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- 방송시간 : [월~금] 09:00~10:00
- 진행 : 조태현 / PD: 김세령 / 작가: 강정연
인터뷰 전문
앵커:
이르면 3월쯤에 1%대 초저금리의 수익공유형 은행 모기지 상품이 나올 것 같습니다. 소득 수준과 상관없이 누구나 이용할 수 있습니다. 돈 많은 사람이나 돈 적은 사람들도 다 이용할 수 있기 때문에 많은 관심을 끌어 모을 것으로 예상은 되고 있습니다. 그렇지만 이게 부자만을 위한 정책이다, 혹은 집값 떠받치기를 위한 안간힘일 뿐이다, 이런 얘기들도 많이 있는데요. 집값 거품을 일으켰다가 붕괴되면 얼마나 위험한지 우리가 잘 알고 있기 때문에 그런 비판 섞인 지적도 귀담아 들어야 될 거 같습니다. 김규정 NH투자증권 부동산 연구위원입니다. 안녕하십니까?
NH투자증권 김규정 부동산 연구위원(이하 김규정):
네, 안녕하세요?
앵커:
1%대 초저금리의 주택 대출, 이게 어떤 상품인지 먼저 소개 부탁드릴게요.
김규정:
시중 은행이 내 놓는 수익공유형 모기지 상품으로 보시면 됩니다. 이르면 3월경부터 출시될 예정인데요. 소득수준하고 상관없이 누구라도 연 1%대의 저금리로 집값의 최대 70%까지 대출을 받아서 집을 구매하실 수 있고요. 집값이 오르게 되면 그 차익을 은행과 대출 금액 빌린 만큼 나누는 조건의 대출 상품이라고 보시면 됩니다. 주택담보대출 기준금리로 쓰이는 코픽스 금리하고 연동되어 있는데요. 코픽스 금리보다도 1%p 더 낮은 금리로 대출금리가 결정이 되는데 1월 말 기준으로 하면 1.1% 대출금리로 은행에서 대출을 받으실 수 있습니다.
앵커:
그런데 어떻게 은행이 자금을 조달하는 금리를 조달금리라고 하잖아요? 그것보다도 더 낮은 금리로 대출이 가능하죠?
김규정:
일단은 이자분에 대해서 나중에 모자란 부분을, 손해 보는 부분을 집값이 올랐을 때 수익을 배분하는 걸로 보전을 할 계획을 가지고 있고요. 대한주택보증에서 이자수익에서 모자라는 부분을 손실이 났을 경우에는 일부 메꿔주는 형태로 상품이 계획되어 있습니다. 그러다보니까 공적 보증기관의 보증을 통해서 중산층의 대출 상품 마련이 합법화한 것인가에 대한 이견도 현재는 나오고 있는 상황입니다.
앵커:
그러면 수익이 나면 공유를 하고 손실이 나면 정부기관에서 보전을 해 주는 거네요?
김규정:
집값의 손실분을 모두 보증해준다는 내용은 아니고요. 조달금리보다도 낮은 금리로 대출상품이 나오기 때문에 그 손실분이 발생했을 때 그 이자분에 대해서만 보증해주는 상품입니다.
앵커:
그러면 궁금한 게요. 집값이 올랐을 때 공유를 한다고 얘기를 하잖아요? 그 구조가 어떻게 되나요?
김규정:
일단은 7년차까지는 지금 말씀드린 초저금리로 대출 금리가 결정되어서 진행되게 되고요. 7년차 이후부터는 은행이 보통 대출해주는 일반 주택담보대출 금리로 전환되게 됩니다. 그 과정에서 집값이 올랐을 경우에는 오른 차익에 대해서 은행이 대출을 시행해 준 지분율만큼 배분을 해서 가져가게 되고요. 만약에 집값이 오르지 않았다면 사실상 나눠 가질 수익금이 없는 상태죠. 결과적으로는 집값이 만약에 떨어졌을 때는 집값의 손실분을 대출을 이용하신 일반 실수요자분들이 모두 책임을 지게 되는 구조라고 보시면 되겠습니다.
앵커:
그런데 이런 상품의 경우에는 당연히 이걸 여쭤볼 수밖에 없는 게 7년까지는 괜찮은데 8년이 되면 일반 주택담보대출로 바뀌게 되는 것이고 집값 손실분을 대출자가 안고 가야 되는 거잖아요? 이게 지금 집값이 오른다, 라고 장담할 수도 없고 또 그렇다고 떨어진다, 라고 볼 수도 없는 상황에서 이걸 받는 게 맞을까요?
김규정:
그렇다보니까 사실은 저희가 볼 때도 이번 시범사업 대출이 수익이 날 만한 특정 지역에 몰려서 발생하지 않을까, 라는 우려를 좀 가지고 있습니다. 대출을 이용하시는 분들도 물론 수익을 셰어하는 것들이 아까우실 수는 있지만 집값이 오르면 손해를 보시는 건 아니시기 때문에 수익이 날 만한 도심의 새 아파트 중심으로 한정적으로 사용하실 걸로 예측이 되고, 은행의 입장에서도 조달금리보다 낮은 금리로 대출을 실행하는 만큼 나중에 주택수익분에서 배분을 받아야 손실을 메꿀 수가 있기 때문에 집값이 오를 만한 지역의 여유가 있는 분들한테만 대출이 시행되는 것은 아닌가, 라는 우려를 현재 가지고 있습니다.
