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"집값 보다 높은 전셋값? 깡통 전세 각별히 유의해야" - 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원
앵커:
<투데이 이슈점검> 시간입니다. 본격적인 이사철이 다가오면서 안 그래도 어렵다는 전셋집 구하기가 더 어려워졌다는 이야기가 나옵니다. 전세가격과 매매 가격이 별반 차이가 없는 경우도 많다 보니, 세입자들은 2년마다 홍역을 치르고 있습니다. 그래서 오늘은 전셋값 이야기 좀 해볼까 하는데요.NH투자증권 김규정 부동산 연구위원, 전화로 연결합니다. 안녕하십니까.
김규정 NH투자증권 부동산 연구위원(이하 김규정):
네, 안녕하세요.
앵커:
곧 본격적인 이사철에 접어들 텐데, 벌써부터 수요자들이 전세 매물 찾기가 매우 어렵다고 합니다. 특히 수요자가 많은 25평에서 30평대 초반은 거의 찾을 수가 없다면서요?
김규정:
네, 실제로 말씀하신 소형주택은 절세보증금 규모가 상대적으로 적어서 최근 월세로 전환되는 경우가 크게 늘고 있고요. 그러다보니까 온전한 전세매물 찾기는 매우 어렵습니다. 특히 최근에 이사철 수요나 재건축 이주수요가 많은 곳에서는 수요대비 공급 물건이 워낙 부족한 상황이고, 근본적으로 소형주택을 찾는 신혼부부나 젊은층 수요가 많기 때문에 전세품귀현상이 특히 심하게 나타나고 있습니다.
앵커:
수도권에 전세가율이 90%가 넘는 아파트가 속출하고 있단 뉴스가 나오던데, 먼저 전세가율이란 게 뭔가요?
김규정:
네, 전세가율은 집값, 그러니까 매매가격 대비 전세가격의 비율을 의미합니다. 전세가율이 90%라고 하면, 집값이 1억이었을 때 전세가격이 9천만원에 거래된다는 것이죠. 거의 전세가격이 집값에 육박하는 상황이라는 것이죠.
앵커:
그런 상황이 수도권 전 지역은 아닐텐데요. 어느 지역이 그렇습니까?
김규정:
특히 수요대비 전세물건이 많이 부족할 수 밖에 없는 재건축이나 개발지역, 그리고 전세수요가 공급보다 몰리게 되는 중저가 주택지역이나 노후주택이 많은 곳에서 전세가율이 높은 주택 사례가 늘고 있는 상태이고요. 서울 구별로 평균 전세가율을 봐도, 성동구나 서대문, 구로, 동작, 중랑 같은 중저가 외곽지역은 이미 구 전체 평균 전세가율도 70%를 넘은 상태가 오래 되었습니다. 최근 서울시 부동산 정보광장 같은 거래자료가 올라오는 사이트를 보시면, 성북구나 중랑 등지에 있는 아파트들은 집값과 전세 가격이 1천만원도 차이가 나지 않는 상황이 나타나고 있는데요. 전세가율이 95%가 넘는 상황도 만들어지고 있어서 세입자들의 부담이 커지고 있는 상황입니다.
앵커:
그렇다면 보통 전셋값이 집값의 몇 퍼센드가 되어야 일반적이라고 이야기할 수 있을까요?
김규정:
일반적인 수준은 상황에 따라 다르겠지만, 평균적으로 전세보증금이랑, 근저당이나 대출금이 잡혀있는 것을 합쳐서 총 금액이 주택매매가격의 7~80%에 달하면 사실 이미 위험하다고 보는 경향이 있습니다. 집을 처분해도 전세 보증금을 온전히 돌려받지 못하기 때문인데요. 그래서 보통 계약하실 때도 보증금과 대출금이 70% 이상이면 꺼리는 경우가 많게 되죠. 그래서 과거에는 전세가율이 60%를 넘으면 집을 차라리 사버리는 일이 많았는데요. 최근에는 집값상승에 대한 기대가 워낙 낮다보니까 전세가율이 훨씬 높아도 매매로 전환되는 수준이 훨씬 낮습니다.
앵커:
이처럼 전세값이 집값에 거의 육박하는 현상이 왜 나타나는 건가요?
김규정:
전세 시장의 수급불균형 때문에 워낙 전세가 부족하기 때문인데요. 집값이 더 떨어질까봐, 혹은 상승하지 않고 계속 임대시장에 머무는 수는 늘어나고, 또 아무래도 전세가 주거비용이 가장 저렴하기 때문에 전세수요는 계속 늘고 있는 상황인데요. 또 지금과 같은 저금리 상황에서는 집주인들은 전세를 월세로 받기를 원하기 때문에 앞으로도 계속 전세부족 현상이 심화될 수 밖에 없는 상황입니다.
앵커:
수요자들은 전세값 오르는 것이 언제 끝날지가 가장 궁금할텐데요. 알 수 있을까요?
