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- 방송시간 : [월~금] 09:00~10:00
- 진행 : 조태현 / PD: 김세령 / 작가: 강정연
인터뷰 전문
■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~17:00)
■ 진행 : 김윤경 기자
■ 대담 : 김덕례 주택산업연구원 연구위원
◇김윤경> 오늘 두 번째 인터뷰는 주택담보대출 한도 축소, 부동산 시장에 미치는 영향 알아보도록 하겠습니다. 전세난 굉장히 심하고 월세난도 굉장히 심하죠. 그런데 또 우리나라 실질 주택 가격 지수를 BIS에서 발표한 것을 보니까요. 집값 상승률이 1.5%, 53개국 중 27위라고 합니다. 이 수치도 그다지 시장을 반영하기에는 무리가 있지 않나 하는 생각이 드는데요. 여기에다가 은행들은 가계 대출에 대한 규제가 좀 시작이 되면서 주택담보대출 한도 축소 계획을 속속 내놓고 있습니다. 이렇게 되면 부동산 시장에 또 영향을 미치지 않을 수 없을 텐데요. 한 번 알아보도록 하겠습니다. 주택산업연구원의 김덕례 연구위원이 전화연결 돼있습니다. 안녕하십니까.
◆김덕례 주택산업연구원 연구위원(이하 김덕례)> 네. 안녕하십니까.
◇김윤경> 우리나라 집값 상승률이 제가 지금 말씀드렸지만. 국제결제은행에서 본 게 2010년부터 5년 동안 실질 상승률이 1.5%. 이게 높은 건가요, 낮은 건가요?
◆김덕례> 세계 순위하고 비교했던 것처럼 높은 것이라고는 볼 수 없을 것 같아요. 국제결제은행이 발표한 자료도 말씀하셨는데. 요즘에 경기가 괜찮아지고 있는 미국 같은 경우가 똑같은 기간에 15.4%가 올랐고, 홍콩 같은 경우는 워낙 집값이 높기도 하지만 56%까지 올랐다고 이야기하는 것에 비하면 1.5%라고 하는 우리나라의 상승률은 20년 장기 불황 얘기가 나오고 있는 일본의 1.6%하고 거의 유사한 수치이기 때문에. 이 발표한 숫자로만 보면 지금 주택 시장은 굉장히 좋다고 하는 것들이 체감할 수 없는 숫자라고 보입니다. 그런데 이것은 아무래도 2010년부터 2014년, 그러니까 작년 상반기까지는 수도권 중심으로 경기가 계속 안 좋았던. 그런 영향이 굉장히 크게 작용한 결과 때문이라고 보입니다.
◇김윤경> 네. 지금 박사님 보시기에는 그러면 이 수치는 좀 지난 수치이기도 하잖아요.
◆김덕례> 예. 그렇죠.
◇김윤경> 지금의 집값이라든지 부동산 시장의 상황은 어느 정도에 와있나요?
◆김덕례> 최근 우리나라 같은 경우에는 금융위기 거치면서 작년 하반기부터 주택 가격이 좀 오르기 시작했습니다. 그래서 물론 지방이야 그 전부터 올랐지만 수도권이 워낙 체감하는 수준이 높기 때문에. 그래서 최근 발표된 것이 한국 감정원 자료로 9월까지 통계가 발표가 됐고요. 그래서 작년 8월부터 올 9월까지 통계들을 좀 다시 정리해보면. 주택가격은 전국적으로 3.5%가 올랐습니다. 그러니까 BIS가 발표한 수치보다 좀 높고요. 특히 수도권이 많이 올라서 4.2%, 지방은 이것보다 좀 낮아서 2.9%가 최근 1년 사이에 오른 수치입니다. 그렇고 특히 아파트에서 굉장히 주택 가격들이 많이 오르고 있는데. 수도권 아파트 가격은 최근 1년 동안 6%가 올랐습니다. 그렇기 때문에 BIS에서 발표한 것에 비하면 명목 가격이긴 하지만 조금 더 많이 최근에 올랐다고 볼 수 있습니다.
◇김윤경> 그러면 이게 매매 활성화가 이뤄지고 있는 상황은 좀 반영은 해주는 것 같거든요.
◆김덕례> 예. 그렇죠.
