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- 방송시간 : [월~금] 15:00~16:00
- 진행 : 김우성 / PD: 김우성 / 작가: 이혜민
인터뷰 전문
앵커:
정부는 어떻게든 부동산 경기를 활성화해서 내수를 부양하겠다는 의지를 갖고 있습니다. 그래서 9.1 부동산 대책도 내 놓았는데, 벌써 한 달 가까이 시간이 흘렀습니다. 시장이 점점 반응을 보이고 있는 것 같기도 한데요. 위례 신도시나 강남권 재건축 단지를 보면 그런 것도 같습니다. 특히 위례 신도시 같은 경우에는 지난 주말에 수만 명의 인파가 몰려서 모델하우스를 보고 갔다고 하는데, 진짜 부동산 시장이 뜨는 걸까요? 아니면 일부만 그래서 그렇게 보이는 걸까요? 부동산114 리서치센터의 함영진 센터장을 전화로 연결해서 자세히 알아보도록 하겠습니다. 센터장님, 안녕하십니까?
함영진 부동산114 리서치센터장(이하 함영진):
예, 안녕하십니까?
앵커:
굉장히 위례 신도시 같은 경우에 큰 관심을 받고 있는 것 같아요. 청약 열기의 배경은 뭘까요?
함영진:
일단 지난 주 26일 오픈한 위례 자이 견본주택에 3일 간 4만 여명이 몰려서 북새통일 이뤘다고 하는데요. 분양권 전매를 적극적으로 권하는 떴다방도 있었고요. 또 모델하우스 입장하려는 방문객들의 줄이 500m 가량 이어지면서 평균 관람시간이 3~4시간 족히 걸렸다고 합니다. 아무래도 요즘 가을 분양 성수기, 청약할 만한 분양 물량이 많은 편이고요. 특히 9.1 대책에 따라서 위례 신도시 전매 규제가 완화되었습니다. 그러니까 환급성이 높아진 것이지요. 거기에 수도권 청약 1순위 가입자가 내년 3월에 700만명으로 폭발적으로 증가하기 때문에 가점이 높거나 통장 보유기간이 긴 청약 대기자 같은 경우는 지금 연 내에 통장 사용을 서두르려는 분위기가 생기면서 위례 신도시에도 방문객이 많이 늘었다고 보여집니다.
앵커:
분양권 전매 제한이 풀린 게 위례 신도시에 한정되었던 건 아니죠?
함영진:
그렇지는 않습니다. 수도권에 공급했었던 택지 중에 그린벨트가 일정 부분 포함된 택지의 경우에는 전매 규제가 완화되었는데요. 대표적인 것이 위례 신도시고요. 세곡이나 내곡, 우면지구, 이런 곳들도 포함됩니다.
앵커:
그런 곳들 중에서 위례 신도시가 이렇게 인기를 끄는 특별한 이유가 있을까요?
함영진:
일단 위례 신도시가 2012년부터 16개 사업장, 만 3천여 가구 정도가 분양되었는데요. 작게는 평형 별로 지금 프리미엄이 3천만원에서 많게는 2~3억원 정도 분양권 고가가 형성되어서 거래되고 있습니다. 그러니까 아무래도 시세 차익에 대한 기대 심리가 상당히 높은 것으로 보여지고요. 정부가 택지 공급 촉진법을 폐지해서 앞으로 대량의 외곽의 신도시 공급을 줄이기로 했어요. 상대적으로 지금 남아 있는 강남권에 인접해 있는 시세 차익이 남을 수 있는 유망 택지에 수요자의 관심이 집중되면서 사실은 지금 현재 3개 사업장, 4개 사업장 남은 분양시장에도 관심이 쏠리는 것으로 봐야 되고요. 아무래도 가점이 높거나 통장 보유기간이 긴 대기 청약자 같은 경우에는 내년에는 1순위자가 굉장히 많아지기 때문에 상대적으로 경쟁이 치열하지 않은 연 내에 이런 좋은 물량을 청약하려는 수요자가 몰리는 것으로 보입니다.
앵커:
위례가 위치도 좋죠? 강남하고 인접해 있고요.
함영진:
그렇습니다. 송파, 성남, 하남 땅이 섞여 있긴 한데요. 강남과 인접해 있는 신도시 중에서는 판교에 버금가는 신도시로 꼽히고 있습니다.
앵커:
센터장님도 주말에 혹시 가 보셨어요?
함영진:
저는 일단 보도를 통해서 보고요. 상대적으로 직접 현장에 가 보지는 못했는데 굉장히 많은 사람이 몰렸다고 합니다.
앵커:
불법인데도 떴다방 떴다, 이러면 잘 되는 걸로 많이 인식이 되잖아요? 실제로 분위기는 많이 붐업이 된 모양이네요.
