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- 방송시간 : [월~금] 09:00~10:00
- 진행 : 조태현 / PD: 김세령 / 작가: 강정연
인터뷰 전문
앵커:
먹고 사는 문제 중에 사는 문제 정말 심각하죠. 정부가 그래서 어제 서민 주거비 부담 완화 방안을 마련을 해서 발표를 했습니다. 이게 결국은 전월세대책이라고 할 수가 있는데요. 심화되고 있는 전월세 수급 불안에 대해서 이게 불안한 지역에, 우려되는 지역에 매입 임대, 그리고 전세 임대를 집중적으로 공급을 하기로 하고요. 저소득층과 취업준비생들을 위해서 월세 대출 지원을 해 줄 수 있는 방안 같은 것들을 내 놨습니다. 오늘 금요기획에서는 전월세 대책의 효과에 대해서 얘기를 해 보려고 하는데요. 이게 과연 효과가 있을지, 국내 임대 시장에는 어떤 변화를 가져오게 될지 뜨거운 토론을 한 번 해 보도록 하겠습니다. 오늘 토론 함께 하실 두 분을 소개를 해 드리겠습니다. 먼저 이창무 한양대 도시공학과 교수님 자리하셨습니다. 안녕하십니까?
이창무 한양대 도시공학과 교수(이하 이창무):
네, 안녕하십니까?
앵커:
또 참여연대 민생희망본부의 이강훈 변호사님 자리하셨습니다. 안녕하십니까?
이강훈 변호사(이하 이강훈):
네, 안녕하십니까?
앵커:
두 분도 인사 하시죠.
이창무:
네, 안녕하세요?
이강훈:
네, 안녕하세요?
앵커:
저희 생생경제가 어제 국토교통부와 직접 연결을 했습니다. 그래서 전월세 대책에 대해서 자세히 들어 봤는데, 할 수 있는 최선을 내 놨다, 라고 얘기를 하셨거든요. 두 분 평가를 먼저 좀 여쭤볼게요. 먼저 이창무 교수님께서는 어제 전월세 대책 어떻게 보셨나요?
이창무:
글쎄요. 큰 틀에서 전월세 대책이라고 하면 평가들이 많은 부분 일치되는 부분이 있는 것 같습니다. 전월세 대책에 전세는 빠졌다고 얘기를 하는데, 글쎄요. 어쨌든 다음 부제로 붙은 게 서민 주거비 부담 완화 대책, 이런 이름이 붙어서 거기에 초점을 맞춘다고 하면 어느 정도 의미가 있을 수 있다고 보지만 전세까지를 포괄하는 대책으로서는 조금 부족할 수도 있는데, 사실 전세난 문제를 해결한다는 게 방법을 찾기 힘든 부분이 분명히 있거든요. 과하지 않았다는 그런 생각은 가지고 있습니다. 초점을 서민 주거비 완화라고 맞춘다고 하면 어느 정도 의미는 찾을 수 있지 않을까 생각을 합니다.
앵커:
그러면 이강훈 변호사님은 어떻게 보셨어요?
이강훈:
저도 이창무 교수님하고 비슷한데요. 정부가 10월 30일 전월세 대책을 내 놓은 건 전세 시장에서 월세로 급격히 전환되는 추세를 반영을 하는 것입니다. 그런데 그것을 계속 방임을 하고 있다가 서민들의 주거비 부담 문제들이 부각이 되면서 여론의 뭇매를 맞고 서둘러 전월세 대책을 내 놓은 것이 아닌가, 그렇게 생각이 됩니다. 준공공임대 활성화나 저소득층 주거비 부담 완화 등 긍정적인 대책이 꽤 포함이 되어 있었습니다. 하지만 전체적으로 보면 임대시장에 큰 효과가 없는 미시적인 대책이 위주가 아니었는가, 그런 생각이 들고요. 특히 전세 사는 임차인들의 입장에서는 전세 대책은 없고 보증부 월세를 살게 되면 싼 이자로 대출해주겠다, 이런 게 대책이냐는 불만을 가질 수는 있겠습니다.
앵커:
보면 두 분 다 일치하는 부분은 전세에 대한 대책은 빠져 있었던 것으로 보인다, 이게 이 교수님은 전세 대책이라는 게 사실상 좀 어렵기 때문에 그렇지 않았느냐, 서민 주거비, 월세에는 도움이 되었다고 얘기를 하셨거든요. 그런데 어제 국토부 국장님과 얘기를 할 때도 전세의 월세화는 어쩔 수 없다고 얘기를 하셨어요. 그렇게 보고 대책을 내 놓는 게 맞는지 사실 잘 모르겠어요. 이 교수님?
