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- 방송시간 : [월~금] 15:00~16:00
- 진행 : 김우성 / PD: 김우성 / 작가: 이혜민
인터뷰 전문
오늘 금요기획 주제는 최경환 부총리의 부동산 정책입니다. 당장 오늘부터 달라졌죠. 주택담보인정비율, LTV, 그리고 총부채상환비율, DTI가 완화되었습니다. 담보나 소득에 비해서 은행에서 내가 빌릴 수 있는 돈이 많아진다, 라고 생각하시면 될 겁니다. 이것 뿐 만이 아니고요. 2주택자 전세 소득에 대한 과세를 철회를 했고요. 이 달 말에는 재건축 완화 정책도 발표될 예정이다, 이렇게 알려져 있습니다. 그래서 최경환 경제팀의 정책을 보면 경제의 불씨를 확실하게 살리겠다, 그리고 그 가운데에서는 부동산 시장 활성화를 굉장히 핵심으로 삼고 있다, 라는 것을 알 수 있습니다. 그런데 부총리의 목표처럼 경기 부양의 효과가 부동산발로 나타나면 좋겠죠. 그런데 가뜩이나 지금 가계 부채 문제가 심각한데 이렇게 금융 규제를 완화하는 것이 방법이겠느냐, 이런 비판적인 시각도 없지는 않습니다. 오늘 금요기획에서 찬반 이야기 다 들어보면서 토론을 해 보겠습니다. 오늘 오신 두 분 소개해드리겠습니다. 조명래 단국대 교수님 나오셨습니다. 안녕하십니까?
조명래 단국대 도시계획 부동산학교수(이하 조명래):
네, 안녕하세요?
앵커:
안명숙 우리은행 고객자문센터장 모셨습니다. 안녕하십니까?
안명숙 우리은행 고객자문센터장(이하 안명숙):
네, 안녕하세요?
앵커:
두 분도 인사 나누시죠.
조명래:
안녕하십니까?
안명숙:
안녕하십니까?
앵커:
첫 질문을 좀 고민을 했어요. 총체적으로 질문을 드려야 되나, 구체적으로 질문을 드려야 되나, 고민을 했는데 첫 질문 이걸로 가겠습니다. 최경환 경제부총리가 경기 부양을 위해서 부동산 규제 완화, 활성화, 이런 방향을 내 놨는데 이걸 어떻게 보시느냐부터 질문을 드릴게요. 이렇게 되면 비판적이신지, 아니면 동조하시는지, 이게 좀 드러날 것 같습니다. 어느 분부터 답변 주시겠어요? 안 센터장님?
안명숙:
사실 전반적으로 굉장히 상황이 좋지 않고, 미국의 선례를 보면 주택 시장 부양을 통해서 전반적으로 소비가 진작이 되고 그것들이 경제 성장률을 호전시키는 선순환 구조로 이어졌다, 라고 정부에선 보고 있는 것 같고요. 그래서 우리나라에서도 여러 가지 정부가 부양책을 썼지만 쉽지 않았었고, 결국은 내수를 진작할 수 있고 경기 활성화의 가장 큰 핵심에는 주택이 있다, 라고 판단했던 걸로 보이고요. 그래서 주택시장을 호전시킬 수 있는 규제 완화라는 카드, 대출을 포함해서, 그를 통해서 결국 집을 살 수 있는 여력 있는 사람들이 아직 대기 수요자로 남아있음으로 인해서 임대 시장도 불안해지고, 그래서 전체적으로 소비가 진작되지 않는 것들을 경기 부양이라는 카드의 핵심에 주택을 보고 주택 시장을 좀 더 완화하는, 활성화하는 쪽으로 갔는데 저는 그래서 과거만큼의 큰 효과는 아니더라도 어느 정도 단기적인 정책으로 쓸 수 있는 카드였지 않았을까, 라는 생각을 합니다.
앵커:
효과적이라고 생각하고 방향은 옳다고 생각한다, 이렇게 결론을 내리면 되겠죠? 그러면 조명래 교수님은 어떻게 생각하시죠?
