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- 방송시간 : [월~금] 09:00~10:00
- 진행 : 조태현 / PD: 김세령 / 작가: 강정연
인터뷰 전문
앵커:
정부가 얼마 전에 전월세난 잡겠다고 내 놓은 정책 중의 하나가 기업형 민간임대 주택이었습니다. 드디어 그 1호가 들어설 예정인데, 인천 도화지구가 주인공입니다. 1960여 가구가 들어선다고 하고요. 예상되는 임대료, 면적에 따라서 보증금은 5천만원에서 9천만원 정도가 되고요. 월세는 월 40만원 중반에서 60만원 초중반으로 책정될 거라고 합니다. 오늘 서승환 국토교통부 장관도 현장을 다녀갔을 만큼 정부가 야심차게 준비를 하고 있는 모습입니다. 그렇지만 여전히 실효성에 대해서는 논란이 일어나고 있는데요. 인천 현장에서는 1호 기업형 민간임대 주택을 어떻게 보고 있는지 직접 얘기를 한 번 들어보고요. 이어서 전문가 연결해서 실효성 논란도 짚어보도록 하겠습니다. 먼저 인천 도화지구의 공인중개사를 하고 계시는 분입니다. 연결을 해 보겠습니다. 하늘 공인중개사죠. 안녕하십니까?
인천 도화지구 공인중개사(이하 공인중개사):
예, 안녕하세요?
앵커:
기업형 임대주택 1호로 인천 남구 도화 개발지구에 거의 2천여 가구가 들어선다고 하니까 떠들썩한데, 현장 분위기는 어떤가요?
공인중개사:
아직 정책 발표한지가 얼마 안 돼서 그런지 지켜보고 있는 모습이고요. 시민들조차도 그런 정책이 나왔는지 모르시는 분들이 대다수인 경우가 많아요.
앵커:
아직 문의가 많이 오거나 그렇지는 않은가보네요. 이게 스테이라고 붙여서 한다는 그 아파트잖아요? 그래서 중산층의 주거를 혁신하겠다, 이런 방안인데 어떠세요? 효과가 좀 있을 걸로 보시나요?
공인중개사:
글쎄요. 우선 정부에서 말하는 중산층의 경계가 애매합니다. 어떤 조건을 가지신 분들이 중산층이라고 말하는 건지 기준을 모르겠고요.
앵커:
일부러 좀 애매하게 말한 것 같기도 해요.
공인중개사:
과연 중산층이라고 부를 만한 분들이 뉴스테이라는 브랜드만 믿고 반전세로 전환하시는 분들 또한 많지 않을 것 같다는 생각이 듭니다.
앵커:
그렇게 보신다면 이게 현장을 뜨겁게 달구기도 쉽지 않을 것 같네요?
공인중개사:
그렇죠. 아무래도 도화동만 기준으로 보게 되면 말씀하셨듯이 보증금 5천에서 9천에 임대료 40만원 중반에서 60만원 초중반이 될 거라고 예상은 하는데요. 실질적으로 보증금 5천에서 9천을 가지고 있는 세입자 입장에서는 8년 간 내야 하는 월 임대료가 4300만원에서 6200만원이에요. 가지고 있는 보증금의 60%가 넘게 지출을 해야 한다는 건데 이게 합당하다고 생각을 할지에 대해서는 의문이 듭니다.
앵커:
그런데 이렇게라도 물량이 있으면 들어가고 싶어 하는 사람들이 분명 있기는 있잖아요?
공인중개사:
있긴 있겠죠. 그런데 아까 말씀드린 대로 중산층의 기준이 좀 애매해서 실질적으로 월급쟁이 입장에서는 좀 많은 부담감으로 오는 게 현실이거든요.
앵커:
그러면 어떤 임대주택들이 좀 풀려야지 도움이 될까요?
공인중개사:
글쎄, 일단 도화지구만 보면 현재 임대주택 사업 구조가 도화동 시민이나 남구 시민보다는 근교의 서울 시민들을 위한 정책이 아닐까, 하는 생각이 들거든요? 그 이유는 전세난에 허덕이고 있는 시민들이 중산층보다는 서민들에 가까워요. 명확히는 말씀 드릴 수 없지만 아마 그들을 위한 주택이라고 하면 월세와 반전세의 부담이 있는 그런 주택은 아닌 것만은 확실한 것 같습니다.
앵커:
조금 더 구체적으로 말씀해 주신다면요?
공인중개사:
예를 들어서 지금 주위에 월세 나온 상황만 보더라도 1000에 60, 70, 50, 이런 식으로 나와 있거든요? 그런데 보증금 자체를 그렇게 높게 가져간다면 현재 인천에 있는 일반 전세 매물도 5천이나 6천, 7천, 8천대로 형성이 되어 있는데 과연 인천에 살고 계신, 도화동에 살고 계신 분들께서 그 돈에다가 덧붙여서 월차임을 내면서까지 뉴스테이 아파트에 들어가실 수 있는 분이 계신가, 하는 의문이 드는 거죠.