이창무:
글쎄요, 지금 주택시장의 변화라는 게 단기적인 요동보다는 굉장히 장기적인 구조적인 변화의 과정이 있다고 많은 사람들이 판단을 하고, 저도 그렇게 생각합니다. 가장 큰 이유 중에 하나가 과거에는 인구가 급격히 늘고 경제 성장이 급격히 이루어지면서 그 과실이라는 게 주택 가격의 상승이라는 원동력으로 작용했기 때문에, 전세라는 것이 시장에서 작동할 수 있는 기제가 분명히 있었거든요. 전세의 기본적인 성격은 임대인의 입장에서 보면 예를 들어서 5억짜리 주택이라고 하면 전세가 60%일 때 2억만 가지면 5억짜리 주택을 사서 5억짜리 주택의 가격 상승에 대한 부분을 전세 레버리지를 통해서 증폭시켜서 취할 수 있는 그런 구조를 갖고 있기 때문에, 가격 상승기에는 전세를 놓는 게 굉장히 유리할 수가 있죠. 그런데 향후의 주택시장은 기본적으로 인구 구조가 인구 성장도 둔화되고, 10몇 년이 지나고 나면 인구 자체도 줄어들 수 있고, 거기에 따라서 노령화나 이런 것 때문에 저성장 기조가 어쩔 수 없이 발생할 수 있는 그런 구도가 있기 때문에 가격 상승에 대한 기대가 발생하기 힘들거든요. 그런 상황에서 전세라는 임대 계약이라는 게 임대인의 측면에서 전세 놓기가 쉽지 않다는 거죠.
앵커:
임대인의 측면에서는 그런데, 사실 세입자 입장에서는 안정적인 게 전세잖아요?
이창무:
그 이슈를 먼저 얘기하라고 하면, 글쎄요. 저는 좀 다른 생각을 갖고 있는데, 요즘 겪고 있는 사회적인 문제가 전세가 갖고 있는 그런 문제점을 그대로 보여준다고 생각을 합니다. 얘기가 좀 길어지긴 하는데, 지금 정책적인 선택에 있어서 전세라는 제도가 갖고 있는 의미에 대해서 한 번 좀 다시 돌이켜 봐야 돼요.
앵커:
알겠습니다. 그럼 그 얘기는 차후에 다시 하는 걸로 하겠고요. 그러면 전세의 월세화가 불가피하다, 해서 어제 월세 지원으로 갔던 정책에 대해서 이야기를 해 봤고, 그런데 정부는 보면 원래는 매매 시장을 활성화하면 전세 시장도 전세 수요가 매매 수요로 넘어가서 안정될 것이다, 라고 했거든요. 이강훈 변호사님도 그렇게 보셨나요? 아니면 그게 안 되니까 결국은 이런 대책을 내 놓은 거다, 이렇게 보시나요?
이강훈:
정부가 사실 매매시장 활성화에 초점을 맞추고 있었죠. 그래서 그 동안에 전세가 매매 시장 활성화를 통해서 전세 수요로 빠져나가고, 그렇게 되지 못하는 부분에서 월세로 빠져나가는 수요는 자연히 보증부 월세 쪽으로 쫓아갈 것이다, 라는 그런 생각을 했던 것 같아요. 그런데 그 속도가 상당히 빠르다보니까 전세로 남아있고자 하는 수요들은 상당히 있고, 하면서 수급 불일치가 발생이 되고 있는 것으로 생각이 듭니다. 사실은 어제 정부 정책은 여전히 매매시장 활성화에 초점을 맞추다 보니까 전세 부분에 대한 대책들이 별로 없다는 것이 전세 대책의 핵심이었다는 것이죠.
앵커:
결국은 전세 살기보다는 월세로 가든가 집을 사든가 해라, 이런 뉘앙스인가요?
이강훈:
결국 그것에 대해서 공공이 할 수 있는 부분이 그다지 많지 않다는 이창무 교수님의 지적은 사실 저도 동감은 할 수 있는 부분인데, 결국 여기서 공공임대주택에 대한 정책을 상당히 후퇴시키면서 물량들도 전세로 공급할 수 있는 시프트나 이런 것, 그런 물량들이 그다지 많지 않다보니까 공급 면에 있어서도 충분히 대책을 갖기 어려웠고, 그렇다고 해서 민간이 활성화 되어 있느냐, 그 부분에 있어서 그렇지도 못한 부분이 있기 때문에 그런 부분에 구조적인 대책을 마련하는 게 중요한 게 아닌가, 그렇게 생각을 해 보겠습니다.
앵커:
그러면 정부가 할 수 있는 몫이라는 게 처음에 내세웠던 매매 활성화를 통해서 전세 수요를 매매 수요로 바꾸고, 나머지는 월세금을 지원해 주고, 이런 걸로 할 수밖에 없었다, 라고 두 분 다 보시는 건가요?
이창무:
매매 활성화에 대한 방향성은 나쁘지는 않다고 봐요. 공급자의 측면과 수요자의 측면을 다 봐야 하는 게, 임대를 놓는 사람의 입장에서는 매매가가 오른다는 예상을 하지 않으면 전세를 놓기가 사실 힘든 부분이고, 또 수요자의 측면에서도 매매가가 오르지 않는다는 생각을 하면 괜히 집 사서 가격 떨어져서 자산 손해 보는 것보다는 전세라는 금액을 유지할 수 있는 임차로 머무르면서 시장을 바라보는 게 기다리고 있는 것이 나은 선택일 수가 있거든요. 그래서 결국은 매매시장의 가격 상승에 대한 기대가 어느 정도 형성이 된다고 하면 공급자에 대한 전세 공급도 늘어날 여지가 있고, 수요자 측면에서도 전세로 머무르기보다는 주택을 구입할 수 있는 그런 가능성이 생기기 때문에 사실은 매매 활성화라는 시장의 방향의 변화라는 게 전세 가격 상승의 문제를 완화시킬 수 있는 그런 분명한 해결책이긴 하죠.
앵커:
그런데 지금 현실은 그렇게 안 나타나고 전셋값만 많이 뛰었거든요.