조명래:
지금 경제 상황이 그렇게 나쁘다고 저는 보지 않거든요? 올해 정부가 경제 성장률 4.2%를 예측했었는데 서구 선진국이 소득 2만불, 3만불 사이에 있을 때 연 평균 성장률이 2.8%였습니다. 올해 한 3.7% 이상을 내다보고 있기 때문에 사실 경제가 그렇게 나쁜 건 아니에요. 그럼에도 불구하고 경기를 더 좋게 하는 것은 좋은 거고요. 특히 이번 최경환 부총리께서는 다른 경제 정책 결정과는 달리 내수 활성화에 상당히 역점을 두고 있다는 것, 그것도 기업 소득을 가계 소득으로 연결시켜서 그 쪽은 상당히 저는 좋다고 보고 있고요. 특히 이른바 대중주의적 정책의 전형을 띠고 있는데 이 정권이 사실 출범할 때 경제민주화를 내 걸었기 때문에 그런 지향성에 맞는 정책이라고 볼 수 있는데, 문제는 부동산 활성화 부분이 포함된 것이 저는 계륵이라고 보고 있습니다. 버리기는 상당히 아깝고 쓰기에는 뭔가 문제가 있는, 왜냐하면 지금 내수 활성화를 위해서 부동산 규제를 완화해서 뭔가 경기를 활성화 시키려고 하는데, 지금 아시다시피 가계 부채가 상당히 큽니다. 때문에 부채를 일으켜서 주택을 사고팔게 하면서 경제를 다시 활성화시킨다는 것은 사실은 지금 가계 부채가 너무 높기 때문에 가계 차원에서는 소비가 안 되는 상황입니다. 그렇기 때문에 부채를 더 지게 한다는 것은 그만큼 사실 소비를 줄일 수 있는 그런 부분이 있기 때문에 정책에 논리적 상충이 있고요. 그 다음에 최경환 부총리께서는 일본의 잃어버린 20년의 예를 여러 번 드시면서 그렇게 되어선 안 된다, 라고 하면서 이번 대책을 내놨는데 일본의 잃어버린 20년의 굉장히 중요한 출발점이 부동산 거품의 붕괴였습니다. 그래서 지금 안 그래도 그런 면이 없지 않아 있는데 인위적으로 활성화시켜서 거품이 조장된다면 걱정하시는 일본의 잃어버린 20년이 한국에서도 재연될 수 있는 이런 문제이기 때문에 사실 지향성은 좋음에도 불구하고, 특히 부동산 카드는 상당히 도박과 같은 그런 측면이 있기 때문에 저는 상당히 비판적이고 조심해서 접근해야 한다는 그런 생각을 갖고 있습니다.
앵커:
정책적으로도 상충되는 부분이 분명히 있다, 가계 부채가 늘어나니까 당연히 가처분 소득이 줄어드는 그런 효과가 있을 것이고, 일본의 경우를 따라갈 수도 있는 그런 문제가 있다고 지적을 해 주셨어요. 그러면 지금 안명숙 센터장님께서 보시기에는요. 지금 가계 부채 1000조원 시대잖아요. LTV, DTI 이렇게 많이 확대를 해 주면, 완화를 해 주면 많이들 빌릴 수 있게 되는 거잖아요. 그러면 가계 부채 문제는 일단 심각해 질 수 있는 게 아닌가, 어떻게 생각하세요?
안명숙:
LTV하고 DTI가 완화됨으로 인해서 전반적으로 금융권에서 대출의 총량은 늘어 날 가능성이 있다고 보여지는데 가계 부채 중에서 주택을 담보로 하는 게 한 418조 정도, 40% 좀 넘는 수준입니다. 그런데 연체율을 보면 한꺼번에 아파트 분양 받을 때 나가는 집단 대출을 제외하고 일반적으로 집을 담보로 빌린 대출의 연체율은 0.3% 남짓한 수준이기 때문에 그렇게 우려할 만한 수준은 아니라고, 비교적 굉장히 안전한 수준인데요. 대체로 저희가 상담을 해 보면 대출을 안고 이자에 버거운 분 중에 보면 상당 부분이 집이 안 팔린다, 그래서 나도 팔고 싶은데 그렇다고 이미 손실이 나 있는 상태기 때문에 너무 싸게 팔기가 사실 부담스러운 거죠. 그래서 어느 정도는 본인이 용납할 수 있는 수준으로 가격이 회복이 되면 팔아서 부채를 줄이겠다, 라고 하는데 그런 부분이 누적되어 있는 것도 상당 부분 있다고 보기 때문에 차라리 거래가 된다든지 그러면서 조금 가격이 회복이 되면 못 팔고 있는 주택들을 팜으로 인해서 어느 정도 가계 부채를 상환할 수 있는 여력이 되는, 그래서 선순환이 될 수 있어서 그것들을 소비에 쓸 수 있는 가계도 나올 수 있다고 보여지고요. 지금 사실 오늘부터 시행이 되었는데, 가장 질문이 많은 것들이 2금융권에서 대출 받았다가 갈아타시려는 분들이 며칠 전부터 보도 나온 이후에 계속 상담을 해 오고 있거든요. 어쨌거나 추가적으로 금리가 더 완화될 가능성도 있고, 2금융권에서 1금융권으로 옴으로써 이자 비용 자체가 줄어들 수 있는 거죠.
