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- 방송시간 : [월~금] 09:00~10:00
- 진행 : 조태현 / PD: 김세령 / 작가: 강정연
인터뷰 전문
■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김우성 PD
■ 대담 : 손정환 현대회계법인 회계사
◇ 김우성> 경제생활 하다 보면 세금 문제도 있고 여러 가지 재산 문제, 복잡한 돈을 이해하지 못하면 경제를 이해하기도 어려울 텐데, 그 경제를 이해하도록 도와주는 분입니다. 똑똑한 경제생활 오늘도 현대회계법인 손정환 회계사 모셨습니다. 안녕하세요?
◆ 손정환 현대회계법인 회계사(이하 손정환)> 네, 안녕하세요.
◇ 김우성> 오피스텔 처분하며 관련 세금 문제, 양도세 문제를 얘기 드렸습니다. 오피스텔 한 채를 보유하고 있고, 시가가 올랐는데, 1세대 1주택이냐, 이런 복잡한 얘기를 해드렸거든요. 그 이야기이어서 다시 한 번 얘기해 주시죠.
◆ 손정환> 지난번 양도소득세, 비과세 관련 질문을 주셨는데 간단히 두 가지로 정리해드리면요. 첫째로 1세대 1주택만 3년 이상 보유할 경우 비과세가 가능하고, 둘째는 해당 오피스텔이 처분 당시 내부 구조나 형태가 주거형에 적합하고, 실제 상시 주거 목적으로 사용되어야 합니다. 다만 오피스텔 등은 처분 당시 용도를 확인하기 어렵지 않습니까. 오피스텔 주소로 사업자 등록이 되어있다면 이는 사업용으로 볼 확률이 높고, 전입신고가 되어 있다면 주거용으로 판단하지만 이는 절대적 기준은 아닙니다.
◇ 김우성> 오피스텔 주소로 사업자 등록되어있고, 전입신고도 되어 있습니다. 이를 테면 사업도 하지만 주거도 할 수 있고요. 기준이 애매할 수 있는데요. 복잡한 경우가 있지 않을까요?
◆ 손정환> 상당히 많습니다. 논란이 많은데요. 여러 가지 판단 기준이 있는데, 어느 하나도 절대적 기준은 아니지만 여러 가지 사례를 말씀드리겠습니다. 가스 수도료 납부 내역을 통해 확인을 많이 하는데요. 가스 수도 사용량이 많으면 주거용으로 판단하고, 직접 거주하지 않고 임대했다면, 임대차 계약서 내용이 아파트 등의 계약서와 유사하다면 이것 또한 주거용으로 판단하고요. 또는 연말 정산 시 월세 공제 금지 규정이 계약서 밑에 특약으로 적혀있다면 이 또한 주거용으로 판단합니다. 절대적 기준이 아니고 하나의 판단 기준이 아니라 종합적으로 판단하므로 현재 오피스텔 처분 계획이 있다면, 걱정되는 부분이 있다면 전문가를 찾아 상담을 하면 좋을 것 같습니다.
◇ 김우성> 기준이 명확하지 않기에 양도소득세 관련 비과세 부분을 확인하기 위해서는 전문가와 계획을 짜야 할 것 같습니다. 사무 공간으로 썼는데 밤마다 라면을 많이 끓여 먹어 가스비가 많이 나왔다, 주거용으로 주장할 수도 있고요. 복잡한 부분이 많은 것 같습니다. 주택이나 재산을 처분할 때가 많은데요. 1세대 1주택 비과세 적용받는 것, 한 채의 주택이 있는 경우 가능한가요?
◆ 손정환> 오피스텔 외에 한 채의 주택이 있다고 한다면 만약 주거용으로 사용되는 오피스텔이 있고 또 다른 주택이 있다면, 이 분은 2주택자가 되기에 먼저 양도하는 주택은 1세대 1주택 비과세 혜택은 받지 못합니다. 다만 오피스텔에 대해 장기 임대주택 사업자등록을 하시거나 오피스텔이 사무실 용도로 사용된다면, 오피스텔 외 주택에 대해 양도소득세 비과세 혜택이 가능할 수도 있습니다.
◇ 김우성> 본인의 집 한 채는 주거용, 오피스텔은 사업용, 상업용이라면 1세대 1주택 비과세가 가능한 부분이 있다, 지나치면 모를 부분인데요. 설명을 들을 때 정신을 차리지 않으면 필요 이상 세금을 많이 낼 수 있겠구나, 이런 생각도 듭니다. 반대로 주거용 오피스텔을 사무실 용도로 해서 비과세 혜택을 받아도 되나요? 혜택이 있기에 누가 이런 생각을 할 것 같아요.
