이전글
- 진행자: 김명숙 / PD: 신아람 / 작가: 조아름
코너전문보기
□ 방송일시 : 2016년 11월 11일(금요일)
□ 출연자 : 안명숙 우리은행 WM자문센터 부장
똑똑 50+재테크 “11.3 부동산 대책 분석”
◇ 김명숙 DJ(이하 김명숙): ‘똑똑 50+재테크’, 원래 수요일에 하던 코너인데 오늘부터 금요일로 옮겼습니다. 지난 3일 정부가 주택시장 안정 방안을 내놨는데요. 주요지역 청약시장을 규제하고 과열된 집값을 안정시키는 것이 대책의 핵심인데요. 대책이 발표된 지 일주일 정도가 지났는데요. 무엇보다 집값에는 어떤 영향을 미칠지, 걱정하시는 분들 많으시죠? ‘똑똑 50+재테크’, 오늘 이 시간에는 11.3 부동산 대책이 주택시장에 어떤 영향을 미칠지 알아보고요. 집 구입하시거나 청약 고민하시는 분들, 어떻게 준비해야할지도 살펴보겠습니다. 우리은행 고객 자문센터 안명숙 부장, 스튜디오에 나와 있습니다. 안녕하세요?
◆ 안명숙 우리은행 WM자문센터 부장(이하 안명숙): 네, 안녕하세요.
◇ 김명숙: 지난주 정부가 발표한 11.3 대책, 집값이 과도하게 오르는 것과 청약 과열을 억제한다는 목적이라고 하는데요. 주요 내용들 간단히 정리해주실까요?
◆ 안명숙: 네, 말씀하신 것처럼 청약제도 관련한 것들이 많이 바뀌었어요. 그러면 이제 기존에는 청약 통장이 있는 사람들이 투자 목적이든 실제거주 목적이든 1수요자 자격들이 많이 완화되어 있었기 때문에, 그냥 통장 있는 사람들이 통장을 이용해서 당첨 확률을 높이면 당첨이 된 걸 가지고 전매도 하고, 자꾸 프리미엄이 올라가다보니까 사고, 팔고 하면서 너무 가격만 오르게 된 거죠. 그래서 정말 그 집에 들어갈 사람들은 불필요하게 과도한 프리미엄을 내고 들어가야 하는 상황이 벌어진 거죠. 그래서 실수요자 중심으로 청약 시장을 바꾸겠다는 겁니다. 그래서 대상지역으로는 서울 전체, 경기, 부산 일부, 세종특별시, 이런 지역들에 대해서는 청약하고 나서 전매, 팔 수 없는 기간들을, 현재는 6개월로 짧게 되어 있던 것을 1년 반이라든지, 등기 시점까지 못 판다는 거죠. 그래서 이것들이 연장되었기 때문에 단기로 분양권 전매차익을 노리기 위해서 들어갔던 돈들이 사실 많이 불편해지거나 어려워 질 것으로 예상되고요. 그 다음에 1순위 자격은, 이전에는 그냥 통장가입하고 1년만 지나면 누구나 1순위가 되니까 거의 1천만 명이 되었거든요. 그런데 이제는 세대주여야 한다든지, 2주택이 되었다든지, 5년 내에 다른 주택에 당첨된 사실이 있는 경우에는 배제시킵니다. 그러니까 아마도 지금 바뀌기 전보다는 청역 1순위자들이 절반은 줄어들 것으로 예상됩니다. 그리고 재당첨 금지 기간도 강화하는 쪽으로 가면서, 청약 관련제도들이 많이 바뀌었고요. 지금은 계약할 때 계약금을 굉장히 적게 해놓고 계약한 다음에 나머지 중도금을 대출을 통해서 하는 경우가 많았거든요. 그래서 몇 천만 원 넣어 놓고 당첨되었다고 이걸 되팔고 이랬는데, 이제 최소한 계약금을 10%로 늘려라, 이렇게 강화되다보니까, 계약금은 준비하지 않으면 청약이 되어도 계약하기 어려운 상황이 되었고요. 그 외에는 실수요자 중심의 금융제도라든지, 지금 재개발이나 재건축이 굉장히 활기를 띄고 있는데, 이런 사업들을 굉장히 투명하게 해서, 전체적으로 사업을 관리하겠다는 내용이 포함되어 있고, 보통 분양권을 매매할 때 실제 거래되는 가격보다는 낮게 다운계약서를 쓰는 경우도 많거든요. 그래서 이런 것들도 관리하겠다, 이런 내용들이 주가 됩니다.