이창무:
그 부분도 사실은, 시장 상황을 보는데 전세라는 게 보통 2년 계약이잖아요? 그러니까 체감하는 전세가의 변동이라는 것하고 시장에서 전세가의 변동이 꺾어지고 있느냐에 대한 판단은 굉장히 괴리가 있어요. 지금 모든 시세 조사나 이런 결과를 보게 되면 작년의 전세가 상승과 비교를 해서 굉장히 둔화된 상태거든요. 전세가의 변동이라는 게 계절 효과가 있습니다. 보통 봄, 가을에 많이 오르고 겨울, 여름에는 굉장히 둔화되는 그런 계절 추세를 갖고 있는데 지금 시점이 사실은 성수기죠. 최근 겪었던 9월, 10월의 시장 상황이라는 게 전세가가 많이 오를 수 있는 상황인데 그런 계절효과를 가지고서 비교해 보면 작년에 많이 오를 때 9월, 10월 이 정도의 전세가 월간 상승률이 한 1.5% 정도 됐거든요. 그런데 최근의 전세가 상승률이 월간으로 따지면 0.5% 남짓이라서 사실은 3분의 1 수준으로 꺾어진 거죠. 그래서 그런 단기적인 변동, 그 다음에 시장이 변하고 있느냐를 보면 분명히 완화되고 있는 거고, 다만 2년 전에 전세를 얻었던 사람이 재계약하려고 하면 누적된 상승률에 의해서 하는 거기 때문에 누적된 상승률을 2년으로 따지면 20%에요. 20%면 5억 짜리 전세를 들고 있던 사람이 지금 시점에서 재계약을 한다고 하면 1억원의 돈이 더 있어야 한다는 거에요. 그러니까 체감하는 거하고 분명히 차이가 있죠. 시장은 변하고 있다는 부분이 분명히 시세의 변화를 통해서 파악될 수 있다고 생각합니다.
앵커:
그럼 이강훈 변호사님도 이렇게 보시나요? 전세 가격이 어제 국토부 국장님도 그러셨어요. 완만한 상승세다, 상대적으로, 그리고 지금 수치를 이 교수님께서 제시를 해 준 것도, 그렇게 비교를 한다면 사실 수치상으로는 둔화가 되고 있는 건 맞는데, 체감하는 건 전세가격이 엄청 올랐거든요.
이강훈:
그렇죠. 지금 사실 2014년의 전세 가격 상승은 전국적으로 보면 KB 부동산 가격 통계를 인용하자면 2.4%, 올해, 서울이 6% 올랐으니까 비교적 완만하게 상승하고 있는 추세라고 그렇게 봐도 될 것 같습니다. 그렇지만 2009년에는 4.4% 올렸고 2010년에 6.8%, 2011년에 11.4%, 이렇게 급격하게 상승하던 시기가 있었거든요. 그리고 한 2년 지난 효과, 조금 전에 이 교수님이 말씀하신 그런 부분들이 있기 때문에 이미 올라 있는 전세 보증금에서 또 더 올리려고 하니까 상당히 허리가 휘는 그런 부분이 있는 거죠.
앵커:
이게 더 중요한 게 아닐까 싶은 생각이 드는 게요. 이창무 교수님께 여쭤보고 싶은데, 체감하고 실제로 전세 계약을 재계약을 해야지 되는 세입자들의 측면에서 본다면 체감이 더 중요하지 않을까요?
이창무:
그런데 그건 계약기간의 문제 때문에 사실 어쩔 수 없는 거고, 예를 들어서 아까 말씀드렸던 5억 전세를 들고 있던 분이 2년 만에 계약을 했을 때 1억원을 더 내야 하는 상황이 발생을 했는데, 그걸 수준을 낮추려고 하면 지금 전세가가 이 시점에서 갑자기 20%가 떨어져야 하는 거거든요. 실제로 형성되는 가격의 수준으로 보면. 그것도 역시 사회적으로 받아들이기 쉽지 않은 상황이에요. 그러니까 역전세난을 겪을 때도 여러 가지 문제점이 발생을 했고, 결국은 안정적인 전세가의 상승 정도, 물가 수준 그 이하 정도의 상승세를 꾸준히 유지해 가는 게 시장의 측면에서는 훨씬 더 부담이 적은 그런 상황이 될 수 있겠죠.
앵커:
그러면 체감하고 있는, 직접 지금 당장 내가 부담해야 되는 전세 가격의 상승에 대한 부담을 전체적인 시장의 안정이라는 장기적인 추세로 볼 때 인정을 해야 된다는 말씀인 것 같거든요? 맞나요?
이창무:
오른 건 사실 저희가 어쩔 수 없다는 거죠.
앵커:
이강훈 변호사님은 어떠세요?
이강훈:
어차피 오르는 걸 막을 방법은 없는 건데요. 사실 그걸 완화해 주기 위한 정부 대책이 뭐냐, 이런 측면에서 접근해야 되지 않을까 싶습니다.
앵커:
그러니까 전세 가격의 상승을 둔화시키는 것은 가능하지만 전셋값 자체를 떨어뜨리는 것은 일단 현실적으로 불가능하다?
이창무:
그건 사회적으로 큰 부담이죠.
이강훈:
저도 마찬가지라고 생각합니다.
앵커:
그런데 걱정은 아니고 진짜 의문스러운 것 중의 하나는 집은 넘쳐난다고 하거든요? 공급은 있다고 하는데 왜 전셋값은 계속 오를까요?