◇김윤경> 그런데 매매가 이렇게 좀 활발하게 이뤄지고 있다고는 해도 전월세 난은 여전하거든요.
◆김덕례> 예. 아직까지는 전세 가격이 굉장히 많이 오르고 있는 상황인 것이죠.
◇김윤경> 그런데 집값 통계를 낼 때는 전세값은 포함이 안 되는 것이잖아요?
◆김덕례> 예. 안 되죠.
◇김윤경> 그렇군요. 그런데 전세가는 계속 오를까요?
◆김덕례> 전세가는 네. 당분간 오를 수밖에 없습니다. 그래서 전세 가격이라고 하는 것이 기본적으로 우리 예전에 금융 시장이 발달되지 않았을 때 은행에서 빌릴 수 없으니까 임차인들이 보증금이라는 형태로 집주인한테 주고 들어갔던 방식인데. 이게 고금리였을 때 가능했던 구조거든요. 결국 금융시장이 발달되지 않았을 때. 그런데 지금은 은행에서 구매 자금도 쉽게 빌릴 수 있을 뿐만 아니라 저금리이기 때문에 실질적으로 전세가 주는 메리트가 임대인한테는 없습니다. 그러니까 월세로 계속 돌리게 되고. 그러다 보면 전세 물량 자체는 굉장히 줄게 되고, 사람들은 집을 사려고하는 것을 조금 보류하거나 주저하고 있기 때문에 그런 부분들을 따지다 보면 전세 수요는 늘고, 전세 물량은 줄어들고 있고. 수급 때문에 계속 당분간은 오를 수밖에 없어 보입니다.
◇김윤경> 그렇군요. 그러면 지금 그래도 매매는 하반기에도 계속 활성화될까요?
◆김덕례> 매매는 그동안 안 좋았던 부분들이 있기 때문에. 매매 거래량은 꾸준히 증가할 것으로 보입니다. 그래서 작년 하반기 이후에 수도권 주택 가격이 하락세에서 상승세로 전환이 됐고. 지금은 그 기류를 이어가고 있는 구조기 때문에. 기존 주택 시장 같은 경우에도 매매 활성화에 따라서 가격들이 어느 정도 올라줄 것이기 때문에. 매매 거래도 증가할 것이고, 그것보다 분양시장이 워낙 좋기 때문에. 신규 분양 시장에서의 거래들도 굉장히 활발해질 수 있을 것입니다.
◇김윤경> 그렇게 되면 그게 전세값에 영향을 미치는 부분은 좀 미미한가요?
◆김덕례> 결국 매매 시장하고 전세 시장은 따로 놓고 볼 수는 없는데요. 분양 시장에서 분양이 되고 나서 한 2년 반 정도 되면 그 주택들이 입주 시기가 됩니다. 입주 시기가 되게 되면 아무래도 물량이 모든 집을 분양받은 사람들이 다 이주하지 않고 일부 물량들은 전세 물량으로 시장에 나오는 경우도 있기 때문에. 그 타이밍이 되면 전세 물량이 좀 늘어나면서 전세 가격이 안정되는 효과는 있지만. 지금 당장은 준공 물량이라고 해서 입주 물량 자체가 과거 예년보다 조금 더 줄어든 상태이기 때문에. 단기적인 효과는 크게 기대하기 어렵습니다. 그렇지만 한 2년 반이나 2년 후에는 지금의 분양 물량이 증가한 것에 대한 효과로 안정 효과는 기대할 수 있습니다.
◇김윤경> 그렇겠군요. 그러면 지금 서울 아파트 월세 거래량이 역대 최고다. 이런 얘기도 나오고요. 가을 성수기 집값, 전세값 고공 행진 계속한다. 이런 얘기들 나오는데. 하반기에는 어쨌든 빌려서 사는 사람들에게는 그다지 견뎌야 하는 시기일 것으로 예상이 되고요. 사는 분들한테는 그래도 많이 도움이 될 것 같은 분위기네요?