◇ 김명숙: 뭐 들어보면 괜찮을 것 같다는 생각도 드는데요. 일주일 정도 지났어요. 시장 반응은 어떻습니까?
◆ 안명숙: 지난 8.25 대책은 오히려 집값을 올렸다든지 역량이 적었다, 이런 비판들이 있어서, 사실은 이번 대책이 나오면서 강남3구라든지 과천 몇 개 구역만 찍는 것 아니냐? 이런 이야기들이 나왔거든요. 그런데 사실 서울전역, 그리고 경기도에서도 가격이 오르는 신도시권을 다 포함시켰기 때문에 이건 굉장히 센 거 아냐? 이런 이야기까지 나왔습니다. 그래서 그런 반응의 영향인지 모르겠지만, 일주일 지나고 나서 전반적으로 상승세가 둔화되는 것으로 집계가 되고 있습니다.
◇ 김명숙: 네, 그런데 이렇게 이번 대책이 투기과열을 막으려고 하는 거지만, 또 계약금이 늘어나고, 전매도 빨리 안 되고 하다보니까 어떤 면에서는 서민들만 더 힘들어 지는 것 아니냐는 우려도 있던데요?
◆ 안명숙: 그런 이야기를 하시는 경우들이 있기는 하지만, 실수요자 측면에서 보면 대체로, 혹시 청약통장 가지고 계세요?
◇ 김명숙: 저는 아직 없어요.
◆ 안명숙: 저희 집에도 저랑 남편이랑 각각 있거든요. 이렇게 청약통장을 다 가지고 있다가 집을 큰 평으로 옮겨가든지, 새 집으로 옮기기 위해서 굉장히 오랫동안 가지고 계신 분도 있을 거고, 아이들도 이제 어릴 때부터 부모가 넣어줘서, 대학생들도 청약 시장으로 들어오고 난리가 아니거든요. 이렇게 되면서 오랫동안 기다리면서 청약 당첨확률을 높이기 위해서 기다리던 분들이, 그냥 추첨 방식으로 하다보면 사실 운 좋아야 되고, 아니면 떨어져야 하거든요. 그러면 나는 들어가기 위해서 프리미엄을 작게는 몇 백만 원에서 몇 천만 원, 혹은 억까지 웃돈을 주고 들어가야 하는 판이 되다보니까, 가급적이면 1순위 자격을 배제한 측면에서 보면, 두 채 있거나, 5년 내 당첨된 일이 있거나, 세대주 아닌 사람들은 빠지라는 거거든요. 그런 차원에서 보면 실수요자들이 우선적으로 당첨될 수 있는 확률을 높였다고 이해가 되기 때문에 시장에 부작용이 그렇게 크지 않다. 실수요자들한테 더 많은 기회를 주도록 했다는 정책의 취지에는 공감하고 있습니다.
◇ 김명숙: 네, 일주일 정도 지났으니까 앞으로 좀 더 추이를 지켜봐야 되겠죠. 그런데 이렇게 대책을 발표할 때마다 최대 관건은 집값이 아닌가 싶어요. 당장 주택 담보 대출을 받아서 집을 사신 분들 걱정이 많을 것 같은데요. 이렇게 되면 집값이 많이 하락하는 거 아닌가? 이런 우려도 있거든요.