이창무:
집이 넘쳐나는지는 잘 모르겠습니다. 여전히 집이라는 소비의 대상, 혹은 투자의 대상이라는 게 지역별로도 많이 차이가 나고 도심 쪽에는 여전히 새로운 주택을 공급하는 데 한계가 있는 데 반해서 도시 외곽 쪽에 있는 신규 택지 개발에서는 미분양이 발생하는 그런 추세이기 때문에 공간적인 재화라서 주택이라는 것이 평균적인 관점에서 바라보는 데는 한계가 분명히 있는 것 같아요. 다만 임대시장의 측면에서 보게 되면 전세와 함께 실제로 많은 사람들이 보증부 월세로 살고 있거든요. 특히 중산층이 주로 소비의 대상으로 삼고 있는 아파트보다 다세대 주택이나 연립 같은 다가구 주택을 포함해서 그런 서민층 주택의 경우에는 월세의 비중이 높습니다. 전세 상승에 대한 기제하고 월세 상승에 대한 기제를 비교를 해 보면 사실 월세 상승은 굉장히 낮았어요. 최근에 2013년의 지수를 가지고 보면 월세가 하락하는 추세거든요. 그 때 여러 가지 다세대 주택에 대한 정부 지원에 의해서, 도시형 생활주택이죠. 그게 엄청나게 지원이 되면서 공급이 늘어서 월세가 안정되는 그런 추세였는데, 그래서 시장 자체의 재고 수준에 있어서의 공급의 물량을 따지면 사실은 크게 문제점이 있는 사항은 아니라고 볼 수 있어요. 그래서 사실 매매시장 활성화라는 게 더 중요하다는 거죠. 전세와 자가를 선택하는 데 있어서의 수요의 불일치라는 것이 전셋값 상승의 원인이 될 수 있는 그런 해석이 가능하게 됩니다.
앵커:
알겠습니다. 여기서 한 번 쉬어가야 될 것 같은데요. 오늘 금요기획 주제는 전월세 대책을 주제로 하고 있고요. 이창무 한양대 도시공학과 교수님, 참여연대 민생희망본부의 이강훈 변호사님과 함께 하고 있습니다.
/
앵커:
금요기획 이어가고 있습니다. 어제 나왔던 정부의 전월세 대책에 대해서 이창무 한양대 도시공학과 교수님, 또 참여연대 민생희망본부의 이강훈 변호사님과 함께 하고 있습니다. 3부에서는 정부의 전월세 대책을 전반적으로 평가를 해 봤고요. 마지막으로 이창무 교수님께서 월세 가격은 그 동안 안정된 편이었다, 라는 말씀을 해 주셨는데 실제로 그런지 이강훈 변호사님께 좀 여쭤보고 싶네요.
이강훈:
제가 파악하기로도 월세 공급 자체가 그 동안에 보증부 월세까지 포함해서 전월세 전환들이 많이 이루어지고 있는 상태라서 월세 가격이 비교적 안정화 되어 있는 거죠. 그런데 사실은 이런 시기에 정부가 조금 더 적극적으로 향후 월세 시장이 재편이 완료가 될 것을 대비를 해서 좀 정책적으로 길게 가져가야 하는 굵은 정책들을 좀 도입을 할 필요가 있는데, 그런 것들이 예를 들어 전월세 상한제라든지 계약기간청구제라든지 이런 것들을 시장이 충격을 덜 받을 수 있는 시기에 도입을 하는 것이 어떤가, 하는 저는 그런 생각을 해 봤습니다. 특히 이번 정책에서 그런 정책들이 빠져 있는 게 상당히 아쉬웠습니다.
앵커:
그러면 이강훈 변호사님께서는 전세의 월세화에 대해서는 이게 더 퍼져 나가지 않도록 정부가 칸막이, 이런 걸 세워야지 된다는 말씀이신가요?
이강훈:
그런 칸막이를 인위적으로 만들기는 현실적으로 쉽지 않죠. 이게 예전부터 임대주택에 대한 공급과 관련된 충분한 정책들을 준비해 왔으면 그 부분에 대한 시장 충격을 좀 줄일 수 있었다는 거지, 현재 추세 자체를 막기는 쉽지 않아 보입니다. 그런 정책들을 준비를 그 동안에 해 왔으면 참 좋았을 텐데, 하는 아쉬움이 있는 것이고요. 그런 부분은 정부가 여러 가지로 임대주택에 대한 공급 관련된 대책을 좀 내 놔서 그런 부분에서 해소될 수 있기를 기대해보지만 근본적으로는 임대주택과 관련된 공급에 대한 확고한 의지라든가 그런 것들은 좀 보이지 않는 측면이 있습니다. 특히 LH문제라든지, 그런 부분에서 LH는 오히려 임대주택 문제를 부채 문제 때문에 줄여나가고 싶어 하는 그런 부분이기 때문에 현재 이 부분에 충분한 대책이 마련되었다, 이번 대책으로, 그렇게 보기는 굉장히 어려울 것 같습니다.
앵커:
LH 임대주택에 거주하는 사람들에 있어서 그 부담을 좀 줄여주겠다, 라는 방향으로 간다고 어제 발표가 됐잖아요? 그것만으로는 불충분하다는 말씀을 하시는 거죠?
이강훈:
그렇습니다. 그런 주택 자체의 공급이 많이 되어야 하는데 그런 부분에 있어서 부족한 부분이고 그렇습니다.