앵커:
그러면 지금 3천 가구 정도만 시범으로 대출을 해 주겠다, 라고 얘기를 했잖아요? 제한을 둔 것도 이런 위험을 고려한 조치라고 볼 수 있을까요?
김규정:
그런 부분도 있고, 기본적으로 이게 처음 만들어진 은행의 수익공유형 모기지 상품이기 때문에 어느 정도 상품을 사용하려는 수요자들의 기대나 선호도가 있을지도 알 수 없고, 이것을 활용했을 때 야기될 수 있는 여러 가지 부작용이나 이런 것도 살펴봐야 하기 때문에 소규모로 책정해서 시범사업을 한다고 보시면 되겠고요. 이전에 정부가 내 놓은 수익공유형, 손익공유형 모기지 때도 사실은 시범사업을 거쳐서 시행하는 순으로 진행이 됐었죠. 이번에도 그런 단계로 진행이 된다고 보시면 되겠습니다. 3천 가구 시범사업에 대해서 실제로 전세난에 압박을 가지고 있는 실수요자들이 내 집 마련 수요자로 전환이 되는 순기능을 하고, 전세 시장의 수요 분산이나 전세난의 완화를 가져오는 순기능을 한다면 취급 은행의 확대나 대출 규모의 확대 같은 것도 이후에는 더 늘어날 가능성이 있다고 보고 있습니다.
앵커:
그리고 이게 자격의 소득제한이 없어지던데요. 억대 연봉자라도 일단 주택이 없으면 받을 수 있는 것 같고요. 혹은 무주택자가 아니더라도 이 대출을 받을 수 있는 것으로 알려졌는데, 맞나요?
김규정:
1주택자도 대출 받으실 수 있는데 다만 기존 주택을 처분하는 조건으로 대출을 받으셔야 합니다. 엄격히 따져보면 사실은 무주택자 기준의 대출이라고 보실 수 있겠고요. 다만 기준이 완화됐다고는 해도 주택이나 지역에 대한 제한 조건은 여전히 일부 남아있습니다. 일단 주택은 전용면적 102제곱미터 이하, 공시가격 9억원 이하의 아파트를 대상으로 하고요. 공시가격 9억원 이하면 사실 시세로 치면 10억에서 12억 사이의 아파트도 해당될 수 있기 때문에 웬만한 중형급 아파트는 해당이 된다고 보실 수 있고, 해당 지역은 서울, 수도권과 지방 광역도시, 그리고 세종시를 포함한 인구 50만 이상의 규모가 있는 도시에 있는 아파트에서만 대출이 가능합니다.
앵커:
지금 말씀하신 이 부분 때문인 것 같은데요. 공시가격 9억원 이하이니까 시가로는 10억에서 12억 정도 되는 아파트, 이걸 대출을 받아서 살 수 있는 여유를 갖고 있는 사람은 아무래도 돈 좀 있고 여유가 있는 전세 부자들을 위한 상품이 아니냐, 이런 이야기들이 지금 나오고 있거든요?
김규정:
시세 거의 12억 이하의 중형대 아파트까지 포함할 수 있다고 하지만 DTI 기준이 적용되기 때문에 사실상 연 소득 수준이 어느 정도 되시는 분들이 고가의 아파트를 사실 수 있는 조건이 되실 겁니다. 그리고 기존 소득 기준이나 주택 규모 제한이 있던 정부의 공유형 모기지보다 주택 전용면적이나 소득 조건을 확대한 시중 상품이기 때문에 사실상 중산층의 내 집 마련을 지원해주는 상품이라고 보는 것이 맞을 것 같습니다. 다만 지금 제기되고 있는 몇 가지 문제들을 보완한다면 장기 모기지 상품의 다각화나 다양한 금융상품을 통한 내 집 마련, 주거안정을 지원하는 상품의 다변화, 이런 식으로 의미를 찾을 수 있을 것 같습니다.
앵커:
지금 제기가 되고 있는 몇 가지 문제점은 연구원님은 어떤 걸 보고 계신가요?
김규정:
제일 크게는 지금 대한주택보증하고 연계된 손실 금리 부분에 대한 보완 문제죠. 사실은 대한주택보증의 여러 가지 비용들이 저소득층이나 실제 주거안정 지원이 좀 더 필요하신 분들에게 우선적으로 사용되어야 하는데 그렇지 않다는 점에서 여러 가지 의견들이 이미 실제로 나오고 있는 상태고요. 실제로는 손실 부분을 공적기관에서 보전해주기보다는 은행에서 약간 상품의 다각화나 신규대출수요의 발생에 투자하는 측면에서 상품을 마련하는 게 실제로는 적합하지 않나, 라고 생각이 됩니다.
앵커:
은행이 해결할 수 있을까요?
