서 정부가 추가로 지정을 했습니까?
◆ 장재현: 사실 이게 분당구·수성구가 8.2 대책 이후에 높은 아파트값 상승세를 보였다는 게 정부의 이야기인데, 실제 이 부분은 조금 의문이 드는 부분도 있습니다. 왜냐면 성남시 분당구와 대구시 수성구 같은 경우에는 8.2대책 이후에 주간 아파트 가격 상승률이 0.3% 내외를 지속기록했기 때문에 높은 상승세다, 그래서 주변지역까지 과열이 확산되면 아무래도 투기 수요들이 유입이 되면서 아파트값이 폭등할 수 있으니 선제적으로 투기과열지구로 지정을 했다는 게 정부의 입장인데, 실제 가격상승률이 0.3% 내외라는 것은 1억 원 아파트, 혹은 분당구에 있는 5~6억 원 되는 아파트에 고려했을 때의 가격상승률을 놓고 보자면 큰 상승률은 아니거든요. 그렇다면 실제 전국에 있는 아파트 가격들이 어느 정도 보합세, 혹은 수도권에 있는 아파트들이나 대구 수성구, 부산 같은 경우에는 정부가 주의 깊게 보는 지역, 특히 수요자들이 많은 지역이기 때문에 아무래도 가격이 조금 상승한 것들을 선제적으로 대응을 해서 미리 투기과열지구로 지정한 게 아닌가. 이런 예상을 해보고 있습니다.
◇ 장원석: 지난달 주택가격상승률 수치를 보니까 분당이 2.1%, 그리고 수성구가 1.41%로 1·2위를 차지하기는 했습니다만 기존에 정부가 서울 25개구, 그리고 세종, 이런 지역에 투기과열지구를 지정하는 것과는 무게가 다르다는 거죠?
◆ 장재현: 예. 실제로 2.1% 올랐다고 하면, 사실은 저층 아파트가 기존에 팔렸던 가격과 지금 현재 기준층 아파트가 팔린 가격이 상한가 하한가로 요새 시세로 보면 나눌 수 있거든요. 그런데 저층 아파트가 팔리고 그 다음 달에 고층 아파트가 팔렸다고 하면 사실 2.1%보다 가격상승률이 더 높을 수도 있는 부분이 있습니다. 그런 것들을 고려했을 때 2.1%가 크게 상승한 부분은 아니기 때문에 이런 부분은 아무래도 정부가 선제대응 한 게 아닌가. 이렇게 예상이 되는 부분이기도 합니다.
◇ 장원석: 그래서 이렇게 미리 조치를 취할 줄 몰랐던 이 지역의 분양권 가진 분들이나 투자계획 했던 분들은 당황스러워하시는 것 같긴 해요. 이 분들은 지금 상황에서 뭘 유념해야 할까요?
◆ 장재현: 가장 중요한 게 금융전략인데요. LTV/DTI 부분들이 적용이 되기 때문에 실제 지금 그전에, 그러니까 9.5 대책이 나오기 전에 분양권을 매입하려던 분들이 생각했던 자금보다 좀 더 본인의 자금이 더 많이 들어가게 됩니다. 왜냐면 대출을 더욱더 받을 수가 없기 때문인데요. 그렇기 때문에 금융전략을 일단 다시 짜는 게 가장 중요하고요. 그리고 이미 투기과열지구로 지정이 됐을 경우에는 본인자금비율이 조금 낮은 사람들 같은 경우에는 실제 분양권 매입이나 기존 아파트 매입을 고려해보시는 것이 오히려 더 좋다고 판단이 됩니다.
◇ 장원석: 관련 공인중개사라든지 부동산 분위기를 보니까 서울과 같이 눈치싸움이 심해질 것이고 매매가 당분간 없어질 것 같다, 이런 예상을 하시던데, 그러면 그 지역에 계신 분들, 지금 이사철인데도 불구하고 이렇게 보합세로 돌아설까요?