◆ 안명숙: 사실 집값 하락은 이 대책을 내놓은 국토부에서도 굉장히 많이 고민을 한 부분입니다. 이미 대출을 통해서 집을 샀거나, 최근 1~2년 사이에, 작년에도 119만호가 거래되었고, 그 전 해에도 100만호가 거래되었기 때문에, 집을 사셨던 분들이 많았다는 건데 집값이 너무 떨어지게 되면 가계가 부실화될 수 있기 때문에, 그래서 처음부터 센 대책을 쓰기 어렵다는 부담감이 국토부에 있었을 텐데요. 이번 대책은 사실 청약시장이 타깃이고, 투기지역이나 투기 과열지구 같은 대책을 쓰지는 않았거든요. 그래서 기존 시장에서 영향이 크다고 보기는 어려운데요. 일단 청약시장을 해놓고 봐서 영향이 적으면 더 센 걸 내놓겠다고 했는데요. 저는 이걸 가지고 너무 처음부터 가격이 떨어져서 부실화된다는 우려를 하는 건 조금 과한 해석이라고 보고요. 오히려 이런 대책을 통해서 빨리 실수요자 중심으로 시장을 이끌어 가는 게 부담이 적지 않을까 생각됩니다.
◇ 김명숙: 그렇다면 비슷한 질문일 수 있겠지만, 집을 사도되는 건가? 계획하고 계신 분들은 고민을 하고 있을 것 같아요. 지금 사도 괜찮을까요?
◆ 안명숙: 그 질문에 대해서 답변을 드리기 위해서 가장 큰 부분은 2018년 공급이 너무 많아져서 입주물량이 늘어난다는 이야기가 있거든요. 내년, 후년에 계속 늘어납니다. 작년에 공급된 게 거의 100만 호 정도가 공급되었기 때문에 우리가 선분양을 하잖아요. 분양하고 나서 2~3년 후에 입주하거든요. 그 물량들이 쏟아지는 게 2018년, 19년이라는 거죠. 그러면 공급이 늘어나게 되면 시장은 가격이 떨어질 수밖에 없는 건데, 단기간에 너무 과하게 늘었다는 게 조금 부담이 됩니다. 그래서 특정 지역에서는 일시적으로 가격에 영향을 줄 수 있다는 건데요. 그래서 지금부터 조금씩 관리해서 시장을 팽팽하게 조여 줘야 한다는 계산을 국토부도 하고 있는 거고요. 그래서 지금 집을 사야 하냐고 보면, 집값이 떨어질 가능성은 조금 있다는 거죠. 그러면 너무 무리하게 집을 사는 건 자제해야 할 것 같고요. 연배가 높으신 분들이 이 방송 많이 들으시니까요. 자제분들 혼사 시켜야 하는데 전세금을 좀 보태줄까? 아니면 대출을 좀 받아서 사라고 할까? 고민이 많으실 텐데요. 무리해서 집 사는 건 지금은 자제시켜야 할 때라고 보여집니다.
◇ 김명숙: 네, 조금은 지켜보라는 말씀이신데요. 그래도 집을 사야 하는 경우도 있잖아요. 지금 5794님이 질문 주셨는데요. “오늘 금리가 동결되기는 했는데, 담보대출 받으려면 고정금리로 받아야 할까요? 금리는 언제쯤 오를까요?” 이런 질문 주셨어요.
