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- 방송시간 : [월~금] 09:00~10:00
- 진행 : 조태현 / PD: 김세령 / 작가: 강정연
인터뷰 전문
■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김우성 PD
■ 대담 : 장재현 리얼투데이 리서치팀장
◇ 김우성 PD(이하 김우성)> 땅 이야기, 집 이야기인데요. 높은 곳에 올라가서 내려다보고 전망대에서 지켜봐야 그 흐름도 정확하게 알 수 있겠죠. 목요일부터 마련해드리고 있는 부동산 코너입니다. 요즘 특히 여러 가지 경제적인 상황이 예측하기 어렵고 힘든 상황이기에 더욱 잘 알아봐야 될 것 같고요. 정책이나 배경의 의미를 잘 설명해드려야 할 것 같습니다. 지난주도 그렇고 잘 설명해주시는 분이죠. 장재현 리얼투데이 리서치팀장 연결하겠습니다. 안녕하세요?
◆ 장재현 리얼투데이 리서치팀장(이하 장재현)> 네, 안녕하세요.
◇ 김우성> 대부분 경제 지표가 아래를 향하고 있고요. 어려운 상황인데요. 아파트 가격, 청약 시장은 과열 경고가 나올 정도입니다. 이 상황을 보고 일각에서는 호황 뒤에 확 떨어지는 붕괴, 버블 아니냐는 걱정도 있는데요. 어떻게 보십니까?
◆ 장재현> 우선 과거 버블 붕괴라는 얘기가 있었지만, 당시 가격과 비교해보면 사실 큰 차이는 없거든요. 오히려 오른 지역이 많이 있기에 그런 버블 붕괴라는 표현은 맞지 않는 것 같고요. 또 지난주보다 0.2~0.5% 정도 떨어졌다고 하더라도 실제 1억 원 아파트가 0.5% 떨어진다고 한다면 50만 원 수준 떨어진 거거든요. 이게 퍼센트로 매주 부동산 정보 업체나 많은 매체에서 이야기를 하다 보니 가격이 많이 떨어진 거로 생각되는데, 실제로는 가격이 강보합 상태에 있다고 보시면 될 것 같습니다. 2006년 한 해 동안 아파트 값이 서울의 경우 31% 정도 올랐다고 보면, 서울은 지금 현재 2016년의 경우 5.6% 정도 올랐거든요. 당시 버블이라고 얘기가 나왔던 그보다도 가격 상승률이 훨씬 못 미치는 수준이기 때문에 아직까지 부동산 시장이 크게 과열되었다고 보기엔 어려운 것 같습니다.
◇ 김우성> 2006년이나 이런 시기에 예를 들어 버블이라고 했는데 약간의 착시 효과가 아닌가, 이런 생각도 듭니다. 강남이나 서울 아파트와는 달리 수도권 외곽이나 지방은 더 어려워진다, 청약이 전혀 안 되는 경우도 있고요. 굉장히 어려운 상황이 있고요. 이중적이지 않나 이런 생각이 듭니다. 어떻습니까?
◆ 장재현> 양극화 현상은 계속해서 있었던 문제이고요. 실제 청약률을 보면 부산이나 제주, 세종이나 대구의 경우에는 높게 형성되어 있습니다. 30대 1 이상, 부산의 경우에는 100대 1 이상 나왔거든요. 그만큼 지방 시장에서도 어떤 곳에서 분양하느냐에 따라 다르고요. 그렇기에 지방이라고 다 나쁜 건 아닌 것 같습니다. 다만 아파트 가격을 보면, 한국감정원이나 부동산114 가격에 따르면 1월부터 10월까지 전국 아파트가 약 4% 정도 올랐거든요. 그 중에서 지방 아파트를 보면 부산시가 8%, 서울이 7%, 세종시가 4%, 인천, 경기가 3%씩 올랐습니다. 반면 대구시 기존 아파트 가격은 지난해 15% 상승했지만 올해 대구의 경우 3%가 떨어졌고요. 경상북도도 지난해 7% 상승했지만 올해 1% 정도 10월까지 떨어졌거든요. 반면에 분양시장이 잘 되는 것은 결국 실수요자들이 기존 아파트보다 분양 시장으로 많이 몰렸다는 얘기가 될 수 있고요. 오히려 지방이 좀 힘들어지는 것이 아니냐고 얘기하지만, 영남권의 경우 계속해서 부동산 시장 호황을 누리고 있기에 지방 모든 지역이 힘들어지는 상황은 아니라고 보입니다.
◇ 김우성> 분양권 시장과 기존 아파트 매매 거래는 조금 달리 봐야 할 필요가 있겠네요. 그나마 경제를 지탱하는 한 축이 부동산이라는 얘기가 나옵니다. 정부가 일부 부동산의 과열 경쟁에 대해서는 억제책을 쓰겠다, 대출 규제도 마찬가지죠. 가계 부채 문제 때문에 그렇게 얘기를 하고 있는데요. 정작 말은 계속 나오는데 뭐가 나오진 않는 상황입니다. 그런 와중에 시장 일부에서는 이렇게 말씀하십니다. 규제책 나오면 시장이 여파를 받아 경착륙할 수 있다, 확 꺾일 수 있다는 걱정을 하는데요. 어떻게 보십니까?