함영진:
그렇습니다. 아까도 프리미엄 얼마나 붙었는지 말씀을 드렸는데요. 일례로 작년 6월 위례 신도시 A2-5블록에 분양했었던 래미안 아파트 같은 경우는 24가구 정도 테라스 하우스가 있는데요. 이 단지 같은 경우 분양권 프리미엄이 2억에서 3억 정도 한다고 하고요. 그리고 하남권역에 있는 신안 인스빌 아스트로나 위례 엠코타운 센트로엘 같은 일부 블록은 작게는 2천만원에서 5천만원 사이의 프리미엄이 보여지고 있는데요. 9.1 대책 때문에 공공분양 전매제한이 위례 신도시 같은 경우는 8년에서 6년 정도로 줄어들었습니다. 당연히 환급성은 높아지고요. 택지 공급 촉진법 폐지로 희소성이 부각되는 점도 있기 때문에 선호가 높은데, 특히 85제곱미터를 초과하는 중대형의 경우에는 입주 후에 바로 팔 수도 있기 때문에 이런 물량에 수요자의 선호가 쏠리는 것이라고 봐야 됩니다.
앵커:
분양권이 팔리는 것이지 이게 실제 거래로 이어질지 여기에 대해서는 또 의문을 가질 수도 있잖아요? 어떨까요?
함영진:
일단 기존 분양권들의 웃돈 수준이 높다 보니까 실거래가 많기 보다는 연내 공급할 입주 지원 분양 물량에 일단 청약을 넣어 보고, 떨어지면 분양권 매입을 검토해도 늦지 않다는 생각이 많습니다. 그렇기 때문에 묻지 마 투자는 조심하실 필요가 있고요. 또 위례 신도시는 전매 제한이 상대적으로 규제가 완화되었다고 하더라도 긴 편이죠. 그래서 합법적 전매 시기 이전에 불법 전매 유혹에 빠지게 되는데요. 방법이 공증이나 각서 같은 장치를 하고 전매 제한이 풀리면 나중에 명의 이전을 해 주겠다, 이런 방식입니다. 하지만 법망에 걸리게 되면 3년 이하의 징역이나 3천만원 이하의 벌금형, 그리고 계약 취소가 되기 때문에 사실 주의하실 필요가 있겠고요. 또 투기성 떴다방들이 거액의 호가를 얹어서 되파는 과정에서 호가가 급증하고, 자칫 상투를 잡힐 수도 있습니다. 그렇기 때문에 실소유자 입장에서라면 올해 남은 신규 분양 물량이 4개 사업장, 2900여 가구 되거든요. 그래서 청약 통장이 있다면 청약을 먼저 고려하시는 것이 좋겠고요. 조바심을 내면서 불법으로 무리하게 매수하는 것은 더는 피해야 한다고 봅니다.
앵커:
떴다방들도 조심하셔야 될 것 같고요. 문자로 지금 문의가 들어왔는데요. 8472님, “위례 신도시에 대해서 관심이 있습니다. 주변 시세에 대해서 평당 얼마 정도로 분양가가 산정이 될까요? 자격 제한도 궁금합니다.”라고 하셨네요.
함영진:
아마 이번 주말에 공급했었던 물량, 그래서 조만간 10월 초에 청약이 들어가는 물량 같은 경우는 전용면적 85제곱미터 초과의 물량입니다. 그렇기 때문에 서울 같은 경우는 청약 통장 천만원 이상 가입자, 수도권의 경우에는 400만원 이상 가입자들이 청약을 하실 수 있고요. 주택 청약 종합 저축이나 청약 예금으로 청약하실 수 있는데요. 분양가는 3.3제곱미터 당 1800만원대 수준이라고 생각하시면 됩니다.
앵커:
그리고 지금 위례 신도시의 분양권 시장도 그렇지만 강남 3구요. 강남, 서초, 송파의 분양권 시장이 뜨겁다, 이런 기사들 많이 나오고 있어요. 오늘 부동산114 조사였던 것 같은데 강남권과 비강남권의 가격 차이가 더 벌어지고 있다, 이런 기사도 봤고요.
함영진:
그렇습니다. 9.1 대책을 통해서 발표되었던 것이 재건축 허용 연한 단축, 이런 것들이었고요. 안전 진단 완화도 있었죠. 그래서 사실상 최대 수혜 지역이 서울 양천구, 노원구, 그리고 강남 3개 구인데요. 강남 3개 구 역시 가격 상승세가 이어지고 있습니다. 특히 90년대 이전에 준공된 아파트, 바로 재건축이 가능한 단지의 오름세가 눈에 띄고 있는데요. 9.1 대책 발표 이후 한달 정도 되었죠. 그런데 강남 3개 구 재건축 아파트가 벌써 1.06% 정도 매매가격이 상승했고요. 올해 초와 비교해보면 5% 정도 늘었습니다. 작년만 해도 물가상승률 이하로 움직였었는데 올해는 그 2배 정도로 올랐다고 봐야 되겠고요. 그리고 거래량도 강동구, 송파구, 이런 지역은 각각 338건, 497건 거래되어서 지난 달에 비해서 거래량이 증가했다는 것으로 봐야 될 것 같은데요. 그런데 9.1 대책이나 7.24 대책 이후에 사실 이런 수혜가 강남권에 쏠리면서 호가가 많이 올랐습니다. 그래서 추격 매세가 예전과 같이 오름 가격에 응하면서 달라붙지는 않고 있거든요. 그래서 오름세는 둔화되는 양상이기 때문에 조금 더 지켜보실 필요는 있을 것 같습니다.