앵커:
주택 자체를 공급하려고 하면 어떻게 하면 좋을까요? 어제 나온 걸 보면 일단 단기 임대주택 공급을 확대하고 재건축 이주 수요도 관리를 한다, 그래서 제가 이주 수요 관리가 가능하냐고 했더니 법령에 있기 때문에 된다, 라고 말씀을 하셨거든요? 이창무 교수님은 그 부분 어떻게 보셨나요?
이창무:
이주 시기 조정하는 부분은 사실 과거에도 있었던 정책적인 선택이고요. 2000년대 초반에 지금의 수준과는 엄청나게 다른 수준에서 전세 대란이 있었거든요. 그 때는 연간 상승률이 20%니까 2년이면 40%의 전세 상승이 이루어졌던 시기라, 그 시기에도 재건축이 주요한, 특히 서울 중심으로 해서 이루어졌던 새로운 주택 공급 형태죠. 그런데 재건축이라는 건 멸실이 되고 나서 몇 년 뒤에 새로운 공급이 이루어지는 시기라서 멸실이 한꺼번에 몰리게 되면 임대 시장에, 특히 아파트 같은 경우에 전세 시장에 굉장히 큰 부담으로 작용을 하니까 그 시기를 조절하기 위한 노력이 있었죠. 최소한의 조정은 필요할 수 있다고 봅니다. 그런데 장기적으로 재건축이나 재개발이라는 게 결국은 공급의 증가 효과를 발생시키는 행위이기 때문에, 그 시차 문제가 사실은 문제가 되는 거지, 지나치게 억제를 하게 되면 공급이 위축될 수 있는 부분이 있어서 조심스러운 선택이 필요한 대안이라고 봐요.
앵커:
단기 임대주택 공급도 전월세 불안 지역에 공급을 하겠다, 라고 하고 다세대 연립 같은 얘기도 어제 나 오고 했거든요. 그 정도로는 공급이 불충분하다는 지적도 많이 있거든요.
이창무:
다세대 연립이 사실은 그 동안에 모든 주택 문제에 대한 해결에 대해서 아파트 위주로 정책적인 방향을 잡았다는 게 가장 큰 한계라고 봐요. 특히 공공임대주택도 공급하기가 사실 쉽거든요. 아파트는 별로 돈 안 들이고 사실은 신규 택지 개발을 하면서 거기에서 나오는 개발이익을 돌려서 공공임대주택을 지을 수 있었기 때문에 굉장히 주요한 수단으로 작용했는데 향후의 시장은 계속적인 그런 택지 개발이라는 게 힘들어지는 상황이기 때문에 다른 대안을 찾아야죠. 그리고...
이강훈:
지금 신도시 개발하는 방식의 택지 공급은 지금 안 하겠다고 하는 거 아닙니까? 그럼 결국은 기존 도시에서 그 공급을 해야 하는데 그런 택지를 찾기가 어렵죠. 그런 택지는 어디 있겠습니까? 기왕에 만들어진 택지 외에.
앵커:
그래서 그 부분이 의심스러운 부분이었고, 하나 또 우려가 된다고 할까, 민간에도 임대를 할 수 있는 공급 방안을 내세웠어요. 용적률 상한까지 주택을 지을 수 있도록 규제를 완화하겠다, 라고 했는데 이게 효과가 있을지도 사실 좀 잘 모르겠고요.
이창무:
글쎄 이걸 진짜 큰 한 방이냐, 라고 물으면 그런 건 아닌 것 같고요. 소소한 노력들을 사실 다 모아서 해결해야 되는 그런 상황이라고 봅니다. 다만 그 동안 관심을 상대적으로 적게 갖고 있었던 도심에 근접한 지역에 사실은 서민의 주택으로써 자리 잡고 있는 연립 다세대에서 관심을 가졌다는 건 굉장히 큰 변화인 것 같아요. 그리고 공급 방향에 있어서도 사실 개별적인 건축 인허가와 관련되어서 문제가 발생을 하기 때문에, 여기도 나온 대안을 보게 되면 용적률 부분도 물론 용적률 높여 주면 기본적으로 관심이 되는 게 공급자의 관점에서 봐야 된다는 겁니다. 그 동안 수요자의 관점에서 문제를 해결하기 위해서 노력을 했는데 실제로 벌어진 현상들을 보면 공급자가 움직여주지 않으면 시장 안정이 이루어지기 쉽지 않거든요. 공급자라는 건 결국 수익률의 관점에서 움직이는 주체이기 때문에 그 수익률이라는 걸 적절하게 보장시켜 주지 않으면 쉽지가 않다는 거죠. 그래서 그 측면에서 용적률의 증가, 이런 부분은 수익성을 회복하는 데 도움을 줄 거라고 생각하죠.
앵커:
그러면 이강훈 변호사님은 어제 공급 정책에 있어서는 많이 미흡하다고 보시는 것 같아요. 어떤 것들이 나와 줬으면 좋았을 거라고 생각을 하시나요?
