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- 진행자: 김명숙 / PD: 신아람 / 작가: 조아름
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□ 방송일시 : 2016년 10월 24일(월요일)
□ 출연자 : 심형석 영산대 부동산학과 교수
똑똑 50+재테크 “월세받는 부동산 제대로 고르는 법”
◇ 이익선 DJ(이하 이익선): 늘어난 노후 기간에 걱정이 참 많이 되는데요. 가장 많은 분들이 관심 가지고 계신 것이 월급처럼 꼬박꼬박, 돈이 나오는 곳, 그래서 월세 생각들 많이 하십니다. 오늘 부동산 투자를 제대로 하는 방법을 알아볼 텐데요. 영산대 부동산학과의 심형석 교수를 모셨습니다. 교수님 어서오세요.
◆ 심형석 영산대 부동산학과 교수(이하 심형석): 네, 안녕하세요.
◇ 이익선: 시간이 짧지만, 오늘과 다음주 화요일, 두 번에 걸쳐서 이야기를 나누게 될 것 같습니다. 많은 분들이 부동산 월세에 대해서 관심을 크게 가지고 계시죠.
◆ 심형석: 네, 그렇습니다. 최근에 저금리와 고령화가 대표적인 사회의 트렌드인데요. 그게 계속될 가능성도 높고요. 그러면 자연스럽게 금리에 따른 수익을 얻기가 쉽지 않고, 고령화 되시니까 아무래도 은퇴 이후에 현금 수입이 끊기시죠. 그러다보니까 자연스럽게 월세를 받을 수 있는 부동산에 관심을 가지시는 건 어떻게 보면 당연한 현상이라고 볼 수 있습니다.
◇ 이익선: 그렇군요. 그런데 잘 아는 분들도 계시겠지만, 잘못해서 노후에 고생한다는 이야기도 심심치 않게 듣습니다.
◆ 심형석: 네, 두 가지 정도, 과거에 하셨던 투자 습관을 그대로 유지하시니까 그런 것 같아요. 그런데 우선 투자 시점에 신경을 많이 쓰시고, 상품 경쟁력에는 그렇게 관심을 안 가지시는 것 같아요. 이를테면 언제쯤 투자하는 게 좋은가? 이런 것에만 관심을 가지시거든요. 그러다보니까 최근에 많이 하는 대표적인 투자 방식이 갭투자라고 해서, 전세가율이 아주 높은 아파트에 많이 투자를 하십니다. 그런데 수익이 그렇게 높지도 않고요. 계속적으로 투자를 하셔야 하니까, 한 번이라도 실수를 하면 위험하게 되는 거죠.
◇ 이익선: 왜 계속적으로 투자하게 되죠?
◆ 심형석: 갭투자의 수익률이 그렇게 높지는 않습니다. 그래서 전세값이 높은 곳의 매매가가 오르기는 하는데요. 그런데 매매 가격 자체가 그렇게나 높아가진 않습니다. 예전에 우리가 2010년 이전에 부동산 시장의 가장 상승률이 높았을 때가 2006년 인데요. 그 때는 한 30% 가까이 매매 가격이 올랐었는데요. 10년 이후에는 우리가 저성장 기조로 들어가면서 부동산 쪽도 저성장입니다. 그래서 우리가 아파트 상승률을 보면 대략 전국적으로 3% 대거든요. 그러니까 자연스럽게 계속적으로 투자를 하셔야 하는 상황인 거죠. 이를 테면 우리가 10억 현금을 가지고 계신 분이 계시고, 연금을 200만원, 돌아가실 때까지 받을 수 있는 분이 계시다고 하면, 과거에는 10억 현금을 선호하셨죠. 그런데 지금은 모든 분들이 사실 200만원 현금을 원하시거든요. 그런 상황으로 투자 방식 자체가 바뀌었기 때문에, 그런 문제가 발생할 수 있고요. 두 번째는 월세 받는 부동산은 우리가 전세를 받는 부동산하고는 상당히 다릅니다. 그런데 수익이 높으면 자연스럽게 위험이 높죠. 수익과 위험은 비례하니까요. 그래서 주변에 오피스텔 같은 것을 여러 채 가지시고, 임대사업을 하시려고 했던 분들도 공실이라든지, 대출이라든지, 이런 것 때문에 상당히 고생하시는 분도 많고요. 현금성이 없기 때문에 팔기가 쉽지 않습니다. 그래서 그런 위험들을 고려하셔야 하는데, 잘 모르고 투자하시는 경우가 많죠.
◇ 이익선: 그렇군요. 교수님이 쓰신 책, 월세 받는 부동산 제대로 고르는 법이라는 책의 내용에 보면, 은퇴 계층은 오히려 부동산 비중을 줄이면서 현금성 금융자산을 많이 확보해야 한다고 하셨어요. 그러니까 위험하기도 하고, 앞서 공실이라든가, 대출, 이런 부분과 관련이 있어 보이는데, 이런 위험요소들을 잘 고려하면서 수익형 부동산에 투자하는 방법이라고 할까요?