앵커:
많이 갈아탈 수 있어요? 실제적으로?
안명숙:
추계로 나온 건 한 35조 정도가 가능한 자금이다, 라고 보는데 저희가 상담을 해 보면 1금융권이 아닌 2금융권을 택하신 분들 같은 경우는 더 대출을 받기 위해서 가신 분들이 있거든요. 그런데 이미 집값이 떨어지다 보니까 LTV 70%를 넘겨서 쉽게 못 오는 경우도 있기 때문에 다는 아니겠지만, 어느 정도 양질의 대출로 바꿔 탈 수 있는 기회가 되기 때문에 이거는 오히려 서민에게도 도움이 될 수 있지 않을까, 이런 선순환적인 효과도 있다, 라고 보여집니다.
앵커:
실제적으로 가계 부채의 질적 개선이 있으면 나중에 총량을 계산하는 데도 도움이 될 수도 있다, 이렇게 보고 계신 것 같은데요. 조명래 교수님은 어떻게 보시나요?
조명래:
글쎄, 가계 부채 질적 구조를 개선한다는 건 좋은데 문제는 지금 가계 부채의 총량 자체를 증대시키는 데 문제가 있는 거에요. LTV 10%를 높이면 한 20조 정도가 풀린다고 한다면 가계 부채가 그만큼 증가가 되고, 아마 그 이상도 될 수 있는데, 제가 보건데 지금 가계 부채의 건정성을 확보한다고 한다면 오히려 채무 구조를 다양한 방법으로 개선하는, 예컨대 단기를 장기로 바꾸고, 변동금리를 고정금리로 바꾸고, 등등 이런 정책이 올바른 것이지 빚을 더 지게 해서 집을 사도록 해서 뭔가 가계 부채를 줄여 내는, 지금 현재 빚져 있는 집을 처분하도록 하는 것은 수단으로서의 적절성이 없다고 저는 보고 있습니다. 그리고 실제 지금 아시다시피 우리나라 가계 부채는 OECD 국가 중에서도 가장 높은 상태인데 우리 정부가 LTV를 더 높일 수 있는 여력이 있다고 판단한 것 같아요. 지금 안 팀장님께서도 말씀하셨습니다만, 그런데 실제적으로도 여유가 있는지는 조금 더 검토가 필요합니다. 현재 지금 은행권 기준으로 본다면 50% 정도로 보고 있습니다만, 지금 서구 선진국 같은 경우는 LTV가 65~80 정도로 보고 있습니다. 우리나라에서도 후순위 전세 보증금을 포함하거나 전세주택만 대상으로 한다면 75%까지 육박을 하거든요? 그래서 100%를 우리가 맥시멈으로 한다면 30% 정도 남겨둬야 합니다. 그리고 집값 하락의 위험도 있고 하기 때문에, 그래서 그것을 그야말로 목까지 채우는 그런 율을 가지고 획일적으로 LTV를 높인다는 것은 이거는 부동산 시장을 살리기 위해서 거시 경제 전반을 불안화시키는 이런 요인이기 때문에 저는 올바른 정책 카드라고 보지 않고요. 부분적으로 뭔가 율을 조정하고, 하는 건 좋습니다만, 저는 당초에 그 정도 개선이 있을 것으로 보았는데 너무 획일적으로 60에서 70, 지금 DTI 같은 경우 50에서 60으로 획일적으로 높인다는 데에 적지 않은 문제가 있고요. 이것은 정책의 목표가 내수 활성화라고 한다면 빚을 져서 소비를 활성화시키는 것이 아니라 실질 소득을 높이는 방식으로 내수 활성화가 이루어져야 하고, 부동산 경기 활성화라는 것은 그 목적에 맞지 않다고 저는 보고 있습니다.