◆ 손정환> 예전에 이런 유혹에 빠지는 분들이 많은데요. 사업자가 사업용으로 사용하기 위해 취득한 오피스텔은 취득 대금 중 부가가치세 부분을 환급받을 수 있습니다. 이런 혜택을 받기 위해서는 취득 이후에도 실제로 사무실 용도로 쓰셔야 하는데요. 앞서 말한 것처럼 사업자 등록 여부보다는 실제로 오피스텔을 사용하시는 분이 사업자 등록이 되어있고 실제 사무실 용도로 사용해야 부가가치세를 적법하게 환급받는 겁니다.
◇ 김우성> 사업자 등록을 하고 실제 용도가 사업 용도로 이 공간을 사용한다는 것을 증명해야 한다고 말씀하셨는데요. 형식적 요건을 갖췄는데도 실제 목적은 애매한 경우 있지 않습니까. 이런 경우 어떤 문제들이 발생하나요?
◆ 손정환> 실제 목적이 애매한 경우가 상당히 많은데요.
◇ 김우성> 오피스텔을 둘러싸고 여러 논란이 많거든요. 범법 행위도 일어나고 있고요.
◆ 손정환> 실제 오피스텔을 주거용으로 사용하다가 사무실로 쓴 것처럼 허위로 신고해 부가가치세를 환급받다가 추징 받은 사례가 최근에 많은 것 같습니다. 국세청이나 세무서에서 조사를 하여 이런 의심되는 사례가 있으면 과세를 많이 하는데요. 이때 사무실로 사용하면 오피스텔 주거용일 경우 처분 당시 주거용이면 된다고 말씀드렸는데, 사무용으로 하기 위해선 처분 당시만을 의미하지는 않고요. 이것은 계속 일정 기간 동안 주거용으로 써도 부가가치세를 추징당할 수 있습니다. 계속 사무용으로 쓰셔야 하죠.
◇ 김우성> 부가가치세를 환급받았습니다. 오피스텔을 사업용으로 사용한다고 해서 환급받았는데 주거용일 경우 다시 부가가치세가 추징될 수 있다는 말씀이시죠?
◆ 손정환> 네, 맞습니다.
◇ 김우성> 어떤 사례가 있을까요?
◆ 손정환> 몇 가지 사례를 국세청 사이트에 들어가면 쟁점이 된 사안에 대해 나와 있는데요. 사업자 등록이 되어 있어도 임차인이 해당 지역과 떨어진 곳에 근로소득이 있거나, 기존 사업 경험이 전혀 없다면 이분은 사실 사업자 등록을 해도 사업을 안 했을 가능성이 높거든요.
◇ 김우성> 국세청에서 판단하는군요.
◆ 손정환> 네, 그런 경우가 있고요. 주의하셔야 할 것은 불법적으로 부가가치세를 환급받는 경우에는 기존 부가세만 납부하면 되는 것이 아니라 엄청나게 큰 가산세를 납부하셔야 하기에 어떤 분들은 부동산에서 잘못된 정보를 주셔서 사업자 등록만 하면 별문제 없이 환급받을 수 있다고 말씀하시는데, 예전 첫 방송 때 말씀드렸지만, 요즘엔 전산 자료가 풍부하기에 실제 목적이 그것이 아니라면 부가세를 환급받으면 안 됩니다.
◇ 김우성> 리스 차량도 그런 문제들이 있어서 국세청에서 올 초 발표를 했죠. 꼼꼼하게 살펴보겠다고 했는데요. 사업용으로 쓴 차량인지, 자가로 사용한 것인지 보겠다고요. 명확하게 목적에 맞게끔 법테두리 안에 있는 것이 좋다. 자칫하면 더 추징을 당할 수 있고요. 돈을 더 많이 내야 하니 조심하시기를 전해드렸고요. 시청자 게시판에 질문이 올라와 있습니다. 현재 아파트에 실제 거주하고 있는데, 사업자 등록을 했습니다. 주택이 아니라 사무실로 본다면 1세대 1주택 비과세 혜택, 적용 못 받는 것 아닌가요? 어떻게 보아야 하죠?
