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- 방송시간 : [월~금] 17:00~19:00
- 진행 : 신율 / PD: 신동진 / 작가: 강정연, 정은진
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[YTN 라디오 ‘최영일의 뉴스! 정면승부’]
■ 방 송 : FM 94.5 (18:10~20:00)
■ 방송일 : 2015/07/29 (수)
■ 진 행 : 최영일 시사평론가
◇앵커 최영일 시사평론가(이하 최영일): 지난 연말부터 부동산 시장이 살아나기 시작했다. 이런 이야기 많이 들으셨죠? 저희도 여러 차례 뉴스에서 전해드렸는데요. 하지만 정부가 가계부채 대책을 내놓으면서 부동산 시장이 위축될 수 있다는 우려가 높아졌습니다. 이 빚을 내서 집을 산 사람들이 많기 때문인데요. 잠시 후에 권대중 명지대학교 부동산학과 교수와 자세히 짚어봅니다.
지난해부터 정부가 주택담보대출 규제를 풀고 저금리 대출 상품을 잇달아 내놓으면서 전세난에 지친 분들이 집을 사기 시작했습니다. 사실 저도 이 대열에 합류했는데요. 하지만 내년부터 가계부채를 줄이기 위해 주택담보대출을 바짝 조이기로 하면서 부동산 시장이 침체될 것이다. 이런 우려가 높아지고 있다고 합니다. 정면인터뷰, 명지대학교 부동산학과 권대중 교수와 이야기 나눠보겠습니다. 교수님, 안녕하세요?
◆명지대학교 부동산학과 권대중 교수(이하 권대중): 예. 안녕하세요.
◇최영일: 지난 연말부터 부동산이 살아나고 있다. 이런 이야기 많이 들려왔는데요. 최근 상황이 어느 정도까지 부동산 시장이 살아났다고 보세요?
◆권대중: 지난해 연말에 전국 주택 거래량이 9만 건 정도 됐거든요? 그런데 이런 현상이 지난해 4월부터 지속됐어요. 금년 1월에는 비수기 철인데도 불구하고 7만 9천 건 정도 거래됐고. 3월에 무려 11만 건이 더 거래됐어요. 그리고 4월에 12만 건, 5월에 10만 건. 6월에도 11만 건이 거래됐거든요. 특히 매매 가격과 전세 가격은 상승률을 보면 매매 가격도 지난달 기준으로 22개월 연속 상승하고 있고요. 전세 가격은 무려 34개월째 상승하고 있습니다. 특히 매매 가격은 지난해 같은 가격으로 비교하면 약 2.75% 정도가 올랐고요. 전세 가격은 두 배 정도 올랐습니다. 4.68% 올랐고요. 매매 가격 대비 전세가 비율도 지금 아파트인 경우는 71.9%니까 72% 가까이 되죠. 전국 평균 64.8%니까 부동산 시장이 살아난 것은 분명한 것 같아요.
◇최영일: 그렇군요. 그런데 정부가 1,100조 원 대로 불어난 가계빚. 가계부채 문제를 해결하기 위해서 내년부터는 다시 주택 대출 규제를 강화한다는 겁니다. 이것이 부동산 시장에 악영향이 될 것이다. 이런 우려가 높다고 하는데요. 어떤 이유인가요?
◆권대중: 분명하게 악영향을 준다고 봐야죠. 최근 급증세를 보이고 있는 주택담보대출이 67%까지, 3년에서 5년까지는 이자만 내고 있거든요. 나중에 일시 상환으로 하는 경우죠. 이런 경우가. 내년부터 이자만 내는 것으로 하고 거치식으로 1년으로 단축된다고 하는데. 문제는 주택은 많은 돈을 주고 사야 합니다. 그런데 현재 주택 구매 세대가 대부분 전세 난민이나 신혼부부들이거든요. 이들에게 만약 원리금을 동시에 1년 후부터 갚게 하면 집을 사는데 나서지 않을 수 있어요. 그래서 주택 시장에는 악영향이라고 보이고요. 지금 거치식 대출 같은 경우는 1가구 2주택이나 3주택 같은 경우는 매매 차익을 바라고 하는 것이지만. 이렇게 전세 난민이나 신혼 부부 같은 경우는 당장 돈이 없으니까 돈을 사고. 그러고 나서 2, 3년 후에 번 수익을 가지고 갚아나가는 형태인데. 이런 현상이 주택 뿐 아니라 고가 주택이나 상가도 수익률은 떨어지는데 차입이 어렵다 보니까. 저금리에 차입이 어렵다 보니까 이것도 위축될 우려가 있어요. 그래서 금리는 바로 부동산 가격에 미치는 영향이 굉장히 큽니다. 수익환원법에서도 수익을 종합환원이율로 나누면 가격이 되는데요. 이 종합환원이율은 대체로 이자율로 계산하면 되요. 분모가 커지니까 가격이 떨어지듯이, 대출을 받는 게 어려워지면 가격도 하락할 수가 있어요.