앵커:
그러면 혹시 DTI나 LTV 같은 경우에 비율을 조금 더 구체적인 조건에 따라서 달리 하거나 그랬으면 좋다고 보시는 건가요? 그렇지도 않나요?
조명래:
예컨대 지역에 따라서, 여건에 따라서 세부적인 것은 조정이 필요합니다만 지금은 획일적으로 평준화시켜버렸거든요. 아까 말씀하셨던 제2 금융권에서 제1 금융권으로 갈아탈 수 있다는 면이 있습니다만 결국은 가계 부채 총량이 는다는 문제가 있고, 그 다음에 결국은 지금 제2 금융권의 부담의 리스크가 제1 금융권으로 옮겨 가는 그런 문제도 있는 거에요.
앵커:
제2 금융권에 있는 게 제1 금융권으로 갔을 때의 문제는 어떤 건가요?
조명래:
그만큼 제2 금융권에서 리스크를 부담해 가면서 대출해주기 때문에 그들의 채무 상환이 현격하게 침해를 받거나 혹은 주택 가격이 떨어지거나 그러면 그게 제2 금융권에서 부담해야 할 리스크를 제1 금융권에서 가져가게 되고, 그 부분에 거시 경제의 불안과 맞물려서 크게 확장이 된다면 이건 종잡을 수 없는 문제가 생길 수도 있다고 저는 봐요.
앵커:
이를테면 예전에 서브 프라임 사태에서 결국 은행의 문제로 왔었던 것처럼 은행 시스템이 흔들릴 수가 있고 그게 우리나라 경제 전체를 흔들 수 있다는 그런 지적이신 것 같아요. 안 센터장님께서도 그렇게 생각하시나요?
조명래:
사실 그렇게 되었을 때 가장 안 좋은 케이스가 우려가 되는 거고, 그런데 사실 정부가 이렇게까지 대출 규제를 완화하고 줄 수 있는 카드를 다 내보이는 것들은 살 수 있는 여력이 되시는 분들 입장에서도 집값이 별로 안 오를 것 같기 때문에 집을 안 사거든요. 1%짜리 대출을 받으라고 해도 안 받으시는 거죠. 그 얘기는 별로 우리나라 시장이 과거처럼 집을 사서 뭔가 제테크 할 수 있는 시대는 갔다는 거죠. 1%라도 내가 그 비용을 지출하기보다는 난 전세로 그냥 살겠다, 이런 수요가 많기 때문에 정부 입장에서는 그래서 DTI라는 상환할 수 있는 여력을 보고 거기에 상응해서 대출의 한도를 정해놓는 건 그대로 갖고 갔기 때문에 우려하는 만큼 무분별하게 대출을 받아서 집을 사러 많은 분들이 몰려들지 않을 가능성이 있다고 보여지고요. 늘어나는 10%p만큼 늘어나지는 않는다고, 차라리 그렇게 거래가 막 활성화되어서 팔리고 거래가 늘고, 이러면서 전반적인 시장이 선순환되면 좋은데 오히려 저희가 걱정하는 것들은 그 쪽으로 가기를 바라지만 대출은 생활안정자금으로 그냥 써 버리고 이자만 갈아타는 수요로 남게 되면 교수님이 지적하신 것처럼 1금융권의 리스크는 조금 더 커질 수 있고 그걸로 인해서 정부가 의도했던 주택 시장을 활성화하는 쪽으로는 전혀 온기를 불어넣을 수 없는 쪽으로 작용하면 그게 나쁜 케이스가 될 수 있다, 라고 보는데 실제로 많은 분들이 왜 집을 사야 합니까, 라는 질문을, 집값이 떨어질 수 있다는 우려가 있기 때문에, 합리적으로 판단한다면 그렇게 과연 무분별하게 대출을 많이 받아서 집을 사실까, 이런 생각도 해 봅니다.
앵커:
안 센터장님 지금 말씀하신 중에 중요한 포인트가 있었어요. 이거를 집을 사는 목적으로 대출을 받지 않는 거죠. 그러니까 자영업을 창업을 한다든지, 아니면 창업했다가 잘 안 되니까 그 빚을 늘리는 용도로 쓸 수 있거든요. 조 교수님도 그렇게 보시나요?