◆ 안명숙: 미국이 12월 중에는 금리를 올릴 거라는 기대감과 예상을 하고 있습니다. 그런데 우리가 그럼 바로 금리 올릴 수 있냐면, 지금 경기가 안 좋고, 미국 선거 영향으로 금융시장도 민감하게 변하고 있죠. 그래서 아마 내년에 올린다고 하더라도 큰 폭으로 따라 올리기는 어렵다고 보고 있기 때문에, 담보대출 금리도 시장의 가산금리나 이런 추이가 조금씩 올라가고 있지만, 큰 폭으로 올라가지는 않을 거라고 보여집니다. 그래서 대출을 받으실 때, 변동금리보다 고정금리가 좀 더 높죠. 그 차이가 0.5% 이상 나게 되면 변동으로 받으셨다가 한 3년 후쯤 갈아타시는 쪽으로 가는 게 좋고요. 그리고 거치기간에는 금리를 높게 잡기 때문에 아예 대출을 받아서 집을 사실 거면 아예 처음부터 원금을 까세요. 그래서 원금과 이자를 같이 갚으면 대출 금리도 낮출 수 있고, 궁극적으로 갚아야 하는 금액이 줄어들기 때문에 이자가 줄어드는 효과도 있고요. 그래서 그런 경우는 고정금리라고 하더라도 그렇게 변동금리하고 차이가 나지 않기 때문에, 정부의 대출상품이나 이런 것들을 원리금 균등 분할하는 형태로 가시게 되면 고정이라도 크게 부담스럽지 않고, 내가 갚아야 하는 금액이 딱 정해져 있기 때문에 금리 오르는 것하고 그렇게 상관이 없고요. 그런 방법도 좋을 것 같습니다.
◇ 김명숙: 네, 답이 되셨나요? 지금 설명 중에 미국 이야기 하셨는데, 트럼프가 당선되면서 국내 부동산에는 어떤 영향을 미칠 거라고 보세요?
◆ 안명숙: 일단 국내 시장은 직접적으로 크게 영향이 있을 거라고 보이지는 않아요. 다만 경제상황이라든지 이런 부분들이 녹록치 않을 거고, 내년에 경제성장률이 3% 이하라는 전망이 많이 나오기 때문에 궁극적으로 부동산 시장에 좋을 건 없고, 그런 역량으로 인해서 아마도 부동산시장이 조금 더 상승세가 둔화될 가능성이 있다, 그렇게 보여집니다.
◇ 김명숙: 네, 지금 또 사연 보내주셨는데요. “이달의 분양예정인 서울 한 아파트에 청약을 넣을 예정이었습니다. 그런데 11월 3일 부동산 대책이 나오면서 이 아파트에 당첨되면 앞으로 서울에서는 5년간 청약을 할 수 없다고 해서 걱정입니다. 그래서 전매제한 기간이 길더라도 추가상승 여지가 큰 강남의 재건축 아파트에 1순위 청약통장을 쓰려고 고민 중인데, 어떻게 하는 게 좋을까요?”
◆ 안명숙: 아마도 강남이면, 강남에서 재건축 분양대기 하고 있는 단지들이 분양가가 꽤 높거든요. 그래서 아마 이분이 그 정도 자금 여력은 되신다는 전제 하에서 보면, 강남 물량이 올해, 내년까지는 재건축되는 곳에서 분양이 많이 나올 것으로 예상되고, 선호도가 많은 지역이다 보니까 상대적으로 오를 곳이 많은 지역은 있습니다만, 자금 여력이 되면 통장을 쓰는 효과가 가장 좋은 데 쓰는 전략은 나쁘지 않다고 보여집니다. 다만 강남 시장이 지금 많이 올랐기 때문에, 수요자들 입장에서 강남에 가서 살거나 투자할 수 있는 사람의 숫자는 제한적일 거고, 그러면 그 부담이 덜한 곳으로 간다면, 오히려 덜 올랐던 강북 지역이 조금 더 내년에 오를 여지가 있다고 보여지기 때문에, 도심 내에서 마포라든지 성동구, 중구, 이렇게 교통여건이 좋고 인프라가 좋은 곳들은 전세수요도 많고, 가격도 안정적으로 오르는 추이로 가고 있기 때문에, 그런 지역이라면 굳이 그 지역 버리고 강남으로 선회할 필요가 있을까? 그런 고민도 해봅니다.