이강훈:
지금 말씀하신 이런 대책들이 티끌 모아 태산이라고 이런 저런 소소한 것들이 준비가 되고, 예를 들어 지금 용적률 관련된 것도 아마 준공공임대주택 같은 그런 지역에선 좀 활용해 볼 만한 측면이 있어 보이긴 합니다. 그래서 그런 대책들이 무의미하다는 것이 아니고, 다 의미가 있는데, 전체적으로는 지금 시장에서 수요로 하는 물량과는 상당한 거리가 있는 거죠. 그래서 정부가 지금 행복주택이라든지 이런 거 국감에서도 나왔지만 거의 착공을 못했다는 거 아닙니까? 다른 임대 주택을 늘리려고 하는 그런 대책들이 잘 눈에 안 보였던 거고, 그래서 그런 부분과 관련되어서 좀 LH 문제와 관련된 정부의 전향적인 태도가 필요하다, 결국 그 문제 해결 않고 LH 보고 임대주택 공급하라는 건 쉽지 않기 때문에 그 부분과 관련돼서 요새 학계에서 논의되고 있는 바와 같이 예를 들어 지금 기금에서 지원된 부분들, 그 부분과 관련되어서 출자 전환 문제라든지 이런 부분의 전향적인 검토가 필요한 부분이 있는 거죠. 전부를 할 건지, 일부를 할 건지, 그런 부분에 여러 가지 방법론이 있겠지만 그런 부분을 해결해주지 않고 임대주택을 늘려라, 그건 좀 쉽지 않기 때문에 문제를 해결해 줘야 된다.
앵커:
공공도 어렵고 민간도 어려우면 공급 부분은 미흡하지 않나 생각이 드는데, 어쨌든 어제 눈에 띄는 거는 월세자금 지원 대출이었어요. 사회 취약 계층이라고 얘기를 해야 되나요? 국토부에서도 그렇고 취업준비생에게 많이 초점을 맞췄더라고요. 그래서 월세를 자금을 대출해주고 금리도 한 연 2%면 굉장히 낮은 금리로 지원을 해 주겠다는 건데, 이 부분은 어떻게 보셨는지도 궁금하거든요. 이창무 교수님?
이창무:
개인적으론 별로 현실적으로 좋아하지 않는 대안입니다. 많은 사람들이 생각하듯이 빚내서 사라, 이런 얘긴데, 어떻게 보면 차선책의 의미를 지니겠죠. 정책적 수요의 대상자들에게 월세시장으로의 추세라는 게 어쩔 수 없다고 하면 결국은 임대료 바우처 제도의 정착이라는 게 가장 큰 목표가 될 수 있을 텐데, 현실적으로 도입하고 정착시키기에 시간도 필요하고 여러 가지 관련된 개선해야 될 문제들이 있거든요. 일시에 도입하기 힘든 부분도 있고, 지금 시점에서 상대적으로 금리를 낮춰 준다는 건 대상이 되는 임차인이 현명하게 돈을 쓴다고 하면 분명히 효과는 있을 것 같습니다. 그런데 얼마나 현명하게 쓸지에 대해선 개인적으로 의문이 있고...
앵커:
연체의 우려라든지, 그런 것들을 얘기하시는 거죠?
이창무:
그렇죠, 자기의 소득에 대한 부담 능력 이상으로 대출을 받아서 소비를 할 수도 있고, 여러 가지 다양한 가능성들이 있죠.
앵커:
그럼 이강훈 변호사님은 월세 자금 대출에 대해서는 어떻게 보셨나요?
이강훈:
저도 지금 이창무 교수님하고 비슷한 의견인데요. 지금 어제 나온 얘기들이 보증금 마련이나 월세를 낮춰줄 수 있는 금융대책이 중심이었습니다. 물론 없는 것보다는 훨씬 나은데 사실 주거 급여를 받지 못하는 계층의 경우엔 그다지 쓸모 있는 대책이냐, 이런 부분에 의문이 있는 거죠. 결국은 보증금 또는 월세를 대출해 준다, 특히 월세를 대출해 준다는 건 의아했는데요. 이런 것들은 종국에 부채만 증가시킬 우려가 있기 때문에 바람직하다고 볼 수 없는 거고, 그렇게까지 해서 지원을 해 줘야 될 대상이라면 주거 급여의 대상 확대, 이런 것들을 고려해봐야 되는 영역의 문제가 아닌가, 그렇게 생각해봤습니다. 사실 어제 주거 급여도 같이 발표가 되었는데 범위가 작잖아요. 실험적으로 도입이 되는 거고, 그러다보니까 사실 거기까지 미치지 못하니까 이런 대책이 나왔다는 측면에서 잘 만들어졌다, 라고 보긴 어려울 것 같습니다.
앵커:
혹시 그게 주택바우처, 주택 급여를 못 주는 이유가 재정의 문제는 아닐까요?
이창무:
재정의 문제도 있고, 정책적인 대상자의 선택에 대한 문제도, 여러 가지 시장 정보들이 필요하거든요. 월세 수준이 얼마나, 전월세 전환률이 얼마냐, 다양한 시장 정보 인프라에 대한 부분이기 때문에 쉽게 정착되기는 시간이 많이 필요할 겁니다.
앵커:
그럼 이강훈 변호사님은 월세 대출하면 대출 수요 많고, 좀 많이 몰릴 걸로 보세요?
이강훈:
필요한 분들은 하실 수 있겠죠. 그러나 그런 정책이 바람직한 거냐, 이런 측면에서 저는 아까 말씀을 드렸던 것입니다.