조명래:
그거는 사실입니다. 아무래도 주택담보대출을 받아서 생활비로 혹은 사업비로 쓰는 이 부분이 늘기 때문에 혹자는 주택대출담보 비중이 아직도 우리나라 가계 부채에서 크지 않기 때문에 LTV, DTI 완화해 주어도 그렇게 부담이 안 된다고 하는데, 지금 말씀하신 대로 다른 목적으로 그 대출금을 사용하게 되면 그만큼 총액은 늘어나게 되는 거에요. 제가 하나 지적하고 싶은 것은 사실 저는 정부가 기대한 만큼 그렇게 효과는 많지 않다고 봅니다. 그런데 정부는 어쨌든 간에 부동산 시장을 활성화시켜서 내수 경제를 활성화시키고 또 국가 전체의 경제를 부양하겠다는 그런 목적을 갖고 있기 때문에 어쨌든 이번 정책은 그런 목적을 갖고 있는 거에요. 그런데 효과가 어느 정도 있을 것인가, 라는 것에 대해서는 회의적인데요. 그런데 이런 거는 있습니다. LTV, DTI 규제 완화라는 것은 결국 거래 활성화하고 매매 활성화인데 사실 MB정부 때부터 지난 6~7년간 우리 정부의 기조는 대개 그런 내용이었습니다. 매매 활성화시켜서 시장도 안정화시키고 실수요자의 여러 조건도 충족시켜 주고 나아가서 경기도 활성화시켜 주는 이런 목적을 다 띠었는데 그런데 그 결과는 어떻습니까? 지난 6년, 7년간에 지금과 같은 그런 기조의 부동산 정책들의 결과를 보면 결국은 가계 부채가 높아졌어요. 2배, 3배 높아졌고요. 가격은 그만큼 안 올랐고요. 그러면서도 한편에서는 실질 소득이 5년간 정체되어 있습니다. 그러다보니까 하우스 푸어 같은 문제가 양산이 되었고, 정부가 매매 주택 활성화를 하다 보니까 시장에서는 임대가 수요를 이루고 있는데 이 부분을 소홀히 하다 보니까 전월세가 소홀히 되는, 저는 그런 문제의 구조를 크게 벗어나지 못한다고 보고 있어요.
앵커:
그러면 안 센터장님께 여쭤볼게요. 그러면 집 사야 되느냐, 이렇게 상담해 오시는 분들께는 어떻게 말씀하세요?
안명숙:
일단 집값이 떨어질 우려는 저희가 봤을 때는 크지 않다, 물론 재테크 수단으로서 주택을 산다, 라는 것들은 이제는 그런 발상 자체가 유효하지 않을 수 있기 때문에 거주의 안정성이라도 굉장히 중요하지 않냐, 왜냐면 많은 돈을 주고 오히려 반전세로 월세를 부담하는 것보다는 주거 안정이라는 측면에서는 집값이 크게 떨어질 우려가 많지 않다, 라고 하면 저금리 대출을 받아서라도 디딤돌로 집을 사시는 게 어떠냐, 라고 조심스럽게 권고를 드리죠.
앵커:
어쨌든 빚을 많이 내서 집을 사야지 된다는 게 근본적인 문제인 것 같긴 해요. 주택 가격에 대한 문제로 넘어갈 텐데, 그 얘기는 나중에 시간이 있으면 더 하도록 하고요. 일단 지금 생생경제 금요기획, 오늘은 최경환 부총리의 부동산 부양책에 대해서 토론을 해 보고 있는데요. 잠시 광고 듣고 돌아오도록 하겠습니다.