◆ 장재현: 아무래도 매매 수요는 많이 위축될 수밖에 없고요. 왜냐면 일단 지금 판 사람의 입장에서도 양도세가 있는 거고, 그리고 실 거주요건을 갖추지 않을 경우에는 양도세중과대상이 되기 때문에 이런 부분들 고려하면 파는 사람도 쉽지 않고, 사는 사람 입장에서는 지금 대출이 안 나오는 상황에서 본인 자금부담률이 크지 않은 상황에서는 분당이라든지 혹은 성남시 같이 어느 정도 중산층 이상이 매입할 수 있는 아파트들 같은 경우는 매입이 쉽지 않거든요. 그래서 그런 부분들을 고려한다면 매매수요가 급격히 떨어질 가능성이 높은 것은 자명한 사실이고요. 그러다보면 이것에서 집을 사려던 내집마련 수요가 결국 전세라든지 전월세쪽 수요로 돌아서던가, 아니면 이 지역이 아닌 투기과열지구로 지정되지 않은 지역의 주택들로 옮겨가면서 이쪽의 거래가 줄어드는 양상을 충분히 보일 수 있다고 생각이 됩니다.
◇ 장원석: 이번 8.2부동산대책 이후에 어제 나온 추가후속 대책에 대해서 부동산 이야기 하고 있는데요. #0945로 질문 보내주시기 바랍니다. 7351님, ‘일산에 집이 한 채 있고요. 서울에 전세를 살고 있습니다. 지금 살고 있는 전셋집을 매입할까 고민 중이었는데, 뉴스 보니까 분당 다음은 일산과 평촌이라고들 하더군요. 만약 그게 사실이 된다면 한두 달 안에 추가로 지정이 될 수 있을까요? 결정을 빨리 내려야 하는지 조급합니다’ 이렇게 문자 주셨어요. 다른 쪽에 또 풍선효과가 나타나지 않을지, 이런 고민 있으시더라고요.
◆ 장재현: 실제 지금 정부에서 지정한 것들을 보면 인천 연수구·부평구, 안양 만안구, 성남 수정구, 고양 일산동구·서구, 이렇게 부산까지 지정을 해놓고 있고 이곳들이 가격이 조금이라도 올라가거나 거래동향이 이상징후가 있었을 때 바로 투기과열지구를 지정하겠다고 지금 얘기를 하고 있거든요.
◇ 장원석: 집중모니터링 지역을 공개한 거죠, 이번에?
◆ 장재현: 네. 그런데 결국 이걸 보면 일산이라든지 안양시 같은 경우는 1기 신도시들이 집중돼 있는 지역이고 이곳들은 지금 굉장히 실수요들이 굉장히 많이 있는 지역들이거든요. 특히 앞서 (이번) 정부가 들어서기 전에 GTX 등 고양 일산이라든지 평촌이라든지 안양 쪽에 있는 1기 신도시들의 가치가 좀 더 장기적으로 상승할 가치가 높아지면서 실제 서울과 경기도의 몇몇 지역들이 투기과열지구로 지정되면서 이쪽으로 풍선효과로 실수요들이 많이 몰릴 가능성이 높은 지역 중에 하나거든요. 그런 것들이 맞물리면서 이런 지역들을 보고 있는 사람들, 혹은 실수요자들 같은 경우에는 혹시 투기과열지구로 지정이 되지 않을까, 이런 조바심이 많이 있을 것이고 주택을 매매하려던 사람들 같은 경우 많이 급하신 건 분명하다고 생각이 듭니다. 그래서 지금 가장 중요한 것은 둘 중 하나를 선택해야 하는 시점에 온 것 같습니다. 어쨌든 지금 수도권, 특히 인기있는 지역들 같은 경우는 시간문제지, 결국 가격이 상승하고 장기적으로 거래가 늘어날 경우에는 투기과열지구로 지정이 될 가능성이 높거든요. 특히 지금 분당이라든지 대구 같은 경우만 보더라도 가격이 한 달 동안 2.1% 정도, 약 2% 수준 정도만 올랐는데도 불구하고 투기과열지구로 지정한 것들을 보면 실제 지금 거래만 조금 더 일어나더라도 이들 지역들 같은 경우에는 투기과열지구로 지정될 가능성이 높기 때문에, 특히 1기 신도시 같은 경우에는 실수요자들이 많은 지역이고 거래량이 많은 지역들이기 때문에 가능성이 높거든요. 이런 지역들 같은 경우에는 둘 중 하나를 선택하셔야 되는데, 서울을 선택할 것이냐 아니면 고양 일산을 선택하셔서 장기적인 내집마련 수요로 끌고 갈 것들을 고려해서 주택매매를 고려하시는 게 좋을 것 같습니다.