앵커:
그리고 도화동 지역은 번화한 곳인가요, 아니면 그냥 거주 지역으로 되어 있나요?
공인중개사:
지금 주안까지는 약간 번화한 지역이고요. 도화동이나 숭의동, 그 밑의 지역은 주거지역 형태죠.
앵커:
그러면 이 쪽에는 일률적으로 볼 수 있을지는 모르겠지만 전세가 많은 편이에요, 월세가 많은 편이에요?
공인중개사:
현재는 수요 자체는 전세가 훨씬 많죠. 그런데 공급 자체가 전세가 월세보다 현재 많이 없어요. 일반적으로 월세라고 하면 오피스텔이나 원룸, 1.5룸 형태들이 많기 때문에 거기 살고 계시는 분들 자체가 말씀드렸듯이 보증금이 500에서 1000, 월차임이 25에서 35 사이, 그 정도에 살고 계시는 분들이 많아요.
앵커:
지금 말씀하신 오피스텔에 대한 수요나 공급도 거주용으로 말씀을 하신 거죠? 그럼 말씀하신 대로라면 보증금도 좀 높고, 월세 부담도 높은 이게 과연 그 쪽 주민들을 위한 것인지는 의문이다, 라는 말씀이시네요. 그러면 지금 도화동 월세는 아까 1000에 50, 이런 얘기 하셨는데 그 정도인가요?
공인중개사:
지금 그 주위 아파트 월세 나온 매물이 그 선에서 나와 있어요.
앵커:
평균적으로는요? 평형대에 따라서 좀 다르긴 하겠지만...
공인중개사:
일반적으로는 아파트는 월세가 잘 나오는 편은 아니고요. 주로 전세가 많이 나오는 편이고요. 월세 같은 경우는 근저당이나 융자를 많이 잡히신 분들이 보증금을 좀 낮춰 놓고 월차임을 많이 받으면서 융자에 대한 대책을 마련하시는 분들이 많거든요. 그런 분들 빼고는 형성이 거의 어렵기 때문에 아파트 자체에서도 월세는 많이 나와 있지 않은 실정입니다.
앵커:
알겠습니다. 말씀 잘 들었습니다. 감사합니다.
공인중개사:
네, 감사합니다.
앵커:
이어서 KB국민은행의 박원갑 부동산 수석전문위원 연결해서 얘기 나눠보도록 하겠습니다. 박원갑 위원님, 안녕하십니까?
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원(이하 박원갑):
네, 안녕하십니까?
앵커:
지금 공인중개사분 말씀 들으셨죠? 인천 도화지구에 정부가 기업형 임대주택 1호를 건설하겠다, 라고 얘기를 했는데 과연 들어갈 사람들이 있을까, 라고 중개사분은 얘기를 하셨는데 어떻게 보시나요?
박원갑:
전반적으로 도화지구는 구도심지에 위치해 있거든요. 주변이 다소 노후화되어 있는 측면이 있고, 주변이 개발되고 있어서 여건은 좀 좋아지고 있는 것 같고요. 이게 원래는 인천도시공사가 갖고 있는 땅인데 대림이라든지 주택기금, 인천도시공사가 공동 출자를 해서 짓겠다는 거고, 이번에 말씀하신 것처럼 첫 사업인데요. 과연 여기서 어떻게 지어지고 또 임차인을 어떻게 모집을 하고 실제 어떻게 운영이 되느냐에 따라서 기업형 임대주택의 성공 관건이 되지 않을까, 예상을 해 봅니다.
앵커:
어떻게 하느냐에 성공이 달려있다고 지금 말씀을 하셨잖아요? 그 어떻게, 에 대한 이야기를 해 주시면 좋을 것 같아요.
박원갑:
아직까지는 지금 대림산업에서 실제 건설하고 운영한다는 정도만 나와 있고요. 구체적으로 어떻게 할지의 여부는 내용은 나오지 않는데, 아마도 대림에서 첫 사업인 만큼 여러 가지 차별화 된 서비스를 하지 않을까 생각이 들고요. 청소라든지 이사, 여러 가지 주거 서비스를 통해서 주변에 월세가 많으니까 월세주택과의 경쟁력을 확보하기 위해서 노력하지 않을까, 이렇게 생각하고 있습니다.
앵커:
그리고 지금 부동산 투자회사 리츠를 설립해서 추진을 하고 대림산업에서 건설은 운영하겠다고 하는데요. 이게 그러면 자금 지원을 할 수 있는 방책으로 리츠를 마련을 하고 시공사를 대림산업으로 하겠다, 그 얘긴가요?
