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- 방송시간 : [월~금] 09:00~10:00
- 진행 : 조태현 / PD: 김세령 / 작가: 강정연
인터뷰 전문
■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~17:00)
■ 진행 : 김윤경 기자
■ 대답 : 변창흠 SH 사장
◇김윤경> 서울특별시 도시개발공사, SH공사죠. 최근에 혁신 방안을 발표했습니다. 핵심은 과거에는 택지개발이나 주택 공급에만 치중을 했다면 이것을 넘어서 맞춤형 주거복지, 그리고 도시 재생에 힘쓰겠다는 겁니다. 맞춤형 주거복지, 도시 재생이라고 한다면 굉장히 반가운 말인데요. 사는 게, 그러니까 주거가 이렇게 어려워서야 되겠습니까? SH공사가 어떤 역할을 해 줄 수 있는지 한 번 들어 보도록 하겠습니다. 취임 4개월을 맞은 변창흠 SH 사장을 전화로 연결해 보겠습니다. 변창흠 사장님 안녕하십니까?
◆변창흠 SH 사장(이하 변창흠)> 네, 안녕하세요?
◇김윤경> 취임하신지 4개월 되셨네요. 어떠신가요?
◆변창흠> 그 동안 주거 안정이나 도시재생의 올바른 방향에 대해서 연구도 하고 또 언론이나 기고를 통해서 출연도 하고 글을 쓰기도 하고 했었는데 실제 실행하는 기관에 왔기 때문에 한 편으로는 책임이 무겁고 또 한 편으로는 너무 많은 일을 해야 한다는 부담이 큽니다. 그런데 해 보니까 어쨌든 할 일이 많다는 건 분명하고 할 수 있는 일도 생각보다는 많은 자리입니다.
◇김윤경> 반가운 말인데요?
◆변창흠> 그래서 기본적인 방향은 방금 말씀하신 것처럼 3월 11일에 우리 공사에서 경영혁신 방안으로 여러 가지 일을, 맞춤형 주거복지와 또 도시재생에 대해서 발표를 했고 그것을 이제는 실행하는 일만 남아 있습니다.
◇김윤경> 그래도 기존의 SH 공사, 하면요. 저렴한 가격에 서민들에게 임대주택을 좀 공급해주고 관리해 주는 곳이다, 이런 이미지가 확실하게 있거든요. 그런데 맞춤형 주거복지는 여기 조금 비슷한 것 같은데, 도시재생의 전문 기관이 되겠다, 라고 말씀하신 것은 어떤 얘기인지 좀 더 이해를 돕기 위해서 설명해주실 필요가 있을 거 같아요.
◆변창흠> 우선 맞춤형 주거복지도 과거에는 방금 말씀하신 것처럼 저렴한 주택을 공금하고 임대주택을 관리하면 이게 복지다, 이렇게 볼 수 있지만 사실은 복지의 대상이 되는 분들은 임대주택에 거주하는 분들만은 아니잖아요? 그 바깥에 있는 분들이 앞으로 주거 급여의 대상이 될 수도 있고 또 주택 개량을 통해서 지원할 수도 있고 각종 서비스를 해 줄 수 있기 때문에 그것을 지역별로, 또는 주민 맞춤형으로 통합해서 공급하자, 라고 하는 것이 저희들의 맞춤형 주거복지 서비스고요. 그것을 전문으로 하는 기관이 되겠다는 것이 맞춤형 주거복지 전문기관이 되겠다는 것이고, 반면에 도시재생 전문기관이 되겠다는 것은 지금까지 주로 나대지 개발해서 거기에 주택을 공급하는 게 대부분 저희들의 역할이 치중되었다, 이렇게 봅니다. 그런데 이제는 새롭게 개발할 나대지가 사실은 거의 고갈되어 있는 상태고요. 기성 시가지 내에서 주택을 공급하거나 또는 기존 주택을 개조해서라도 서민의 주거 안정에 역할을 해야 되기 때문에 바로 거기에 초점을 맞춰서 저희들이 역할을 하겠다, 라는 것이 도시재생 전문기관으로서의 역할이라고 할 수 있습니다.