◆ 손정환> 이것은 그렇다 하더라도 1세대 1주택으로 볼 가능성이 높습니다. 왜냐면 아파트는 사업자 등록을 하더라도 최초 건축법상 용도가 주택으로 분류되어 있고, 주거로 사용해도 무방할 정도로 주거용 아파트로서 구조, 기능, 시설 등이 이미 갖추어져 있어서 언제든지 그 용도나 구조 변경 없이 주거용으로 사용할 수 있는 곳이니 대부분 주택으로 봅니다. 예를 들어 1층에 어린이집 등 가정보육시설 사업자에게 임대차 계약을 하더라도 이 경우는 언제든지 다시 주택으로 사용할 수 있으니, 이 경우에 1세대 1주택에 해당되어 비과세 적용이 가능합니다. 다만 아파트를 내부 구조 변경 등을 통해 주거용으로는 사용하기 어렵고 사무실 용도에 맞게 개조되었다면 이는 주택이 아닌 것으로 볼 수 있습니다.
◇ 김우성> 세금 문제가 복잡하게 연관되어 있어서 이 사례를 들어 설명해 드리는데요. 결과적으로 건축 공간이 실제 주거할 수 있는 곳인가, 아니면 사업용으로 사용하는 곳인가, 판단이 가장 중요한 거네요. 여러 가지 방을 뜯어 고쳐 사무실처럼 만들어 놓으면 주택이 아니라는 말씀이고요. 1세대 1주택 비과세 적용 받을 수 있습니다. 말씀하신 내용 중 주택장기임대사업자가 된다면 임대 외 주택에 대해 1세대 1주택으로 비과세 혜택이 있는 반면 임대소득에 대해서는 소득세를 내야 한다, 어떻게 보면 당연한 얘기인 것 같거든요. 소득이 있으니 세금을 내고, 내 집 말고 사업을 해도 구분해서 볼 수 있지 않나, 이런 생각이 있는데요. 어떻게 해석할 수 있나요?
◆ 손정환> 인터넷 일부 사이트에 올라온 내용을 보면 잘못된 정보가 있습니다. 그 내용은 임대 소득이 있다면 사업자 등록 여부와 관계없이 소득세를 납부하셔야 하는데, 어떤 분들은 사업자 등록을 하지 않으면 소득세를 안 내도 된다는 잘못된 정보를 올리시는 분들도 계시더라고요. 그런데 소득세법상 열거된 소득이 있다면 사업자 등록 여부와 상관없이 납세 의무가 있습니다. 지난 방송에도 말씀드렸는데, 부가가치세법상 사업자 등록을 안 하더라도 부가세법상 사업자에 해당되면 부가가치세 신고 납부 의무가 있거든요.
◇ 김우성> 많은 분들이 모르실 것 같습니다. 요즘 중고 거래도 흔하고, 개인 간 거래가 많기에 주의해야 할 부분이 많은 것 같습니다. 구체적 예를 들어주세요.
◆ 손정환> 중고 말씀하셨는데요. 인터넷에 요즘 중고 사이트 중고 거래 많이 하지 않습니까? 본인 사용하는 중고품을 1년에 몇 개 팔았다고 한다면 사업자는 아닌데요. 하지만 근로 소득도 없는데 주된 시간 동안 하루에 물건을 몇 개씩 팔고, 이런 활동이 몇 달 동안 계속 지속한다면 이 분은 사업자 등록을 하셔야 할 분입니다.
◇ 김우성> 사업자 등록을 해야 하고요. 안 했어도 부가세법상 사업자에 해당하기에 부가가치세 신고나 세금을 내야 한다는 의미인 것 같습니다.
◆ 손정환> 네, 맞습니다.
◇ 김우성> 사업자 등록이나 주택임대사업자 등록과 같이 등록과 관계없이 소득이 생겼다면 그 소득에 대해 세금을 내야 한다는 거죠?
◆ 손정환> 네, 맞습니다. 그런데 주택임대사업자에 대해서는 연 수익 금액이 2천만 원 이하인 소규모 주택임대사업자인 경우에는 2014년부터 2016년까지 임대소득을 비과세하고 있습니다. 원래 계획은 2017년 이후에 소규모 주택임대사업자 경우 분리 과세, 저율의 세금을 내라고 할 계획이었는데, 최근 뉴스를 보니 3년간 비과세로 유보될 가능성이 있더라고요.
◇ 김우성> 2천만 원 이하 소규모 주택임대, 월세 내주시는 부분에 대해서는 아직 비과세가 있습니다. 확인해 보시고 전문가에게 물어보면 될 것 같습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 감사합니다.
◆ 손정환> 네, 감사합니다.
◇ 김우성> 지금까지 손정환 현대회계법인 회계사였습니다.
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