김규정:
현재로서는 전세의 월세 전환이 지속될 것이로 보이고, 전세를 찾는 수요는 계속해서 몰릴 것으로 보이기 때문에 앞으로도 전세값은 꾸준히 상승할 우려가 있습니다. 특히 설 연휴도 지나서 본격적인 이사철이고, 수도권 도심에서는 재건축 이주수요도 많기 때문에, 전세시장의 수급불균형, 전세품귀현상은 계속 지속되고, 가격도 오를 것으로 보입니다. 그래서 전세세입자들의 전세찾기, 전세 보증금을 올려달라는 요구를 받는 부담이 커질 것으로 보입니다.
앵커:
일부에서는 집값보다 보증금이 더 높아지는 것 아니냐? 이런 말도 나오던데요. 가능한 이야기인가요?
김규정:
가격상승이 낮은 지역이나, 노후주택이 많아서 집을 사는 것을 꺼리게 되는 지역에서는 집값보다 전세가 더 높더라도 2년 정도 높은 가격을 주고 살다가 나가자는 수용자가 있을 수 있고요. 실제로 그러면 집값 이상의 전세비용을 치르게 되는 경우도 충분히 나올 수 있다고 보고 있습니다.
앵커:
그럴 경우에 집을 팔아도 전세금을 돌려받지 못하는 이른바 깡통전세가 나오지 않을까요?
김규정:
네, 맞습니다. 집을 처분하거나 경매에 넘어가게 될 경우에 전세보증금을 100% 돌려받지 못하는 깡통전세 사례들이 나올 수 밖에 없습니다. 그래서 그것에 대한 계약전 대비가 중요해 지는 상황입니다.
앵커:
어떻게 주의해야 할까요?
김규정:
일단 계약 전에 등기부등본을 확인해서 전세보증금과 기존 근저당 대출을 합해서 7~80%를 넘어가면 전세보증금 반환에 위험이 있다고 보시고 신중하셔야 하고요. 이미 계약을 하셨다면 전입신고나 확정일자 등을 통해서 나중에 경매에 넘어갔을 때의 대항력을 갖추는 작업을 해 두시는 것이 중요하고요. 최근에는 대한주택보증 등을 통해서 전세보증금을 반환받을 수 있는 보험상품 등이 나오기 때문에, 물론 보험에 추가로 비용이 들기는 하지만 전세 보증금 반환의 안전장치를 해두시는 것도 방법입니다.
앵커:
최근 들어 차라리 집을 사는 게 낫겠다는 이야기도 많이 나오고 있습니다. 어떻습니까? 지금 집 사는 거 괜찮습니까?
김규정:
개인적으로는 집값에 전세금이 육박하는 상황이라면 내집마련을 검토해보실 것을 권하고 싶고요. 특히 자녀가 어리고 주거안정이 필요한 가정에서는 내집마련 고려를 심각하게 해 보실 필요가 있겠습니다. 다만 주택경기나 가격상승세가 본격화 된 것은 아니기 때문에, 가격하락 우려가 있는 지역이나 환급성에 문제가 있는 지역은 피하시는 것이 좋고요. 그렇다면 최근 인기가 있는 소형주택, 신축주택, 교통이 편리한 지역에서 주택을 찾아보시는 것이 방법이겠습니다.
앵커:
그동안 정부에서는 여러차례 부동산 대책을 발표했는데, 효과가 없었다고 봐야 되나요?
김규정:
지금 재건축 규제 완화나 저금리 자금지원 등을 통해서 매매시장 활성화 대책도 많이 내놓았고요. 한편에서는 임대주택 공급이나 저소득층의 임대 지원 등을 통한 주거안정책도 꾸준히 펼치고는 있는데, 아무래도 주택경기가 본격적으로 살아나지 못하다보니까 전세수요를 매매나 이런 쪽으로 전환시키는데에는 여전히 한계가 있는 상황입니다. 그리고 임대지원도 저소득층 위주로 우선 실시될 수 밖에 없다보니, 사실 중저가 아파트 전세를 찾는 중산층 임대자들은 상대적으로 혜택이 부족해서 고통을 많이 받고 있는 상황이죠.
앵커:
어떻게 해야 할까요? 아파트를 계속 지어야 하나요?
김규정:
일단 임대시장 안정을 위해서는 말씀하신 것 처럼 공급을 통해서 임대가격을 안정화시키는 것이 궁극적인 해결책인데요. 이것이 공급하는데에 시간이 걸릴 수 밖에 없기 때문에, 단기간에 전세공급을 늘리거나 가격을 안정시키기는 힘들고요. 그래서 단기간에는 구조적으로 전세시장의 불안정이 계속될 것이라고 보고 대비하셔야 할 것 같고요. 한편에서는 정부가 세입자들의 주거안정이나 대항력 같은 거주안정을 갖추기 위한 작업들을 주거복지특위 등에서 진행하고 있는데, 이런 부분도 빨리 갖춰줘야 세입자들의 안정을 꾀할 수 있을 것 같습니다.
앵커:
알겠습니다. 지금까지 NH투자증권 김규정 부동산 연구위원과 함께 했습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
김규정:
네, 감사합니다.
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