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"추석 이후 부동산 시장 전망"- 김규정 우리투자증권 부동산연구위원
앵커:
네, 투데이 이슈점검 시간입니다. 최근 부동산 금융규제가 완화되면서 부동산 시장이 본격적인 회복세를 보일 것이라는 전망이 나오고 있습니다. 특히 추석 연휴 이후에 이사철을 앞두고 부동산 시장이 크게 들썩일 것이라는 예상이 나오고 있는데요. 우리투자증권 김규정 부동산연구위원 전화로 연결해서 추석 이후의 부동산 시장 전망해보겠습니다. 안녕하십니까?
김규정 우리투자증권 부동산연구위원 (이하 김규정):
앵커:
정부가 부동산 대책 내 놓은지 열흘 지났습니다. 서울 아파트 거래량이 5년 만에 최고치를 경신했다는 이야기까지 나오고 있는데요. 부동산 거래량이 많이 늘어났군요?
김규정:
네, 7, 8월은 장마, 휴가기를 고려하면 거래 비수기에 속하는 기간인데요. 이 기간 동안 서울지역의 아파트 거래량이 예년 같은 월에 비해서는 증가하는 추세를 보여서 이 대책의 효과가 시장에서 발휘되고 있다고 볼 수 있습니다. 실제로 정부가 7. 24 대책을 내 놓고 한달여 만에 추가로 9.1 대책을 발표했는데요. 재건축 연한 단축이나 청약제도의 개선을 골자로 하고 있어서 수익이 집중되는 상품이나 지역을 중심으로는 수요시장의 관심과 기대가 고조되는 모습이 있는 것으로 보입니다.
앵커:
부동산 거래량이 늘면서 집 값도 좀 올랐나요?
김규정:
네, 실제로 한국 감정원 등 정보업체가 발행하는 8월 한 달 간의 아파트 거래가격 통계를 보면, 서울을 중심으로 해서 강남권, 또 전국적으로 아파트 가격이 상승하는 결과를 보여주고 있습니다. 특히 9.1 대책이 발표된 이후에 재건축 상품의 주요 단지에 매매 가격 호가가 급등하는 모습을 보이면서 재건축 같은 수익집중 상품에 관심과 함께 가격이 회복될 가능성이 있어보입니다.
앵커:
네, 일반적으로 추석이 지나고 찬 바람이 불면 부동산 시장도 움직인다는 이야기들을 많이 하시는데요. 추석 이후 부동산 시장은 어떻게 전망하십니까?
김규정:
일단 지속적으로 정부가 규제완화를 빠르게 시행하고 있어서 대책효과도 있는데다가, 무엇보다 전세 가격의 오름세가 지속되고 있는 상황입니다. 도심 주요지역에서 안전한 전세물건 찾기가 어려운 전세난이 지속되다보니까, 전세가격에 부담을 느낀 실 수요자들이 매매로 나설 것으로 예측이 되고요. 또 이를 중심으로 도심의 소형 주택 가격이 회복 될 가능성이 보이고 있습니다. 또 청약제도 개선과 맞물려서 정부가 공공 성격으로 공급하는 주택을 잠정적으로 감소할 그런 상황이어서 유망한 청약 단지에도 수요자들이 몰릴 가능성이 있습니다.
앵커:
재건축 시장 말씀을 하셨는데요. 이르면 3년 후부터 재건축이 가능해지는 곳들을 대상으로 매수문의가 늘었다는 말이 나오고 있습니다. 맞습니까?
김규정:
네, 전화문의가 특히 많이 늘었다고 하고요. 정부가 발표한 가능연한 단축 자료를 보면, 한 87년부터 90년 이전에 지어진, 80년대 후반의 노후단지들의 재건축 가능 연한이 2년 내지는 7년 정도씩, 종전보다 줄어드는 것으로 발표가 되었습니다. 그러다보니까 그런 대상 노후단지가 많이 몰려있는 노원구 상계동 주공단지라거나, 양천구 목동 신시가지 단지, 또 서울 강남이나 서초권의 아직 재건축 추진하지 못하고 있는 노후단지들이 수혜를 받을 것으로 예측이 되면서 문의도 많이 늘고 있는 상황이고요. 또 실제로 리모델링을 추진하려고 했던 단지들도 오히려 다시 재건축을 추진해야 하는 것이 아닌가? 이렇게 선회할 내용들을 분석하는 움직임들이 시장에서 나타나고 있습니다.
앵커:
네, 재건축 시장과 관련해서 너무 무리하게 투자해서는 안 될 것 같은데, 어떻게 접근해야 할까요?