박원갑:
지금 그러니까 리츠를 만들어 가지고요. 대림산업에서 짓는 것뿐만 아니라 운영까지 한다는 것, 이게 어떻게 보면 종전과는 다른 패러다임이거든요. 그 동안 건설사들의 관심은 지어서 이걸 소비자들한테 팔았죠. 팔고 나왔죠. 그런데 이건 그게 아니고 직접 운영까지 하기 때문에 건설사 입장에서는 어떻게 보면 안정적인 먹거리, 이런 차원에서 고민을 하고 있는 걸로 생각이 듭니다.
앵커:
그러면 월세 들어오는 것들이 다 여기로 들어가는 거겠네요? 업체로?
박원갑:
그렇죠. 리츠회사로 들어가게 되겠죠. 그런데 대림이 어쨌든 거기에 지분이 들어가는 형태가 될 것으로 예상이 되고요. 그런데 지금 건설업체들은 대체적으로 주택산업 자체가 경기 변동에 굉장히 민감해서요. 천수답 사업이라는 얘기를 많이 하거든요. 어떻게 보면 시장의 변동성에 회사의 운명을 맡긴 거나 다름이 없으니까, 임대를 한다고 하면 안정적인 사업구조를 가지고 갈 수 있다는 생각도 할 겁니다. 지금 많은 건설업체들이 임대주택 전문기업인 부영의 성장을 많이 생각하고 있거든요.
앵커:
모범 케이스로 보고 있군요.
박원갑:
그렇죠. 이번에 부영 얘기가 많이 나왔거든요. 그런 사업 다각화, 혹은 새로운 성장모델, 이런 측면에서 이번에 접근하는 게 아닌가, 그렇게 분석을 해 보고 있습니다.
앵커:
정부가 어쨌든 추진하는 거라 혜택도 굉장히 많이 준다고 했잖아요? 세금이나 지원도 많이 해 준다고 했고, 그리고 거주가 가장 짧은 게 8년인 거죠? 그렇게 되면 건설사로서는 임대 사업 괜찮을 것 같기도 해요.
박원갑:
그런데 원래는 임대 사업의 수익률이 연 2~3% 밖에 안 되었는데 정부 입장에서는 여러 가지 혜택을 줘서 5~6%까지 올려 주겠다, 이렇게 당근을 제시하고 있는 거고요. 건설사 입장에서는 특혜, 특혜 하지만 고민도 있을 겁니다. 왜냐하면 8년 뒤에 집값이 어떻게 될 거냐, 집값이 떨어지면 매각을 해야 되는데 안 팔리면 어떡할 거냐, 그리고 월세를 내지 않는 세입자들 퇴거를 해야 하거든요? 그런데 이 과정에서 평판위험 부분들이 분명히 리스크로 생각을 하고 있는 것 같고요. 그래서 많은 업체들이 들어가는 게 아니라 일부 대림이나 한화, 대우, 이런 데서 얘기를 하고 있는 것 같고요. 그리고 지금 어쨌든 말씀하신 것처럼 특혜가 자꾸 나오기 때문에 지금 초기 임대료는 시장 가치대로 받고 임대기간 중에는 연 5% 이상 올리지 말라고 나오지 않습니까? 그런데 이런 얘긴 나올 겁니다. 여러 가지 혜택을 줬는데 왜 이렇게 임대료가 싸지 않느냐, 그런 고임대료 논란은 계속 생기지 않을까, 생각이 듭니다. 특히나 서울지구로 오면 올수록 어떻게 보면 임대료가 100만원 넘어갈 수도 있기 때문에 그런 논란들은 좀 많이 생기지 않을까 예상을 해 보고 있습니다.
앵커:
대기업의 입장에서도 말씀하신 대로 이득일 수도 있지만 어떤 리스크, 퇴거의 문제라든지 운영의 문제 같은 것들을 안고 가게 될 것이고, 나중에 월세가 어떻게 될지 모른다, 이런 말씀도 하셨는데 그런 불확실성도 분명히 떠안고 가는 거네요. 그러면 세입자의 입장에서요. 정책이 발표되었을 때도 논의되긴 했지만 분양을 전환하는 것도 요구하기 어렵고요. 전세가 아마 이게 없죠?