◆ 심형석: 네, 우리나라 분들이 부동산 자산의 비중이 높습니다. 한 80% 정도 되거든요. 그래서 선진국에 비하면 상당히 높은 수준입니다. 그런데 일반적으로 가지고 계시는 부동산은 대부분이 현금화 시키기가 쉽지 않은, 매달 월세가 들어오지 않는 부동산, 그걸 또 본인들이 살고 계시는 경우가 많거든요. 그래서 저희가 상당히 위험하다고 말씀을 드리는 거고요. 나이가 들수록 연금형 부동산이죠. 조금 유동성이 좋고, 현금이 잘 들어오는 부동산을 가지셔야 하는데, 아직까지 그런 부동산에 대한 인식이라든지, 투자 방식이 많지는 않은 것 같아요. 우리가 부동산 투자를 하시게 되면 세 가지 요소를 고려하셔야 하는데요. 수익성하고, 환금성하고, 안전성, 그런데 보통 월세 받는 부동산은 수익성에만 너무 관심을 가지시는 것 같아요. 주변에 보시면 5%냐? 6%냐? 이것만 이야기하시거든요. 그런데 사실은 안전성이 가장 중요합니다. 환금성은 어차피 아파트나 이런 상품에 비해서 떨어지니까요. 그래서 안전성이라고 하는 건 뭐냐면, 짓기 전까지 안전성은 우리가 완공에 대한 리스크입니다. 일반 아파트는 조금 위험하더라도 항상 들어가실 수가 있는데, 그 이유는 분양보증을 받기 때문에 그렇습니다. 그런데 아파트하고 비슷해보이는 오피스텔 같은 상품도 90% 가까이는 분양보증을 받지 않습니다. 그렇다고 한다면 잘못되면 상당히 위험할 수 있죠. 그 다음에 입주가 이루어지고 난 후에는 공실에 대한 위험이 분명히 발생하는 거죠. 그래서 일반 전세형 부동산 같은 경우에는 들어오시려고 하는 분이 줄을 서 있는 경우가 많은데, 숭기형 부동산은 임차인을 찾아야 하는 위험들이 많이 있습니다.
◇ 이익선: 그렇군요. 세부적으로 깊이 들어가는 내용을 저희가 다음주 화요일에 집중적으로 준비할 것이기 때문에, 전체적인 얼개에 대해서 질문하는 시간이 되어야 할 것 같습니다. 일단 교수님께 많은 분들이 질문하실 것 같아요. 교수님, 아파트로 할까요? 오피스텔로 할까요?
◆ 심형석: 저는 아파트를 오피스텔화 시키는 것이 가장 좋다고 봅니다.
◇ 이익선: 그건 무슨 의미인가요?
◆ 심형석: 기존의 전세형 부동산도 사실은 월세로 전환시킬 수 있는 부동산이 많이 있습니다. 도심의 소형 아파트인데요. 도심의 소형 아파트는 최근에는 보증금이 줄어들면서 월세금이 높아지고 있습니다. 월세 거래의 비중이 늘어나고 있으니까요. 그래서 기존의 도심에 있는 소형 아파트인 경우에는 공실에 대한 위험도 거의 없고요. 대신 오피스텔은 안 그렇죠. 그래서 오히려 기존에 있는 상품들을 바꾸시는 것도 상당히 좋습니다. 그 말은 전세형 부동산이냐? 월세형 부동산이냐? 하는 것은 오피스텔이냐? 아파트냐? 하는 것은 아니고요. 어떤 용도로 그걸 투자하시느냐에 따라서 달라질 수 있다는 말입니다. 아주 핵심적인 사항이라고 볼 수 있습니다.
◇ 이익선: 그렇군요. 그러면 일단 주거형 수익형 부동산을 투자하는 데에 있어, 정말 이건 꼭 주의해야 한다, 이건 꼭 살펴봐야 한다고 짚어주실 것이 있으시면, 이걸 먼저 살펴볼까 하는데요. 주변에 질문 받으시면 ‘이거랑 이거는 좀 살피세요.’ 이렇게 말씀해주시지 않으십니까?
◆ 심형석: 네, 일단 위치가 상당히 중요하다고 할 수 있고요. 우리가 위치라고 한다면 역세권이냐? 또는 산업단지냐? 대학단지 주변이냐? 이렇게 크게 구분할 수 있습니다. 그래서 산업단지나 대학가 주변, 산업단지라고 하면 다른 지역 이야기로들 생각하시는데, 사실 서울에도 YTN이 있는 이 상암동도 대표적인 산업단지라고 볼 수 있고요. 그 다음에 마곡이라든가 이런 곳도 마찬가지로 산업단지 주변입니다. 이런 쪽은 대학가와 함께 굉장히 안정적인 수익을 가지고 가시는 곳이라고 볼 수 있습니다. 기존에 거주하시거나 근무하시는 분들을 대상으로 하는 거니까요. 그 다음에 역세권 같은 경우에는 아무래도 유동인구죠. 왔다갔다 하시는 분들을 대상으로 하는 수요이기 때문에, 안정적인 수요를 가지고 임대를 하실 경우에는 수익률도 높고 괜찮습니다. 하지만 문제가 경기의 영향을 상당히 탄다는 겁니다. 그래서 경기가 안 좋아지면 산업단지 같은 경우에는 수요도 줄고요. 대학단지는 이제 통학으로 바뀌거든요. 사회초년생도 원룸에 계시다가 고시원으로 간다든지, 이런 영향이 있을 수 있습니다. 그래서 이런 부분을 유념하셔야 할 필요가 있는 것 같아요.
◇ 이익선: 네, 벌써 시간이 다 됐습니다. 오늘 노후에 안정적인 자산을 다달이 받을 수 있는 쪽에 관심이 있는 분들을 위해서 ‘월세받는 부동산 제대로 고르는 법’의 저자이신 영산대학교 심형석 교수 모셨는데요. 다음주 화요일 이 시간에 이 부분에 대해서 집중적으로 조명하는 시간을 갖겠습니다. 교수님 먼 길 오셨는데 짧은 시간 드려서 죄송하고, 오늘 말씀 감사합니다.
◆ 심형석: 네, 감사합니다.
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