◇ 장원석: 그런데 지금 단순히 집중모니터링 지역, 그리고 조정대상 지역, 투기과열지역, 투기지역, 이렇게 봤을 때 집중모니터링 지역이라는 단계가 가장 낮음에도 불구하고 어쨌든 그쪽에 단기적으로나 시세에 영향을 미칠 것으로 보이는 건가요?
◆ 장재현: 분명히 가능성 있다고 생각이 들고요. 왜냐면 지금 실제 서울이 묶이고 나니 1기 신도시 주변으로 가격이 소폭이라도 상승을 한 거고 그중에서 강남을 대체할 수 있는 지역이 분당구다보니까 분당구에 어떤 지역들이 소폭 상승했거든요. 과거에도 보면 실제 노무현 정부 때 17개 정책들이 나왔지만 결국 강남권을 묶고 나서 강북권이나 1기 신도시들의 가격들이 상승했고 그러다 보니까 이들 지역을 전반적으로 묶기 위해서 양도세 증가라든지 8.2대책들을 내놓으면서 지금 문재인 정부가 내놨던 정책들을 계속해서 내놨고, 특히 DTI 같은 대출규제까지 포함해서 여러 정책들을 내놓으면서 아예 거래 자체를 막아버렸거든요. 그런 것들을 감안했을 때 분명히 지금, 앞으로의 실수요들, 특히 수요들이 많이 집중된 지역들을 모니터링하고 있기 때문에 가을 이사철이 되면 이들 지역들 같은 경우 거래량이 늘어날 수밖에 없는 상황이거든요. 그런 점들을 고려했을 때는 어느 정도 가능성이 높다고 보여지기 때문에 지금같이 정부가 규제 쪽으로 정책방향을 돌아선 상황에서는 조금 더 조심하게, 안정적으로 보수적으로 내집마련을 해가는 것이 맞다고 생각이 듭니다.
◇ 장원석: 실수요자들을 위한 정책이 돼야 할 텐데. 그리고 이번에 2015년 4월 이후에 적용된 적이 없는 ‘민간택지 분양가상한제’가 다시 부활한다는 발표를 하지 않았습니까, 정부가? 이 부분에 대해서도 설명을 부탁드리겠습니다.
◆ 장재현: 분양가상한제라는 것은 간단하게 이야기를 하면 주택가격이 급등하거나 급등할 우려가 있는 지역 중에서 고분양가 논란이 되는 지역들의 시장불안을 해소하기 위해서 분양가를 어느 정도 정부가 상한제를 두고 더 이상 높아지지 않게끔 만들어 놓는 정책제도라고 보여지면 되거든요. 그래서 분양가 상한제를 지정하는 지역들은 자율적으로 분양가를 민간이나 아파트를 짓는 시행사나 시공사의 마음대로 분양가를 선정하는 것이 아니고 정부가 어느 정도 해당 지자체가 일정의 데드라인, 그러니까 한계점을 두고 그 이상 분양가를 높게 받지 않도록 막아놓는 부분인데요. 최근에 아무래도 분양가 부분, 특히 분양 시장의 불안 중에서 분양가의 상승력이 많이 높기 때문에 이런 민간택지까지 이번 정책에서 분양가상한제를 도입하겠다, 이렇게 이야기를 한 거고. 그중에서 최근 12개월간의 해당지역 중에서 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과할 경우 분양가상한제 지역으로 지정하겠다, 이렇게 이야기를 했고. 또 분양이 있던 직전 2개월 청약 경쟁률이 5:1 초과, 또는 국민주택 이하의 청약경쟁률이 10:1을 초과한 경우 혹은 3개월간의 주택거래량이 전년동기대비 20% 이상 증가한 경우. 이중에서 하나라도 해당할 경우에는 분양가상한제를 지정하겠다, 이 얘기거든요. 그럴 경우에는 지금 보면 수도권이나 혹은 다른 지역, 아까 모니터링 지역 같은 경우에도 평균 청약경쟁률이 5:1이 넘는 사항이 있고 또 주택거래량도 지난 3개월간 굉장히 많이 상승하고, 또 지금 가을 이사철이 다가오는 시점에서 이들 지역들에는 주택거래량이 늘어날 가능성이 높거든요. 그래서 이렇게 봤을 때 분양가상한제의 지정도 모니터링지역뿐만 아니라 지정되지 않은 경남과 지방에 있는 유력 중소도시들 같은 경우에도 지정이 될 수 있지 않을까, 이렇게 생각이 되고요.