◇김윤경> 제가 궁금한 것은 뉴타운이랑은 다른 건가요? 도시재생이요?
◆변창흠> 네, 뉴타운 사업으로 대표되는 게 기존의 정비사업이라고 하거든요. 재개발, 재건축, 도시환경정비사업, 이런 방식은 정비사업이라고 하는데 이 정비사업은 몇 가지 특성이 잇어요. 우선은 공사가 일부 역할을 하는 경우도 있지만 대부분 관리하는 정도고 주로 토지 등의 소유자로 되어 있는 분들이 조합을 만들어서 사업을 추진하고요. 그 다음 기존에 있던 주택이나 각종 시설들은 전면 철거하고 그 위에 아파트를 공급하는 그런 방식으로 주로 하지 않습니까? 그런데 이 사업들은 주로 부동산 개발 사업이기 때문에 사업성이 있어야만 사업이 되고 사업성이 없으면 사업이 전혀 안 되거나 또는 중지하거나 해제되는 이런 문제거든요. 그래서 기존의 정비사업들은 어쩔 수 없이 가야 되고, 또 사업성이 있어서 스스로 주민들이 결정해서 가는 데는 부동산 개발사업으로 해서라도 주택을 공급해야 하는데, 갈 수도 없고 올 수도 없는 이런 지역들도 많고, 어떤 경우에는 너무나 정비를 해야 되는데도 불구하고 기존의 방침으로는 하기 어려운 사업들이 많거든요. 그러면 그런 지역들은 오히려 주민들은 훨씬 더 힘들고 어려운데 정비사업도 되지도 않고, 이러지도 못하고 저러지도 못하는 사업들이 있으니까 이런 지역에 대해서는 새로운 방식으로 도시를 살리는 수단을 만들어야 되겠다는 거죠.
◇김윤경> 공공 디벨로퍼라는 표현을 쓰셨던 거 같아요. 혹시 대상지를 지금 정해 놓으시거나 염두에 두고 계신 곳이 있나요?
◆변창흠> 저희들이 여러 가지로 고민을 하고 찾고 있고 이 방식이 적합할 것인가를 고민하고 있는데 아직 확정하지는 않은 상태고요. 그것은 우리만 결정할 수 있는 것이 아니라 서울시와 협의를 해야 하고, 또 그 지역에 주민들이 계시기 때문에 기존 방식으로는 이렇게 하는 데 한계가 있으니까 우리가 제안하는 방식대로 한 번 해 보자, 이렇게 제안해 봐야 하는 거죠. 그런데 시간은 조금 오래 걸리더라도 지역이 장기적으로 기존에 있는 역사나 문화나 환경을 보존하면서 더욱 쾌적하게 살 수 있는 방안들이 있는가를 같이 머리를 맞대 보자는 겁니다.
◇김윤경> 지금 현재 서울의 주거의 문제는요. 뭐니 뭐니 해도 전세난이거든요. 그래서 SH 공사에서 나오는 시프트, 장기전세주택 물량 너무 줄이고 또 줄인다는 얘기도 자꾸 나오고 있어서 이걸 좀 더 공급해주는 데 주력하시는 게 좋지 않겠냐, 라는 단순한 생각도 해 보는데 어떠신가요?
◆변창흠> 장기전세주택은 저희들이 아마 전국에서 가장 먼저 시작했고 또 아마 제일 많이 주택을 공급하고 있는 기관이라고 생각을 하고 있는데요. 저희들이 기존에 하는 방식대로 공급을 하고 있습니다만 다만 서울시 정책하고 저희들이 같이 협의해서 결정한 것은 과거와 같이 114제곱미터처럼 아주 큰 주택은 더 이상 공급하지 않고, 작은 주택 중심으로 공급을 하고 있습니다. 다만 이 주택이 보증금을 받는 방식으로 하다 보니까 지금처럼 전세난이 심각한 상태에서는 많이 필요한데, 공사 입장에서는 보증금이 저희로서는 부채로 잡히기 때문에 상당히 부담이 되어서 다른 방식으로 공급할 수 있는 여력이 있는가, 이런 부분에 대해서 여러 가지로 고민을 하고 있습니다.