박원갑:
전세는 없는 거죠. 이거는 일부는 분양 전환을 많이 떠올리시더라고요. 그런데 공공임대주택은 보통 10년 정도 사시다가 나중에 그걸 감정해서 분양을 받는 구조, 이런 건데 이건 그런 건 아닙니다. 이건 원래 자체부터 임대를 목적으로 짓는 거기 때문에 8년이 지나면 개별 분양은 할 순 있어요. 서로 협의해서 할 수 있는데, 문제는 이걸 한두 사람 분양받고 나머지는 분양을 안 받으면 건설사 입장에서는 통매각을 해야 하는데 그게 좀 어려울 수 있기 때문에 아마 제 생각에는 개인이 분양받기는 그렇게 쉽지는 않을 걸로 예상이 되고 있습니다. 그런데 문제는 이걸 어떻게 하면 수요자들의 니즈에 맞출 수 있을 것이냐, 하는 문제거든요. 지금 가장 큰 문제는 보증금 문제라고 보거든요? 지금 중산층을 이 시장으로 끌어 들이겠다는 건데, 중산층은 전세 목돈을 들고 있는 사람들이거든요. 이 사람들을 끌어 들이기 위해서는 보증금을 높게 하는 방법, 그러면서 월세를 낮추는 방법, 이게 실질적인 유인책이 될 수 있는 거거든요. 말하자면 반전세 형태 공급이 아마 특히 초기 때는 그렇게 되어야 되지 않을까 생각이 들어서요. 어떻게 보면 세입자로 하여금 보증금에 대해서는 일정 부분 초기 때만 하더라도 자유권을 좀 주는 게 어떻게 보면 성공의 포인트가 되지 않을까, 그런 생각을 해 보고 있습니다.
앵커:
그리고 투자는 많이 이루어질까요? 건설사들이 하게 될 텐데, 여기에 자금조달이 원활하게 되어야지 짓고 임대해 주고 이렇게 할 수가 있잖아요? 어떻게 보시나요?
박원갑:
그렇죠. 투자가 이루어지기 위해서는 돈이 되어야 된다는 거 아니겠습니까? 그런데 지금 부지를 확보해 놓은 곳들은 사실상 워낙 넓은 곳이기도 하고, 그래서 자금 조달에는 큰 문제가 없을 걸로 보입니다. 그런데 이게 지속적인 그런 사업이 되기 위해서는 그만큼 입지나 경쟁력을 담보로 해야 되는 거거든요. 그래서 일단은 1호, 2호, 3호 되는 걸 봐서 아마 이런 은행이나 증권사 쪽에서 재무적 투자자로 나서지 않을까 생각이 들고요. 그런데 지금 은행들이나 금융, 증권들도 사실상 돈을 받아서 마땅히 투자할 곳이 없기 때문에 어느 정도 수익이 된다고 하면 많이 들어가지 않을까 생각이 들고요. 다만 지금 금융기관들은 직접 건설사처럼 집을 짓고 운영은 하기 힘들 겁니다. 현행 법률상으로.. 아마 전문적으로 재무적 투자자나 지분 투자 쪽으로 많이 들어가지 않을까 예상을 해 보고 있습니다.
앵커:
전월세난을 해소하기 위해서 중산층의 주거안정을 위해서 내 놓은 게 기업형 민간임대 주택이잖아요? 그런데 이게 워낙 보증금도 그렇고 월세도 비싸고, 이렇게 되면 실질적이겠느냐, 라는 얘기를 많이 하는데요. 위원님 보시기에는 전월세난 해소를 위해서는 어떤 게 더 필요하다고 보시나요?
박원갑:
그렇습니다. 이것은 전세난의 구원투수는 아닙니다.
앵커:
주변부에 있는 정책이라고 볼 수 있을까요?
박원갑:
그렇습니다. 우회적인 전세난 해소 방법이라고 보시면 될 거 같고요. 왜냐면 시장에서 필요로 하는 건 전세거든요. 그런데 이건 장기간 거주를 할 수 있지만 결코 싸지 않은 월세주택이라고 보시면 돼요. 그렇기 때문에 시장의 니즈와 차이가 있다는 생각이 들고요. 그래서 물론 이 분들이 이런 주택으로 가면 전세시장의 가격 상승 압박은 줄어들 수 있지만 그것도 여전히 우회적이고 간접적인 방법이라고 보고요. 지금 문제는 주택이 모자라는 게 아니라 전세가 모자라는 거잖아요. 그러면 저는 너무 빠른 월세화를 줄이기 위해서는 조금이라도 정부가 나서서 공공임대주택에서 전세를 좀 공급을 하자, 지금 거의 월세거든요. 그러면 어느 정도 전세난의 해소, 혹은 월세화의 속도를 늦출 수 있지 않을까, 그래서 지금은 정공법으로 도심에 저렴한 가격으로 전세를 공급하는 방법, 이런 것도 병행을 해야 전세난을 잡을 수 있지 않을까 예상해 보고 있습니다.
앵커:
말씀 잘 들었습니다. 감사합니다.
박원갑:
네, 고맙습니다.
앵커:
KB국민은행의 박원갑 부동산 수석전문위원이었습니다.
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