◇최영일: 그렇군요. 교수님 그렇다면 지금 말씀 주시는 것을 제가 가만히 듣다 보니까. 이 주택 대출 규제를 강화하는 것. 내년부터. 이게 좀 유예돼야 된다고 생각하세요?
◆권대중: 저는 조금 유예돼야 된다고 봐요. 작년만 해도, 또 금년 봄만 해도 정부가 부동산 시장을 살리려고 했잖아요? 그런데 가계대출이 늘어나는 것 때문에 이것을 줄인다는 것은 너무 발 빠른 행동 아닌가. 사실 가계 대출 1,100조 중에서 주택담보대출은 500조가 채 안 되거든요. 반 정도 되는데 이것을 선제적으로 방어하려면 장기적인 대책이 필요해요. 단기적인 대책보다는.
◇최영일: 그러니까 지금 교수님 말씀은 어쨌든 정부 정책이 오락가락 한다는 것이죠? 너무 단기적으로. 그래서 부동산 시장을 살리겠다고, 어쨌든 금리도 낮추고 대출도 완화하고 그랬다면. 너무 조기에 또다시 정책이 뒤바뀌는 것 아니냐 하는 말씀이신 거죠?
◆권대중: 네.
◇최영일: 오늘 보니까요. 한국감정원도 올해 하반기부터 부동산 경기가 꺾인다. 이런 전망을 내놓았던데. 같은 맥락입니까?
◆권대중: 꺾인다고 하는 것의 개념이 좀 차이가 있는데요. 그렇다고 안 오르는 것은 아니고요. 지금 전세 수요가 많기 때문에, 공급보다. 가격이 지금 올라가거나 거래되는 게 좀 위축될 수는 있다고 봐요. 매매 시장이나 분양 시장을 놓고 봤을 때 우선 분양 시장은 그런 대로 유지가 될 것 같고요. 그러나 매매 시장은 아마 금년도 말까지는 그냥 유지될 것으로 보여요. 금년도 말까지 대출을 받는 것은 괜찮거든요. 내년부터 규제를 하니까. 그래서 재고 주택 시장의 주택 구입 자금은 그런대로 괜찮은데. 신규 주택은 분양을 받고난 다음에 나중에 담보대출로 전환할 때 좀 문제가 될 수 있어요. 그래서 금년도에 한국감정원에서 발표한 것을 본다면 매매는 한 1.5 포인트, 전세는 약 3포인트 정도 상승할 것으로 보고 있는데. 저도 역시 이렇게 마이너스는 아니고 소폭 상승은 있을 것 같아요.
◇최영일: 그렇군요. 소폭 상승은 있을 것이다. 그런데 교수님. 결국은요. 우리가 지금 전국 통계를 가지고 이야기를 하다 보니까. 아까 실수요자라든가, 실제로 주택 상황에 빠져들어 있는 분들의 경우는 다 상황이 다르지 않을까 하는 생각이 드는데요. 예를 들면 주택이라 하더라도 지역마다 편차가 있을 것이고. 또 주택의 상태마다 편차가 있을 것 아닙니까? 그러면 어찌 보면 좋은 지역의 좋은 물건은 계속 가격이 올라가고, 소외된 지역의 나쁜 물건은 계속 가격이 떨어지는. 이 주택의 양극화 현상은 나타나지 않아요?
◆권대중: 그럴 수 있습니다. 이 금리가 규제를 받는다 하면 사실은 타격을 받는 게 중서민층입니다. 상환 능력이 부족하기 때문에. 좀 소득이 있는 분이나 잘 사는 사람들은 큰 영향이 없어요. 그런데 주택이 점점 갈수록 양극화 내지는 지역별 편차는 분명히 벌어집니다. 일본이 부동산 버블이 꺼진 형태 이후에 투자도 그랬거든요. 우리가 2008년도 이후 지금까지 주택 가격이 하락률을 보면, 상승률 말고 하락률을 보면. 서울의 강남 지역 같은 경우는 좀 적게 빠졌어요. 그런데 수도권 지역은 40%까지도 빠졌거든요. 용인 같은 경우. 이렇게 수도권 지방처럼 수요가 적은 지역은 많이 떨어지고. 그래도 환경이 좋고, 교통이 좋고, 입지가 좋은 지역은 덜 떨어지거든요. 이 대출 규제를 하게 되면 오히려 잘 사는 동네는 그대로 유지가 되고요. 중서민층 지역 같은 경우는 더 떨어질 수 있어요. 이런 양극화 현상은 앞으로도 계속 심화된다고 보입니다.
◇최영일: 네. 이미 97년도에 IMF 왔을 때 다들 직장 잃고 집 팔고 힘들어도 돈 있는 분들은 그 때 싸게 건물을 잡았다는 얘기. 우리가 많이 들었잖습니까? 이게 참 안타까운 얘기인데요. 지금 말씀 주신 이번 대책으로 강남은 덜 빠지고, 다른 지역은 더 빠진다. 이런 말씀 주셨는데. 강남의 재건축 사업도 큰 영향을 받으면서 부동산 시장 전체가 흔들릴 수 있다고 하는데. 이것은 어떤 이야기인가요?