◇김윤경> 다른 방식이라고 하면 어떤 게 있을까요?
◆변창흠> 지금 주택 문제가 심각한 분들 중에서 기존의 임대주택을 공급하는 대상에서 배제되거나 또는 우선순위가 많이 밀리는 분들이 있어요. 가령 신혼부부, 청년 층이라든지 노인 층이라든지 이런 분들에 대해서 주택 공급하는 방식이 장기전세주택도 엄청나게 많은 보증금을 준비를 해야 하기 때문에 그런 분들에게 임대 보증금의 부담을 덜어 드리기보다는 1인가구 분들은 오히려 더 저렴하게 월세 방식으로 공급하는 것도 가능하지 않을까, 그래서 저희들은 그 분들에게 받는 유형의 임대주택 방식을 개발하고 임대료를 저렴하게 하는 주택을 공급하려고 지금 여러 가지 모형들을 설계를 하고 있는 겁니다.
◇김윤경> 시프트가 소외시키고 있는 계층들에 대한 맞춤형 공급을 조금 더 신경 쓰시겠다, 라는 거네요? 그건 반가운 일인데요. 추진이 잘 됐으면 좋겠습니다. 그런데 저소득층을 위한 임대주택에 대한 물량 확보도 굉장히 중요하잖아요. 그런데 임대주택의 공급을 늘리려면 지어야 하는데 아까 나대지도 없다고 하고요. 개발할 것도 없고, 어떻게 해야지 되나요?
◆변창흠> 글쎄, 지금까지 말씀드린 것처럼 최근 들어서는 대규모 개발 위주로 개발제한구역을 해제해서 거기를 보금자리 지역으로 지정해서 지어 왔는데 그것이 거의 한계에 도달했기 때문에 저희들이 지금 고려하고 있는 것은 역세권 같은 경우엔 교통이 편리한 반면 땅값이 비싸지만 여기에 규제를 다소 완화한다든지 해서 고밀로 재발해서 저렴하게 쉽게 공급해 주는 방식, 그 다음에 기존 주택을 매입해서 재건축하거나 또는 우리 땅이랑 같이 결합해서 개발을 하는 방법, 그 다음에 빈 상가 같은 잘 활용되지 않는 건물을 활용하는 방식, 그 다음 휴유지나 우리가 갖고 있는 토지, 또는 공유지를 활용해서 하는 방식, 이런 식으로 저희들이 그 동안 주목하지 않았던 토지에 대해서 미세하게 공급하는 것, 이런 것이 아무래도 앞으로 주력 사업이 되어야 되지 않을까, 이렇게 생각합니다.
◇김윤경> 그래도 내 집에서 살고 싶어 하는 사람들에게 맞추러면 굉장히 부족한 양이겠죠? 아무리 보급을 해도요.
◆변창흠> 저희들은 주로 지금 말씀드린 건 공공임대주택을 공급하는 방식이고요. 내 집 마련을 하는 부분은 사실은 이미 서울의 주택의 양으로 보면 주택 보급률이 거의 100%에 가까운 상태기 때문에 주택의 절대적인 양 자체가 모자란다기보다는 주택의 질이라든지 부담의 문제거든요. 그래서 한 편으로 재생사업을 하면서, 또는 정비사업을 하면서 기존 주택들을 좀 더 질이 높은 주택으로, 또는 저렴하게 활용할 수 있도록 만드는 데 초점을 맞추면 양의 문제는 줄어들지 않을까, 이렇게 생각합니다.
◇김윤경> 아까 언뜻 얘기하셨는데 시프트 하면서 보증금이요. 보증금이 부채로 잡히기 때문에 SH 공사 같은 경우에는 부채, 굉장히 많잖아요? 많이 줄이셔야지 되니까 기획도 그렇게 내신 것 같은데, 이거 어떻게 해야지 되느냐에 대한 얘기들이 많은데, 어떻게 계획을 세우고 계신가요?