◆김덕례> 네. 그래서 그동안 실수요 중심으로 해서 매매 타임을 고민하고 계셨던 분들은 지금 주택을 구입하셔도 괜찮겠다고 많이들 이야기가 나오고 있고요. 하반기에도 상반기처럼 가격이라든가 주택 거래, 특히 주택 공급 부분에서는 그 상승세들을 계속 이어갈 수 있을 것이라고 이야기하고 있습니다. 그리고 아무래도 분양 시장에서 보면 10월 달과 11월 달이 1년 중에서 가장 성수기인 때입니다. 그래서 분양이 굉장히 많이, 물량들도 많이 집중되는 시기이기 때문에 분양 시장은 가을 분양 시장이 더 활성화될 수 있을 것으로 보입니다. 특히나 주택 구입을 지금 가격도 오르고 있기 때문에 희망하셨던 분들. 그리고 또 일부분 중에서는 내년에 가계부채 관리 방안이 시행되니까 아무래도 대출 제약이 있을 것이라고 하셨던 분들 중에서는 또 올해 매매 시장이라든가 아니면 분양 시장에 조금 관심을 가질 수가 있을 것 같아서. 주택 구매 수요로는 지속적으로 조금 유지될 수 있을 것으로 보입니다.
◇김윤경> 그런데 박사님. 내년부터는 정부의 계획은 그렇지만요. 가계부채 대책이 시작되는 게 이제 막 시작되는 것 같아요. 국민은행, 우리은행, 이런 시중은행들이 주택담보대출 LTB 한도를 축소하겠다고 발표했거든요. 이게 시장에는 아무래도 영향을 줄 수밖에 없지 않을까요?
◆김덕례> 주택 수요에 영향을 줄 수는 있을 텐데. 이 부분은 금융위원회가 발표했던 가계부채 관리 방안하고 약간 성격이 다른데. 우리나라는 기본적으로 대출 한도를 정할 때, 2002년도 즈음에 방 공제라고 해서 소액 임차인을 보호하려고 하는 제도를 도입한 게 있습니다. 그래서 대출 한도를 산정할 때 방 개수만큼 빼고 나서 대출 한도를 산정하는 기능이 있는데. 우리가 1억 가치가 있는 집에서 LTB 70%로 대출을 받겠다고 했을 때 한도가 7,000만 원이 되는 것이 아니고. 거기에서 방 공제가 들어가게 됩니다. 그래서 서울 같은 경우는 방 한 칸 당 3,2000만 원, 경기도는 2,700만 원. 이런 식으로 빼고 나면 실질적으로 LTB 70%를 적용받더라도 7,000만 원이 아닌 방 공제인 3,200만 원이 빠지고. 그런 4,000만 원 정도의 대출 한도가 정해지는데. 국민은행하고 우리은행에서 발표한 내용은 이렇게 기존에는 방 공제를 하지 않고 7,000만 원까지 다 대출해줬던 것을 방 공제를 다시 시작하겠다는 얘기로 해석을 할 수 있게 되고요. 그러면 과거에 방 공제만큼 받지 못했던 대출액들이 축소가 되는. 그런 형태로 줄여나간다는 이야기입니다.
◇김윤경> 그것은 그러면 큰 영향을 주지는 않을까요?
◆김덕례> 내년부터 시행되는 것보다는 작겠지만, 그래도 대출 한도 자체가 줄어드는 효과이기 때문에. 대출 수요자 입장에서 보면 원하는 만큼의 대출을 받기는 조금 어려워질 수가 있습니다.
◇김윤경> 그렇겠군요. 그러면 이 정도는 빌려야겠다는 것을 못 빌리게 되면 못 사니까요.
◆김덕례> 네.
◇김윤경> 구매자들한테는 타격도 될 수 있을 것 같은데요.
◆김덕례> 네. 그렇죠. 아니면 꼭 필요하게 되면 1금융권에서 해결이 안 되면, 2금융권으로 가거나 금리가 높은. 그런 쪽으로 갈 수밖에 없어서. 대출 수요자 입장에서는 조금은 대출 받기가 어려워진. 그렇게 되고 아무래도 정부 당국에서는 지금 가계부채 총량 얘기들을 많이 하고 있어서. 그 관리 차원에서 이런 것들도 좀 고민하고 있지 않나 하고 보입니다.
◇김윤경> 그렇군요. 내년이 되면 더더욱 조여지니까. 그렇게 되겠군요. 알겠습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다. 감사합니다.
◆김덕례> 네.
◇김윤경> 김덕례 주택산업연구원 연구위원이었습니다.
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