◆권대중: 그런데 지금 부동산 가격을 견인하는 게 서울 같은 경우 강남 지역이었거든요. 아무래도 재건축 시장의 영향을 받을 겁니다. 부분 소유자들이 사업 초기에 대출을 받고 이주를 할 경우에, 사업자 대출을 시공사가 받아서 나눠주는 것은 문제가 없는데. 추가 부담금이 나와서 입주 시점에 추가 부담금을 못 받을 수 있잖아요? 담보 비율 대비 대출 비율인 LTV는 괜찮은데 소득 대비 대출 비율인 DTI 소위 Debt-to-Income은 소득이 낮은 사람은 문제가 되요. 그래서 대부분의 재건축 사업 지구에 거주하는 사람들은 지금 강남 지역 같은 경우 나이가 중년층이 넘어요. 집값이 비싸다 보니까 젊은 층 보다는 나이가 든 중년층이 많은데. 소득을 따진다면 이들이 소득이 없을 수가 있거든요. 그러면 재건축이 나중에 위축될 수 있어요. 아마도 이번 정부가 나온 대책이 내년부터 시행한다 그러면. 지금 2017년도 말까지 재건축 초과 환수제가 유예돼 있습니다. 이것 때문에 막 달려가는 것이거든요. 그래서 이주 소요 때문에 전세 가격도 오르고, 재건축 사업이 지금 뜨거운 감자처럼 붐을 타고 있는데. 아마도 내년부터 대출 규제를 하게 되면 조금 재건축 시장도 위축될 수 있어요.
◇최영일: 그렇군요. 이 규제 강화가 내년 1월부터 시작된다고 이미 알려지다 보니까. 그렇다면 올해 하반기에 이뤄지는 아파트 청약이요. 이쪽에 좀 수요가 몰리면서 과열될 우려는 없습니까?
◆권대중: 그럴 확률은 크지 않고요. 아파트 청약은 올 하반기까지 좋을 것으로 보입니다. 그런데 조금 전에도 말씀드린 대로 대출을 받아서 집을 사는 것 하고. 분양금의 60%나 분양 대출을 받았던 것을 나중에 담보 대출로 전환할 때 문제가 되거든요. 그래서 그런 것을 염려에 둔다면 대출을 받는 것도 꺼릴 수 있거든요. 내년부터는 아마 상황이 좀 달라질 수 있기 때문에. 이런 상황을 실소유자는 염두에 두고 분양을 받아야 될 것 같아요.
◇최영일: 네. 그런데 지난해부터 부동산 경기를 살려야 한다고 정부가 막 정책을 쏟아낼 때부터 이미 가계부채 우려는 똑같이 또 나왔던 상황 아닙니까? 그런데 왜 이렇게 1년여 단기간에 두 마리 토끼를 모두 잡기 어려워서 그런가요? 지금 정부가 고민해야 할 부동산 정책. 뭔가 한 마디 주시겠습니까?
◆권대중: 저는 지금 냉온탕을 오가는 정책이 꾸준한 정책으로 바뀌어야 한다고 보여요. 내년부터 만약에 규제하는 것도 역시 서민층, 중서민층을 위한 정책이어야 하는데 가계대출이 너무 늘다 보니까 그런 것인데. 이게 원금과 이자를 동시에 갚는 것은 가계에 두 배로 부담스럽거든요. 그래서 정부가 좀 저리인 경우에 이들에게 집을 살 수 있는 정책을 장기적으로 펴야 하고. 특히 박근혜 정부가 분양 주택보다는 임대 주택 공급을 하겠다고 공언을 했잖아요? 그런데 아직까지 행복주택 같은 것은 짓고 있지만, 일부만 공급이 되고 아직도 안 되고 있거든요. 빠른 시일 내에 공급을 조달해서 전세 임대 주택을 빨리 늘려야 할 것 같고요. 신규 주택 구입하는 사람들도 지금 주택을 구입해야 할지, 말아야 할지 고민하고 있는 사람들은. 이제는 자기가 상환할 수 있는 능력 범위 내에서 사야 될 것 같아요. 정부가 지금 웬만한 정책은 거의 다 규제 완화 했고요. 남아있는 것은 재건축 초과 환수제 아까 말씀 드린 내용하고, 종합 부동산세 정도가 남아있는데요. 정부가 규제를 완화하고 나서 다시 규제를 강화하는 것에 대해서는 일관성 있게 가야할 것 같아요.
◇최영일: 알겠습니다. 오늘 말씀 감사합니다.
◆권대중: 네. 감사합니다.
◇최영일: 지금까지 명지대학교 부동산학과의 권대중 교수였습니다.
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