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- 방송시간 : [월~금] 09:00~10:00
- 진행 : 조태현 / PD: 김세령 / 작가: 강정연
인터뷰 전문
■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~17:00)
■ 진행 : 김윤경 기자
■ 대담 : 김규정 NH투자증권 부동산연구위원
◇김윤경> 집값보다 비싼 전세 아파트가 속출하고 있습니다. 깡통전세는 괜찮을까 알아보겠습니다. 전세 들어갈 돈이면 집을 사고도 남습니다. 그렇게 되면 전세 보증금 빼주세요, 하면 집주인이 못 빼주는 경우도 있지 않을까요? 그렇게 되면 바로 깡통전세가 되는 건데요. 지금 한창 이사철을 맞은 부동산 시장 어떤지, 이런 얘기들을 포함해서 들어보도록 하겠습니다. NH투자증권의 김규정 부동산연구위원님입니다. 안녕하십니까?
◆김규정 NH투자증권 부동산연구위원(이하 김규정)> 네. 안녕하세요.
◇김윤경> 네. 가을 날씨는 좋은데 표정 어두우신 분들 되게 많아요.
◆김규정> 네. 요즘 전세값이 너무 많이 오르고 있어서요.
◇김윤경> 그러니까 지금 집값보다 비싼 곳이 속출하고 있다고 하는데. 이게 어떤 분들 말씀으로는 통계적인 오류가 있을 수도 있다고 하는데. 진짜 많이 나오고 있는 건가요?
◆김규정> 실제로 동일 규모 아파트의 매매 거래 사례와 전세 거래 사례를 비교해봤을 때, 서울 수도권의 경우 10% 이상이 이미 전세가 역전된 케이스다, 라는 통계도 최근 한 조사업체에서 발표가 됐습니다. 그래서 집값보다 전세가 비싼 케이스들이 나오고는 있는데. 물론 방금 지적하신 것처럼 일반화하기는 다소 어려운 케이스들도 있습니다. 층이 좀 다르다거나, 아니면 살 수는 있지만 구매까지는 좀 꺼려지는 낡은 단지라든가 특질을 가진 경우가 있어서. 이것을 너무 과대하게 해석하실 필요는 또 없기는 한데. 다만 눈여겨보는 점은 서울 수도권에서는 그동안 상대적인 집값 수준이 높다 보니까 역전 사례가 지방에서 나올 때도 나오지 않았었는데. 이제 서울 쪽에서도, 주요 도시에서도 발생하고 있다는 것이고. 특히 저소득층이 주로 전세 계약하시는 빌라나 다세대 같은 저렴한 주택 쪽에서도 역전 케이스들이 더 많이 나오고 있다는 겁니다. 실제로 시장에서는 중개하시는 분들 말씀으로는 적정한 전세 시세가 요즘 없다고 할 정도로 부르는 값이 값이다. 전세 계약 물건만 나오면 얼마라고 해도 줄 서서 계약할 정도라고 까지 현장 분위기를 설명하시니까. 그만큼 전세 찾기가 어렵다는 말씀 같습니다.
◇김윤경> 그러니까 두 가지 걱정이 일단 되는데요. 일단 이렇게 전세값이 높으면 안정적인 주거를 할 수 없다는 걱정이 하나 있고요. 두 번째는 너무 높아서 나는 이거 감당할 수 없다 해서 집을 빼고 다른 곳으로 가려고 하는데. 집 주인이 보증금을 못 돌려주는 경우가 분명히 생길 것 같아요. 이런 깡통전세 우려는 좀 커지겠죠?
◆김규정> 그렇다고 봐야할 것 같습니다. 지금 이런 특수한 사례가 아니라도 지역별로 평균적인 전세 비중, 집값에 비해서 전세가격의 비율이 거의 80%, 90%까지 높아진 케이스들이 워낙 많아지고 있기 때문에. 그럴 경우에 그 정도 가격을 감내하고 들어오는 후속 세입자가 없다거나. 아니면 집값이 조금만 떨어지게 된다고 해도 전세 보증금을 다 안전하게 돌려받기 어려운 상황일 것이고요. 혹시 집주인에게 선순위의 근저당 대출 같은 게 있다. 그래서 경매로 넘어갈 경우에는 보통 순위에 따라서 그것을 제하고 전세 보증금을 돌려받게 되시니까. 전체는 아니더라도 상당 부분의 보증금을 돌려받지 못하게 되시는 경우들이 발생할 수 있습니다. 그래서 전세금 반환 보증 보험을 돈을 내고서라도 들거나, 아니면 전세금을 너무 높이면 걱정이 되니까 어쩔 수 없이 전세금을 좀 낮추는 대신 월세로 내도록, 반전세로 계약하시는 경우들이 늘어나고 있습니다.
◇김윤경> 그렇군요. 이게 그러면 전체적으로 우리나라 부동산 시장, 임대시장에 전세의 월세화, 라는 추세 속에서는 맞게 가는 건가요? 아니면 부작용이 좀 많이 일어나고 있는 건가요?