◆변창흠> 지난 해까지 저희들이 SH 공사에서 2011년 10월 대비 6조 7천억 정도를 줄였어요. 그래서 사실은 부채 부분에 대해서는 저희들이 작년 말 기준으로 부채 비율이 273%이기 때문에 상당히 우량한 기업이고요. 다만 앞서 말씀드린 것처럼 임대 보증금이라든지 선수금이라고 해서 미리 당겨 받은 돈이 있어요. 그런 게 차지하는 비중이 거의 9조원에 이르기 때문에 전체 부채에서 차지하는 부분이 상당히 높습니다. 그래서 그 부분에 대해서만 이게 위험한 부채도 아니고 반드시 갚아야 하는 돈도 아니기 때문에 사실은 기업의 안정성하고 별 관계가 없기 때문에 저희들이 행정자치부에도 부채율 같은 걸 계산할 때 배제해 달라고 요청하고 있는데 그런 제도적인 개선 외에도 저희들이 아직 비매각된 토지를 적극적으로 판다든지 자금을 우리가 스스로 투자하지 않고 민간 자본을 리츠라든지 이런 방식을 활용한다든지, 이렇게 해서 저희들의 지출을 줄이면서 수익을 높이는 방법으로 부채를 감축할 예정입니다.
◇김윤경> 리츠는 어떤 형태의 리츠를 말씀하시는 건가요?
◆변창흠> 저희들이 공공기관에서 리츠를 한다는 것은 LH에서 공공임대주택 리츠를 시작하는 걸로 알고 있는데요. 저희들은 공공임대형 외에도 기존의 보유자산을 기반해서 하는 리츠라든지, 또는 재생 리츠, 도시재생 사업을 하면서 그것을 기반해서 리츠라는 게 부동산 투자 조합이거든요. 그래서 우리 SH 공사라는 기관을 믿고 또 SH 공사의 신뢰라든지 전문성이라든지 자금력이라든지, 이런 걸 믿고 일정한 수익률을 보장받는 방식으로 우리에게 출자를 하는 거죠. 그러면 우리가 안정적으로 앞서 말씀드린 기본 우리 자산을 기반으로 하거나 또는 새로운 개발사업을 하거나 또는 재생사업을 해서 발생한 이익을 나눠드리는 방식으로 저희들은 리츠를 구상하고 있습니다.
◇김윤경> 마지막으로 서울시민위원회에서 SH 공사에서 또 어떤 정책들을 마련하실 계획이신지 짧게 말씀을 부탁드리겠습니다.
◆변창흠> 네, 앞서 말씀드린 것처럼 저희들이 맞춤형 주거복지 서비스를 제고하겠다, 이렇게 약속을 드렸기 때문에 단순히 저희들이 관리하고 있는 17만호를 넘어서서 일반 시민들도 주거복지의 대상이 될 수 있도록 각종 주거서비스를 제공할 것이고요. 그 다음에 공동체 주택에 대해서 저희들이 관심이 있기 때문에 단순히 임대주택을 낱개로 공급하는 것이 아니라 하나의 마을이 되도록 공급하도록 노력하고 있고요. 그 다음에 도시주택이나 임대주택에 대해서도 입주민들, 주민들, 우리 공사에 대해서도 여러 가지 아카데미 같은 걸 해서 새로운 주거 문화를 이끄는 데도 저희들이 적극적인 역할을 하려고 생각하고 있습니다.
◇김윤경> 결국 부동산이 거주의 경제적인 문제만 있는 것이 아니라 사회 환경을 개선하고 분위기를 바꿔가는 데도 문화적으로 힘쓸 수 있도록 하시겠다는 말씀이시네요.
◆변창흠> 네, 잘 정리해 주셨습니다.
◇김윤경> 네, 잘 들었습니다. 계획대로 잘 진행이 됐으면 좋겠습니다. 오늘 말씀 감사합니다.
◆변창흠> 네, 감사합니다.
◇김윤경> SH공사의 변창흠 사장이었습니다.
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