◇ 장원석: 일각에서는 서울은 특히 재건축이나 재개발을 통해서 주택공급이 되다 보니까 사업성 악화가 되고 거래가 위축이 되고, 또 그로 인해서 반대쪽에서는 전세가가 폭등하는 부작용이 나타나지 않을까, 이런 우려도 있거든요. 이거 포함해서 규제만 하는 것이 결국 한계가 있지 않느냐. 수요억제, 그리고 공급부족 문제가 근본적인 원인인데 이걸 어떻게 푸느냐. 이것에 대해서도 짧게 끝으로 듣겠습니다.
◆ 장재현: 문제가 참여정부 시절, 문재인 정부 들어서고 나서 참여정부 시절 규제를 그대로 가지고 오고 있기 때문에 그것들을 보면 참여정부 시절에 매매거래는 굉장히 위축되면서 가격은 떨어졌고, 반면에 전세가격이 급등했거든요. 그리고 규제 집중됐던 강남권 지역이 아닌 비강남권 지역 중에서 서울의 강북권 지역이라든지 규제가 좀 덜했던 경기권 신도시 지역들이 많이 급등을 했고, 또 이러면서 전월세 가격이 급등했던 것은 사실인데, 이러면서 생겨났던 말이 ‘갭투자’, 그리고 반대로 너무 무리하게 대출을 받아서 집을 샀던 경우에는 ‘깡통주택’이나 ‘깡통전세’ 이런 것들이 개념으로 생겨났거든요. 새로운 개념으로 생겨났거든요. 그래서 이런 것들을 보면 실제 규제로 매매시장을 너무 잡겠다면 매매값이 떨어지게 되고, 매매가격이 떨어지게 되면 대출비중이 높은 주택들 같은 경우는 또다시 어떤 깡통주택이나 혹은 깡통전세, 이런 것들이 나올 수 있는 부분들의 위험요소는 충분히 있다고 보여지고요. 또 매매로 하려던 사람들이 다시 전월세로 돌아서면서 전월세 가격이 급등하고 있는데 최근에 재건축·재개발이 서울에서 굉장히 많았거든요. 그러다보면 서울의 주택공급이 굉장히 부족해지면서 다시 중소형 주택, 특히 실소유자들이 많이 찾는 강북권에 있는 중소형 주택들 같은 경우에는 가격들이 다시 급등하면서 전월세 가격이 급등하고, 그러면서 세입자들에 나타날 수 있는 깡통전세·깡통주택의 부작용도 같이 함께 나타날 수 있는 위험요소는 충분히 있다고 생각이 됩니다.
◇ 장원석: 알겠습니다. 1642님, ‘부동산은 생물이기 때문에 규제와 재건축·재개발 등에 신중해야 하고 거래절벽·가격폭등 등을 유의해야 합니다’ 이렇게 말씀해 주셨는데, 맞는 말씀인 것 같고요. 우리가 투기수요를 억제하고 실수요자 중심의 대책이 제대로 시행되길 바라는 마음에서 오늘 인터뷰를 해봤습니다.
◆ 장재현: 감사합니다.
◇ 장원석: 지금까지 리얼투데이 장재현 리서치팀장과 함께했습니다.
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