김규정:
네, 말씀하신 것처럼 연한단축 혜택이 있기는 하지만, 어쨌든 연한이 통과된 후에도 안전진단 기준 등을 통과 해야 재건축이 확정되는 것이고, 실제로 재건축이 추진된다고 해도 조합설립이나 사업승인, 관리처분, 착공분양 같은 단계를 거치는 동안 적어도 7년에서 10년 정도는 재건축 기간이 소요되기 때문에, 장기 투자가 될 수밖에 없습니다. 그래서 여유 자금을 가지신 분들이나, 확실한 실 거주 목적이나 보유 목적을 가지신 분들이 조금 시간을 두고 장기적으로 투자하셔야 하는 상품이고요. 과거와는 아파트나 주택가격의 변동 패턴이 완전히 달라졌기 때문에 사업 수익성에 대한 보장도 예전보다는 쉽게 하기 어렵습니다. 그래서 수익성도 예전보다는 보수적으로 낮춰서 적용하셔야 하고요. 실제로 주요단지에서도 추가 분담금이 급증하는 문제들이 조합원들에게 투자에 부담을 주고 있는 상황이어서, 수혜가 늘어나고는 있지만 재건축 상품에 대해서 여전히 신중하고, 꼼꼼한 분석에 의해서 접근하셔야 하는 상황입니다.
앵커:
네, 부동산 시장이 활기를 찾으면서 전세값도 많이 오르고 있는 것으로 알고 있습니다. 이렇게 전세값이 오른 것이 이사철 때문에 그런 것인지? 아니면 정부의 저금리 정책 때문인지? 어떻게 보십니까?
김규정:
네, 일단 말씀하신 것처럼, 추석 지나고 본격적인 이사철이 시작되면서 계절적인 요인에 따른 상승세가 지속되고 있는 것으로 보이고요. 저금리 기조에서 전세물건을 월세로 계속 돌려서 적은 금액이라도 현금을 매달 받고 싶어하는 집주인들이 늘어나다보니까, 구조적으로 전세물건이 계속 줄어들고 있는 상황입니다. 그래서 서민들이 대출을 많이 받지 않은 안전한 전세물건을 찾기도 힘든 상태이고, 소위 시장에서 전세금을 다 돌려받지 못할 수 있는 깡통전세 증가 문제도 굉장히 부담이 되고 있는 상황입니다. 그래서 당분간은 저금리 기조에서 전세 부족현상이나 전세가격 상승세가 지속될 것으로 보입니다. 그리고 내 집 마련의 여유 자금이 있으신 분들은 지금처럼 정부가 여러 가지 혜택을 제공할 때, 내 집 마련을 검토해 보시는 것도 방법일 수 있겠고요. 어쨌든 깡통전세 우려가 큰 상품의 경우에는 적절하게 월세를 일부 섞어서 계약을 하시는 것도 나름대로는 대안이 되실 수 있습니다.
앵커:
월세가 그만큼 늘어나고 있습니까?
김규정:
실제로 전세 재계약 하는 상황에서는 증가하는 전세금을 월세로 돌리는 반전세 계약 요구가 늘어나고 있는 상태이고요. 또 앞서도 말씀드렸지만 저금리 상황에서는 집주인들의 월세전환 의지가 높아지기 때문에, 앞으로 전세전환 속도도 지속될 가능성이 있다고 봐야 할 것 같습니다.
앵커:
네, 정부대책 중에 청약제도를 간소화한 것도 눈에 띄는데, 어떻게 보십니까?
김규정:
네, 지금 1순위 기간이 1년으로, 절반으로 줄어들면서 청약통장을 사용할 수 있는 분도 늘어나고 있고요. 전매제한 완화라던가, 유주택자에 대한 감점제라던가 이런 것들이 완화되면서 유망단지에는 청약통장을 써보려는 소비자들이 늘 것으로 예상이 되고요. 특히 하반기에 수도권의 위례라던가, 아니면 서울 도심의 재건축, 재개발 대단지 분양이라던가, 유망단지에는 특히 1순위 청약 통장이 많이 몰릴 것으로 예상이 되어서 지금 청약통장 사용 계획이 있으신 분들은 통장 순위를 확인 하신 뒤에 적절한 단지에 적극적으로 청약에 나서는 것도 좋겠고요. 그렇지 못한, 입지가 좋지 않거나 가격이 비싸거나 하는 단지들에 대해서는 동시에 미분양도 늘어나고 있기 때문에 신중하게 선별 청약을 하시는 전략이 필요할 것으로 보입니다.
앵커:
지금 부동산을 구입할 계획이 있는 분에 대해 하반기에 주목할 만한 물량이라던지, 유의해야 할 점 알려주시죠.
김규정:
네, 일단은 정부가 재건축과 청약시장을 중심으로 규제 완화 대책을 내 놓은 상황이어서 추석 이후에 서울 강남권의 대표적인 재건축 가능 단지, 또는 청약시장의 유망 분양 물량에 수요자들이 몰릴 것으로 보입니다. 그래서 이 두 시장에 관심 있으신 분들은 서둘러서 본인의 조건이나 여유자금을 검토하시고, 전략을 세우셔야 되겠고요. 일반 수요자분들 경우에는, 앞서도 말씀드렸지만 전세가격도 지속적으로 상승세를 보일 것으로 보이고, 소형 주택의 가격 오름세도 소폭이지만 유지되고 있어서 전세입자들은 적절한 내 집 마련 전략도 검토해 보시기를 제안 드리고 싶습니다.
앵커:
알겠습니다. 지금까지 우리투자증권 김규정 부동산 연구위원이었습니다. 오늘 말씀 고맙습니다.
김규정:
네, 감사합니다.
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