◆김규정> 일단은 두 가지가 동시에 상당히 심각하고 빠르게 일어나고 있는데요. 최근에는 서울의 아파트 시장에서도 월세 계약 비중이 40%까지 육박하고 있는 실정입니다. 그러면 사실은 일반 연립이나 다세대 같은 경우는 이미 50%를 올해 누적 거래에서는 넘어선 상황이어서. 월세로 전환되는 속도도 저희가 예측한 것보다는 굉장히 빠른 상황이고요. 동시에 전세를 찾는 분들은 여전히 시장에 상당수 남아있어서. 전세금이 거의 집값에 육박하는 수준으로 계속해서 오르고 있는 상황이라는 것. 문제는 이런 것들을 저희가 단기간 정체기나 제도적으로 제어하거나, 해결할 묘수 같은 것이 사실상 없다는 것이죠.
◇김윤경> 그렇군요. 그래서 아까도 말씀하셨지만 전세금 반환 보증보험 같은 것을 정말 보험으로 들어놓는 경우가 있는데. 이 경우에도 그러면 대출이 있거나 그렇다면 보증금은 전액 돌려받지는 못하는 건가요?
◆김규정> 일단 반환 보증 보험 자체가 보증 한도라던가 보증 조건이 좀 까다롭기 때문에. 전세금이 월등히 높으실 경우에는 신청할 수 있는 보증 액수 자체도 제한이 되실 것이고요. 만약에 전세값이 집값 수준만큼 간다고 하면 사실상 이 보증 보험 상품의 가입 자체가 어려우실 것 같습니다. 잠깐 설명을 드리면 보증 한도 자체가 집값의 90% 이내, 또 연립이나 단독 같은 경우는 70~80%까지로 제한이 되고. 거기다 대출까지 포함해서 그 이하여야 되기 때문에. 혹여 집주인이 대출이 있다거나 전세금이 너무 높으면 아예 이 상품의 가입을 받아주지 않습니다. 그래서 이 상품을 전액을 다 전세금으로 보증보험을 가입하시기도 불가능하실 수 있고요. 만약 그 금액 안에서 가입하실 수 있다고 하면 전액 돌려받으시는 것은 맞는데. 아마 그 금액 자체, 전체 금액을 보증보험으로 설정하시기가 어려울 것으로 판단이 됩니다.
◇김윤경> 그렇군요. 그러니까 어쨌든 이것은 내가 드는 만큼만, 들 수 있는 만큼만 보증금을 돌려받을 수 있는 보험이군요.
◆김규정> 그렇죠.
◇김윤경> 그런데 정부는 가계대출 많다고 하니까 대출을 좀 조이겠다, 얘기를 하고 있고. 그리고 부동산 시장의 매매가 활성화되기는 하지만 전체적으로 볼 때는 내리막이다. 이런 얘기도 있기는 해요. 그러면 더 많이 집을 안 사려는 사람들이 많아지면 전월세 난은 더 심각해지는 것 아닌가요?
◆김규정> 그렇게 보셔야 될 것 같습니다. 일단 올해 상반기 정도만 해도 워낙 당장 대출이자 싸고 전세도 없고 하니까, 집을 장만해야 겠다는 30대, 40대 무주택자들의 상담이 많이 있었거든요. 그런데 9월 현재는 그런 구매 심리나 내 집 마련 심리가 다소 수그러드는 것 같습니다. 지적하신 것처럼 주택담보대출 요건을 내년부터 강화하겠다는 발표가 된 상태이기 때문에. 내년에 수요가 어쨌든 위축되면 집값이 정체되거나 조정될 수 있다는 생각을 하고 계시고. 또 금리 인상도 예고된 상태이기 때문에 좀 올해 연말, 내년까지는 시장의 약간 이런 미묘한 변화를 보고 결정하자고 해서 한 번만 더 전세에 머물자고 해서 2년 재계약을 하시는 분들도 늘고 있어서. 그러다 보면 당연히 전세가 현재도 물건이 수요보다는 부족한데. 계속해서 전세난이 지속될 수 있고, 맨 처음에 지적하신 이런 역전세 케이스 같은 불안한 계약들도 점점 늘어날 수 있겠죠.
◇김윤경> 걱정이네요. 그런데 더 걱정은 지금 내 집 없는 사람들, 상반기까지만 해도 그러면 대출이 많이 규제가 완화되고 했으니까. 집을 사라는 얘기도 많이 했었거든요. 지금은 선뜻 내 집 사라고 권하시지는 못하겠네요.
◆김규정> 그런데 이제 단기적인 가격의 변동이나, 아니면 이런 부분보다는 장기적인 우리 가족의 주거 계획을 바탕으로 판단을 하셔야 되는 상황이 아닌가 싶습니다.
◇김윤경> 집값뿐만 아니라.
◆김규정> 전세나 월세로 매달 지출되는 주거비 부담도 만만치 않게 계속 늘어나고 있고요. 일단 2년 단위로 전셋집을 찾아서 이사하시면서 옮겨 다니는 주거 불안정이 굉장히 불편하신 부분이 많기 때문에. 적절한 소득 증가 예측이나 대출 여력 안에서 해결이 가능하시다면 무주택자의 내 집 마련은 고민은 계속 해보셔야 될 것 같고요. 또 집값이 만약에 떨어지게 되면 그 때도 사실은 하락기에는 오히려 구매 결정을 못하시게 되거든요. 그래서 지금 같은 시기에 고민해보셔야 될 것 같습니다.
◇김윤경> 예. 잘 들었습니다. 감사합니다.
◆김규정> 감사합니다.
◇김윤경> NH투자증권의 김규정 부동산연구위원이었습니다.
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