◇ 김명숙: 네, 여력이 많이 있다면 강남도 괜찮겠지만 그렇지 않다면 시선을 돌려보라는 말씀 같은데요. 2120님 “전세값은 어떻게 될까요? 요즘 반전세나 월세를 받으려는 사람들이 많은데, 월세를 가느니 차라리 조금 무리해서라도 집을 사는 게 낫지 않을까 싶어요.”
◆ 안명숙: 전세값은 최근 5년간 굉장히 많이 올랐죠. 그래서 이제 만기되어서 재계약하려고 하면 거의 두 배 올려달라고 하는 경우도 많아요. 그런데 다행히도 올해는 작년보다 상승폭이 둔화되었어요. 올해는 그렇지만 작년에 워낙 많이 올랐기 때문에 올해 재계약 하시는 분 입장에서는 못 느끼겠다고 생각하실 수 있는데요. 다행히도 가격추이를 보면 전반적으로 전세값 상승세가 둔화되고 있고요. 제가 앞서 말씀드리기에 입주 물량이 늘어난다고 말씀드렸는데요. 그게 아파트뿐만 아니고, 예를 들면 도심 내에 연립이나 다세대, 원룸형 주택, 이런 것들이 많이 공급되었기 때문에, 공급이 늘어나서 내년에도 전세값이 안정세가 이어질 가능성이 있고, 후년에는 더 이어질 수 있어요. 그래서 전세값 상승세는 둔화되는 추세로 간다.
◇ 김명숙: 그런데 전세값을 안올리는 대신 월세로 전환하는 분들이 많아서요.
◆ 안명숙: 그렇죠. 금리가 낮으니까 월세로 전환하는 전환율이 서울에서 적어도 5% 이상이거든요. 집주인 입장에서는 전세보다 월세가 훨씬 유리한데요. 세입자 입장에서는 대출 받아서 집을 사는 게 월세 내는 게 더 낫죠. 집값이 떨어지지 않는다면. 그래서 제가 앞서 가격이 조정될 수 있다. 그런 이야기를 했는데, 떨어지는 폭이 크다고 보기는 어렵거든요. 금리가 낮고 유동성이 계속 공급되고 있으니까요. 그래서 어느 정도 갚을 여력이 있다면 집을 사서 편하게 사시는 것도 방법이다. 저는 그렇게 권해드리고 싶습니다.
◇ 김명숙: 2년마다 전세 올리고, 월세 올리고, 이자 내고, 이런 부담이 적어지고요.
◆ 안명숙: 네.
◇ 김명숙: 0012번님, “아내 이름으로 집이 있고, 제 이름으로 주택담보대출 70%를 꽉 채워서 구입하려고 하는데요. 부동산 정책 변동으로 인해서 대출 받기가 어려워지나요?”
◆ 안명숙: 집이 이미 한 채 있으시다고 하면 아마도 전세나 월세를 받는다는 측면에서 사실 가능성이 높은데요. 그러면 대출을 70%까지 받다보면, 제가 앞서 말씀드렸듯이 향후 2~3년 간 주택가격이 재조정될 가능성이 있다. 집값이 크게 떨어지지는 않아도, 이자는 계속 나가는데 집값이 안 오르면 투자의 의미가 줄기 때문에, 대출을 많이 안 받아도 되는 상황이라면 괜찮겠지만 지금 상황에서 무리가 되는 투자가 될 수 있을 것 같습니다.
◇ 김명숙: 네, 11월 3일 부동산대책 발표 후에 궁금해 하시는 분들이 많아서 오늘 함께 이야기 해봤습니다. 지금까지 ‘똑똑 50+재테크’, 안명숙 우리은행 고객자문센터 부장님과 함께 했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
◆ 안명숙: 네 고맙습니다.
[저작권자(c) YTN radio 무단전재, 재배포 및 AI 데이터 활용 금지]
![[LIVE] 대한민국 24시간 뉴스채널 YTN](/img/main/ytn_live_thumb.jpg){kind=small}