◆ 장재현> 지금 정부의 정책에 대한 문제라기 보단 심리적 문제가 크게 작용하고 있는 것 같습니다. 과거 2007년 이후에 아파트 값이 떨어지면서 금융 위기도 겪고 많은 위기를 겪으며 체감적 부분이 규제나 혹은 시장이 안 좋을 때마다 가격이 떨어졌다는 부분이 경험적인 부분에서 나오는 것 같은데요. 문제는 시장 전체를 둘러볼 필요가 있는 것 같습니다. 규제가 있지만 사실 부동산이 돈이 된다면, 돈이 몰리는 건 앞서 참여정부나 DJ정부에서도 봤거든요. 규제가 어설프게 나와 봤자 계속 상승하는 거고요. 오히려 지금 주목해야 할 것은 공급 물량에 있다고 보입니다. 입주 물량이 2016년에만 전국에서 총 28만여 가구 정도이고, 2017년, 2018년까지 총 3년 동안 105만 가구정도 입주 물량입니다. 2007년 이후 공급량이 많아서 아파트 값이 떨어졌다는 것을 보고, 2005년부터 2007년까지 입주 물량을 보면, 98만 가구 정도가 공급되었거든요. 지금 33만 가구가 입주 물량이 더 증가한 수치이고요. 같은 수순으로 보면요. 분양 물량의 경우도 2014년부터 2016년까지 3년 동안 133만 가구 정도 분양을 했는데, 2004년부터 2006년까지 85만 가구 정도 분양했거든요. 그때보다도 48만 가구 정도 더 분양을 했다고 하면 총 지금 81만 가구 정도가, 많게는 85만 가구 정도가 2018년, 2019년까지 더 공급이 많다고 보이거든요. 그런데 2007년부터 아무래도 시장이 안 좋아지고 2014년까지 거의 한 7년 동안 불황을 겪었거든요. 그런 것을 보면 지금 100만 가구가 더 나온다고 하면 그때보다 공급량에 의한 시장 불황이 오히려 더 장기간 가속화되지 않을까 생각됩니다. 규제도 중요하지만 공급이 많은 지역의 경우에는 공급에 따른 가격의 일시적 하락이나 전세 가격 하락을 고려하는 것이 지금 상황에서 더 중요하지 않을까 생각합니다.
◇ 김우성> 정부도 공급과잉에 대한 우려 때문에 수요 조절하겠다고 지금 얘기는 했는데요. 3일에도 일단 부동산 관련 대책도 나온다고 합니다. 기사에 공개된 내용이 선별적, 단계적 대책을 내겠다고만 나왔는데요. 어떤 것들 나올 거라고 전망하세요?
◆ 장재현> 일단 예측만 하기로는 그동안 나왔던 것들, 투기 지역이나 투기 과열 지구 지정이나 연말 DRS 대출 규제가 진행되기에 그런 부분들이 조금 적용되지 않을까 생각하고요. 실제 투기 지역으로 강남권이나 가격 상승이 급등하는 지역 위주로 보면, 그 지역을 투기 지역으로 설정하면 양도세를 중과하거나 분양권 전매 기간을 높게 하고, DTI를 높인다든지, 이러한 대출 규제와 세금 규제가 같이 지정될 수 있거든요. 그런 부분들이 조금 시장에 영향을 미칠 것 같아 보이고요. 그렇게 되었을 경우 2007년 당시만 보더라도 DTI 규제 적용하면서 종부세 등 세금 규제까지 같이 진행한 결과 시장이 많이 불황에 빠지는 부분이 있었습니다. 지금 당장 강도 높은 대책을 준비하는 것에는 문제가 있어 보이고요. 다만 대출 규제나 투기 관리 지역 정도로만 지정해서 분양권 전매 기간 정도를 늘리지 않을까 예측하고 있습니다.
◇ 김우성> 시장 전체 흐름을 꺾지는 않으면서 투기 과열은 잡겠다는 얘기인데요. 끝으로 짧게 여쭙겠습니다. 이 분양권 전매가 큰 문제라고 얘기가 되거든요. 복권처럼 뛰어들고 값만 올려놓고 사실상 실수요자는 피해를 본다는 건데요. 조정되어야 하지 않을까요?
◆ 장재현> 가장 중요한 건 전매 기간이 아무래도 6개월, 1년이다 보니 단기간 내에 투자를 하는 분들이 많이 몰리며 문제가 됩니다. 과거 판교나 분당 분양했을 때처럼 가족의 명의를 도용해 분양권 전매에 뛰어드는 상황이 지금도 발생하는 건데요. 이런 부분을 조정하기 위해서는 분양권 전매 기간을 조금 늘리고, 연말에 DRS 규제를 통해 자연스럽게 대출 규제가 지정되면 이런 단기적 수요는 위축될 수밖에 없거든요. 그런 부분만 조심을 한다면, 그런 규제들만 조금 있다면, 단기적 수요는 잡을 수 있다고 보입니다.
◇ 김우성> 오늘 말씀 감사합니다.
◆ 장재현> 네, 감사합니다.
◇ 김우성> 지금까지 장재현 리얼투데이 리서치팀장이었습니다.
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