앵커:
알겠습니다. 어쨌든 월세 대출을 도입하긴 했지만 이것도 그다지 환영받는 것 같진 못하네요. 어쩔 수 없이 내놓기는 한 정책 정도로 평가가 된다는 생각이 들고요. 전세 없는 전월세 대책을 얘기를 하면서 계속 나온 게 원래는 임대 기간을 연장하는 얘기도 상당히 많이 공론화가 되었잖아요? 2년에서 3년으로 연장을 하고, 또 전월세 상한제라든지 계약갱신청구권이라든지 이런 게 얘기는 많이 됐는데 하나도 안 들어갔어요. 이강훈 변호사님은 어떻게 보셨어요? 왜 이게 안 들어갔을까요?
이강훈:
글쎄요. 지금 전월세 상한제하고 계약갱신청구권을 도입하면 정부는 임대시장에 상당한 충격이 올 것이다, 임대료가 오를 것이다, 이런 일시적인 부분에 대한 거를 좀 우려를 하는 것 같습니다. 그러나 궁극적으로 보면 결국 지금 현재 시장이 전세 시장에서 월세 시장으로 점점 넘어가고, 그럼 결국 서민들의 주거안정이라는 문제가 매우 중요해지거든요. 그래서 주거 안정 차원에서는 전월세 상한제나 갱신청구권, 이게 세트로 움직입니다. 어느 하나만 도입하고 하나만 도입 안 하면 효과가 거의 없는 제도거든요? 그래서 이런 부분을 통해서 서민들 주거 안정을 도모하는 그런 정책을 도입하는 게 필요하다고 저는 보고 있고요. 이게 아마 참여연대와 여러 주거 단체들의 공통적인 요구사항일 것입니다.
앵커:
이창무 교수님은 이 전월세 상한제와 계약갱신청구권, 이게 부작용이 또 있을 수도 있다, 라는 얘기가 나오잖아요? 어떻게 보시나요?
이창무:
가격을 통제한다는 거에 생기는 부작용이 사실은 엄청나죠. 결국 공급을 늘리기 위해서는 임대인, 공급자가 움직여야 하는데 전세 상한제를 도입해서 시장이 조정될 수 있는 그런 틀을 막아 버리면 결국 공급 주체가 공급을 꺼리게 되니까 그 부분은 결과적으로는 여러 가지 부작용을 많이 발생을 시키죠. 그래서 통제가 된다고 하더라도 그럼 누구에게 낮은 전세에 대한 혜택을 줄 거냐, 에 대한 여러 가지 문제점도 있고, 그리고 실질적으로 전세와 월세라는 게 같은 구도가 아니기 때문에, 지금도 시장을 보면 전세는 작년 같은 경우 막 올랐지만 월세는 떨어지는 그런 상황이라서 과연 전세와 월세 간의 상승의 기제를 어떻게 끌고 갈 거냐, 기준을, 이게 사실 현실적으로 큰 문제에요. 특히 전세 같은 경우는 변동세가 굉장히 크다는 게 문제거든요. 오를 때는 20%도 올랐다가 떨어지기도 하고 그러는데 상대적으로 월세의 경우에는 굉장히 안정적입니다. 그 둘 간의 관계를 어떻게 잡을 거냐, 이 문제도 현실적으로 큰 문제고, 그 다음에 임대기간에 대한 부분은 이게 사실 우리나라 이주의 빈도라는 게 다른 나라에 비해서 굉장히 높아요. 저는 개인적으로 전세라는 제도가 주로 늘기 때문에 생기는 문제라고 생각하는데, 물론 주거의 불안정성이 있습니다. 그런데 전세의 경우에 임대 기간을 2년에서 3년으로 연장해 주고, 이랬을 때 단기적인 문제를 해결하기 위해서 이 문제를 도입하게 되면 단기적으로 불안을 가중할 수 있다는 거죠. 또 3년 뒤에 임대 계약을 해야 한다고 하면 임대인 측면에선 지금이라도 더 올려야 된다는 욕구가 생기기 때문에, 해결책으로써의 역할을 할 수 없다는 거고, 또 임차인 측면에서도 지금 2년에 한 번씩 계약할 때 지금 오르는 게 아닌데 작년에 오른 걸 반영을 해서 5억 중에 1억이 올랐다고 체감에 대한 부분이 커지는데, 3년으로 연기를 시켜버리면 그게 1억이 오르는 게 아니라 1억 5천의 오름 부분을 감당을 해야 되니까 체감 측면에서 훨씬 더 커질 수가 있어요. 그래서 이건 결코 좋은 선택은 아니라고 봅니다.
앵커:
그 의견에는 또 아마 이견이 있으실 것 같은데, 잠깐 발언 기회를 드릴게요.
이강훈:
지금 해외 주요 국가들 중에서 주택 임대차 보호와 관련되어서 존속 보장을 하고 갱신 거절 사유를 엄격하게 규제하고 있는 나라들이 굉장히 많이 있습니다. 독일이나 일본도 있고 영국도 있고 프랑스, 미국에서는 뉴욕 주 같은 데, 워싱턴 DC, 이런 데서 지금 이런 제도들이 다 있어요. 세상에 없는 제도를 시민단체들이 주장하고 있는 것이 아니고 이미 어느 정도 선진국에서도 일반화되어 있는 제도다...
앵커:
그러면 부작용도 이미 다 겪었고...