앵커:
일부에서는 집을 내 놨던 사람들도요. 자꾸 호가가 뛰니까 다시 그걸 거둬들여서 오히려 호가가 더 올라가는 그런 얘기도 있다고 하더라고요?
함영진:
그렇습니다. 사실 지금의 매매시장의 매매 주체가 매수자와 매도자가 있죠. 그런데 연초에 취득세율 영구 인하, 거기에 다주택 중과 폐지, 거기에 8월에는 LTV, DTI 완화를 통해서 유동성을 공급하다 보니까 대출 여력이 큰 강남 재건축 단지의 경우 매도자들이 가격 상승에 대한 기대 심리가 굉장히 크게 선반영 되고 있습니다. 그래서 가격이 오를 걸 기대해서 매물을 거둬들이면서 사실 시장에 급매물이 사라졌는데요. 급매물이 팔리게 되면 아까 말씀드렸다시피 매수자 입장에서는 호가에 대한 부담감이 생기죠. 그리고 가격이 연초에 비해 많이 올랐기 때문에 거래 시장이 숨을 고르는 패턴들이 나타나고 있습니다. 그래서 단기적으로 가격이 조정이 크게 되진 않겠지만 당분간 매수자, 매도자의 줄다리기가 있을 순 있을 것 같습니다.
앵커:
센터장님 보시기에는요. 이렇게 위례 신도시 분양시장의 열기도 뜨겁고요. 또 강남 3구, 재건축을 호재로 해서 많이 뜨거워지고 있는데, 이렇게 되면 부동산 시장, 정부가 의도한 대로 거래가 활성화가 좀 되고 시장도 좀 올라가는 건가요? 어떤가요?
함영진:
일단은 가을 이사철 분양시장이라든지 재고 주택 시장 모두 회복 움직임은 이어질 것으로 기대는 되는데요. 말씀 드렸다시피 2분기에 비해서 3분기는 단기적으로 거래량도 늘고 있고, 또 9.1 대책 이후에 강남권과 양천구, 이런 일부 지역의 호가가 상승하면서 시가 총액도 늘고, 특히 분양시장은 청약통장 1순위 가입자가 늘면서 청약에 쏠림 현상이 청약 과열로도 이어질 수 있다고 보는데요. 이런 것들이 중소형에 비해서 대형 평형 이상에서는 사실 가수요가 생길 가능성이 적고요. 그리고 일부 규제가 완화되거나 수혜가 쏠리는 지역에서는 거래가 많아지고 가격이 오르는데, 그렇지 않은 지역에서는 유동성과 정책에 기대서 상승하는 부동산 투자는 한계가 있을 수 있다고 보여집니다. 그래서 저는 이런 움직임들이 분양 시장으로는 가겠지만 재고 주택 시장으로는 계절적인 비수기에 접어드는 겨울에 다시 주춤해질 수도 있다고 보여지고요. 그렇기 때문에 실수요자 입장에서는 철저하게 실수요 개념으로 접근하고 이번의 싸이클은 부동산 비중이 너무 많으신 분들, 특히 베이비부머 같은 분들은 비중을 조절할 수 있는 시기로 보시는 것이 좋겠고요.
앵커:
조절이라고 하면 매도를 하는 걸 말씀하시나요?
함영진:
네, 일부 너무 많은 자산 비율이 부동산에 쏠려 있다면 오히려 지금과 같이 거래량이 증가할 때 괜찮은 매물로 교체하거나 비율을 좀 줄일 수 있는 계기가 될 수도 있겠고요. 그리고 지금의 인구 통계나 산업의 구조, 모든 것이 주택 시장에서 가수요나 가격 단계가 크게 상승하는 것은 전반적으로는 무리가 있다고 봅니다. 물론 괜찮은 일부 상품이나 유망 물량에는 쏠림 현상이 있을 수 있지만 그거는 일시적인 현상이라고 보여지기 때문에 보수적인 입장을 견지하시는 것이 중요하다고 보여집니다.
앵커:
신중론으로 결론을 내도록 하겠습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다. 고맙습니다.
함영진:
예, 고맙습니다.
앵커:
부동산114 리서치센터의 함영진 센터장이었습니다.
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