김규정:
사실은 그게 쉽지 않기 때문에 그 동안은 이렇게 낮은 상품이 나오지 못했던 것인데요. 이번 시범사업을 통해서 실제로 대출 이용 수요의 증대나 고객 증대 쪽에서의 효과나 이런 것을 잘 분석을 해서 이후에 현재는 우리은행에서 시범사업을 하는데요. 다른 은행으로 확대가 될 때는 좀 더 이런 효과적인 문제들이 보완되는 해결책이 나와 줘야 될 것으로 보고 있습니다.
앵커:
정리해보면 어느 정도는 중산층 이상 되는 사람들이 이용할 수 있는 상품인 것 같고요. 현실적으로는... 그리고 은행은 일단은 손실을 대한주택보증으로부터 보증을 받게 되는데 그걸 사실은 은행이 스스로 해결할 수 있는 구조를 만드는 것이 더 먼저였어야지 된다는 지적을 하신 거네요.
김규정:
이번 시범사업을 통해서 같이 고민해 볼 부분이 되겠습니다.
앵커:
그리고 대출이 7년까지 적용이 되다가 8년째 되는 해부터는 일반 시중 주택담보대출하고 똑같이 가는 거잖아요? 그렇게 되면 그 때 중도상환 수수료도 없다고 들었는데 그렇게 되면 주택 팔아버리거나 여러 가지 문제점이 속출하게 되지 않을까 걱정이 되거든요?
김규정:
일단은 7년차 이후에 일반 주택담보대출 금리로 전환될 때 집값이 만약에 올랐다면 무조건 수익을 한 차례 정산을 하셔야 합니다. 그 과정에서 대출금 비율만큼 집값 상승분을 은행에 돌려줘야 하는데, 만약에 돌려줄 여유 자금이나 현금이 없다면 수익 배분을 위해서 주택을 처분하거나 돌려줘야 하는 만큼 대출을 더 받으실 수 있는 상황이 발생할 수 있기 때문에 사실은 집값이 올라도 단기 대출상품으로 끝나게 되는 문제점이 발생할 우려가 다소 있고요. 금리 혜택이 없어지게 되면서 일반 금리상품으로 전환이 되면서 더 이상 이용하지 않고 처분하려는 소비자도 늘어나지 않을까, 라는 예상들이 나오고 있습니다. 실제 20년, 30년, 정말 장기모기지로 갈 사람들을 유도하는 방안이 추가적으로 보완되어야 하는 상황입니다.
앵커:
그러면 연구위원님은 1%대 초저금리 주택대출, 이게 부동산 시장의 매매를 활성화하고, 혹은 전세난을 완화하는 데는 어느 정도나 효과가 있을 걸로 보세요?
김규정:
시범사업 이후에 다른 은행이나 상품이 규모도 커지고 확대된다면 매매시장이나 전세난 해소에 영향을 줄 수 있을 것으로 봅니다만, 현재 시범사업만으로 본다면 전세 수요 분산, 매매 시장 활성화 쪽에 영향이 그렇게 클 것으로 보이지 않습니다. 시범사업이 성공적으로 시행돼서 문제점을 보완하면서 다양한 상품으로 규모가 좀 더 커진다면 그 때는 전세난 해소나 중산층을 포함한 내 집 마련 지원 상품으로 자리를 잡을 것으로 봅니다.
앵커:
약간 제한적인 영향을 긍정적이든 부정적이든 발휘할 것으로 보시는 건가요?
김규정:
단기간은 부정적인 영향은 아니지만 큰 영향은 끼치지 못할 것으로 보입니다. 일정 부분 내 집 마련 전환하면서 전세 수요 분산 효과가 있겠지만 시범사업이 3천 가구 규모기 때문에 여기서 더 규모나 상품이 확대되지 않는다면 효과는 제한적일 것으로 봅니다.
앵커:
전세난 해소에는 어떤 게 지금 가장 시급할까요?
김규정:
사실은 지금 전세 상품 자체가 금리와 연결되어서 더 늘어나기 어려운 구조기 때문에 정부의 입장에서도 전세 수요를 여러 가지 통계를 이용해서 주택 규모로 돌리거나 안정적으로 전세로 흘러 들어갈 수 있는 두 가지 방법에서 지금 정책을 쓰고 있는데요. 실제로 저희가 볼 때도 지금 같은 저금리 상황에서 전세 물건을 공급하는 건 쉽지 않은 문제기 때문에 일단은 지금 같은 방향에서 진행하는 것은 어쩔 수 없는 트렌드라고 보고 있고요. 다만 그 과정에서 지금 나온 상품들이 여러 가지 충돌되는 부분이나 상품의 특징을 지원하는 것들이 보완되기만 한다면 어느 정도 시장에 순응하면서 전세 수요를 적절히 매매나 월세로 돌릴 수 있는 방안이 될 것으로 보입니다.
앵커:
알겠습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다. 감사합니다.
김규정:
감사합니다.
앵커:
NH투자증건의 부동산 연구위원인 김규정 연구위원과 함께 얘기 나눠봤습니다.
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