이강훈:
물론 그런 것도 다 겪었던 거죠. 그런데 도입했을 때의 일시적인 부작용만 얘기하는데 길게 놓고 보면 우리 지금 현재 임차인들이 2년에 한 번씩 이사를 가야 하잖아요? 원하든 원하지 않든, 끊임없이 도시 생활에서의 불안정성을 안는다는 거죠. 주거는 결국 그런 생활의 안정 같은 것들까지도 고려해야 된다는 측면에서 이런 정책들을 도입할 필요가 있다, 하는 말씀 드립니다.
앵커:
의식주 중에서 가장 비싸잖아요? 사는 비용이 가장 비싸고, 가장 많이 변동되고 이렇다보니까 문제가 되는데, 그걸 아예 통제를 할 것이냐, 캡을 둬서 상한을 둘 것이냐 아니면 그건 자연스러운 시장 조정에 맡겨야 되냐, 라는 그런 정책적인 기조가 확실하게 보여 줘야지 될 것 같다는 그런 생각이 들고요. 두 분께 그냥 간략하게 여쭤보고 싶은 건, 이번에 나온 게 8번째 부동산 대책이었어요. 전월세 대책으로써는 거의 처음 나왔다고 얘기를 할 수가 있는데 이번에 꼭 나왔어야지 된다고 생각하는데 안 나온 게 있다면 어떤 게 있는지? 이강훈 변호사님 먼저.
이강훈:
저는 아까 말씀드렸듯이 전월세 상한제, 계약갱신청구권, 그 다음에 임대주택 공급과 관련된 중요한 LH와 관련된 대책이라든지 이런 게 있었고, 조금 미시적인 부분에서 지방정부에 재원을 좀 줘서 준공공임대주택을 꼭 건설임대로만 할 것이 아니고 기존 낡은 주택을 개량해서 준공공임대주택을 할 수 있는 그런 지원 대책들도 좀 발표가 되었으면 어땠을까 그런 말씀을 드립니다.
이창무:
가장 빠져 있는 부분은 공급자에 대한 고려죠. 다주택자라고 얘기할 수도 있고 임대사업자라고 얘기할 수 있는 부분인데 국내 시장에서 힘든 게 해외 같으면 전체 임대시장의 그래도 4~50% 정도는 기업형 임대사업자가 역할을 하는데, 우리나라는 거의 8~90%가 개인이에요. 그렇게 될 수밖에 없었던 게 이게 전세라는 제도가 있어서 발생하는 문제거든요. 그래서 아까 나왔던 임대 기간에 대한 부분도 내가 팔아서 수익을 챙겨야 하는데 그걸 3년, 4년, 5년, 6년, 이렇게 장기적으로 임대한다는 게 좋은 선택이 아니기 때문에 우리가 많이 갖고 있는 문제입니다. 결국 안정적으로 우리가 임대 사업을 할 수 있는 주체를 육성시켜주는 게 가장 큰 대안이고 그를 위해서 사실은 전세가 갖고 있는 여러 가지 문제들이 있어요. 결코 좋은 게 아닙니다. 월세 쪽으로 전환되는 시장의 변화도 필요한 거고, 또 다주택자라고 우리가 싫어했던 주체들 때문에 여러 가지 규제와 조세 장치를 통해서 수익률을 보장을 안 해 주던 부분을 지금은 좀 완화해 줄 필요가 있죠. 그게 개인이든 기업형 민간임대사업자든, 그게 큰 방향성이 아닐까 생각합니다.
이강훈:
저도 민간임대사업자에 대한 지원을 대폭 강화해야 한다는 그런 말씀에는 동의를 합니다. 필요한 시기입니다.
앵커:
마무리를 해야지 될 시간인 것 같아요. 집의 문제잖아요? 사는 것, 집은 뭐다, 라고 정의를 각각 내려주시면 좋겠습니다. 짧게 좀 30초씩 부탁을 드리겠습니다. 먼저 이강훈 변호사님, 집은 뭐다.
이강훈:
집은 권리이자 생활이다, 라고 말씀을 드리고 싶습니다. 집은 소유권, 임차권, 이런 여러 가지 권리가 얽혀 있는 곳이지만 또 사람의 생활의 근거지이기 때문에 주거 안정성이 매우 중요하다, 이런 의미로 말씀드립니다.
앵커:
이창무 교수님, 집은 뭐다?
이창무:
집은 요물이다, 라고 말씀드리려고 했는데 사실 그게 아니고요. 여러 가지 논란거리가 되니까, 그런데 집을 바라볼 때 가장 중요한 부분은 전에 서울시장이 얘기했듯이 집이 buy하는 곳이 아니라 live하는 곳이다, 라고 하는 정의는 현실적인 답안을 얻어낼 수 없는 견해입니다. 실제로 집이라는 건 live하는 곳인 동시에 buy하는 대상이죠. 그래서 그 두 가지 양면성을 적절하게 이해하지 않으면 시장을 제대로 만들어 가는 데 여러 가지 문제점이 발생할 수가 있거든요. 투자의 대상이라는 부분을 항상 함께 생각하고 정책적인 선택을 해야 될 거라고 생각합니다.
앵커:
집은 투자의 대상이기도 하다, 라는 말씀이었습니다. 시간이 짧아서 더 듣고 싶은데 오늘 여기서 마쳐야 될 것 같습니다. 금요 기획 10.30 전월세 대책에 대해서 이창무 한양대 도시공학과 교수님, 참여연대 민생희망본부의 이강훈 변호사님과 함께 했습니다. 오늘 긴 시간 동안 감사합니다.
이창무:
수고하셨습니다.
이강훈:
감사합니다.
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