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앵커:
금요기획 최경환 부총리의 부동산 활성화 정책에 대해서 얘기를 해 보고 있습니다. 단국대 도시계획학과의 조명래 교수님, 그리고 우리은행의 안명숙 부동산팀장과 함께 하고 있습니다. 지금 3부에서 얘기한 거는 정말 DTI, LTV에 대한 이야기를 많이 나눴습니다. 금융 규제 완화가 실제로 총 가계 부채를 늘리게 되면 우리 경제에 상당한 부담을 많이 줄 것이다, 라는 의견을 조명래 교수님이 주셨고요. 또 안 센터장님 같은 경우에는 이런 가계 부채가 함부로 많이 늘어나지는 않을 것이다, 살 수 있는 사람들이 살 수 있도록 풀어주는 것은 괜찮다, 라고 보셨던 것 같아요. 제가 의견 정리 잘 해 드린 건가요? 그래서 이번에는 DTI, LTV 완화에 대한 입장은 저희가 많이 들어봤던 것 같고요. 두 가지가 궁금해지는데, 이렇게 하면 그러면 국책 연구소 같은 데서는 아파트 가격이 이 정도 오른다, 이런 얘기도 나오거든요? 실제로 이게 부양 효과가 있다, 라고 어떻게 분석이 되는지 잘 모르겠지만 대체적으로 전망들을 어떻게 하시는지를 일단 간략히 들어보고 싶어요. 조명래 교수님께 먼저 들어볼까요?
조명래:
실질적으로 DTI, LTV 규제 완화를 해서 시장 거래를 활성화 시킨다고 한다면 과연 누가 그 혜택을 받아서 실제 대출로 집을 살 건가, 라고 본다면 지금까지 6~7년간의 유사 대책들의 결과를 본다고 하면 결국은 저소득층의 참여는 힘들 것 같고요. 또 처음부터 집이 없는 사람들의 참여도 힘들 것 같고, 그래서 지금 예측될 수 있는 것은 특히 DTI 한도에 대한 규제 완화는 수도권에만, 특히 서울에만 적용되기 때문에 대개 그 혜택들이 서울 지역에 주로 집중될 것으로 보고 있습니다. 그렇다면 그건 무슨 말인가 하면 무주택 실소유자보다는 다주택자들이 혜택을 볼 수 있을 것 같아요. 안 그래도 정부는 지금 실소유자 중심의 정책을 폈는데도 시장이 작동이 안 되니까 최근엔 정책의 코드가 주로 다주택자들을 정책에 참여를 시켜서 사도록 하고, 또 공금하고, 그걸 통해서 임대도 활성화시키는, 전월세도 안정화시키는, 이런 것도 도모를 하고 있는데, 그렇기 때문에 실질적으로 기왕에 주택을 갖고 있는 사람들이 추가적으로 사거나, 갈아타거나, 이런 것의 혜택을 줄 수 있는데 그런 것이 과연 지금 우리나라 주택시장의 문제를 해결하는 데 도움이 될 건가, 저는 그렇게 보지 않습니다. 결국은 아직도 우리나라 다주택자에 대한 규제가 엄밀하게 작동하지 않고 있고요. 임대인과 임차인의 관계에서 임차인의 권리 보장을 할 수 있는 것도 아니기 때문에 집을 사서 안정적인 임대 주택을 놓는다는 것도 보장이 안 되고, 우리가 추가적으로 집을 산다는 것은 집값이 떨어지더라도 여전히 아직도 사는 사람 입장에서 본다면, 특히 다주택 보유자들의 경우에는 투자에 대한 기대를 여전히 하고 있는 겁니다. 그렇기 때문에 만약 그런 조건에만 맞춘 LTV, DTI 규제 완화의 결과가 작동된다면 결국은 이것은 집값 상승으로 이어지게 되고 그 목적에 걸맞은 결과가 나오려면, 그런 의도에 맞는 결과가 나오려면 거래가 더 이루어져야 되고 가격 상승도 이루어져야 되고, 그 다음에 임대차 관계가 아직도 대등한 관계가 아닌 상태에서는 임대료 상승도 가져온다고 저는 보고 있는 겁니다. 따라서 이런 것들이 지금 현재 주택 시장이 직면하고 있는 여러 가지 문제를 해결하는 데 도움이 안 된다고 봐요.
앵커:
지금 조명래 교수님 말씀하신 중에 어쨌든 집 가진 사람들이 또 사고, 또 사고 하게 되면 주택 가격의 상승이 올 거라고 예상하셨잖아요? 당연히 그렇게 될 텐데, 그것이 만약에 이 정부가 원하는 부동산 수요 진작이 아니었나, 하는 생각도 얼핏 들기도 하거든요. 제가 궁금한 두 번째 질문이 바로 그거였어요. 전세값은 어떻게 될 것이냐, 전세값도 오를 것이다, 라고 지금 답변을 해 주셨죠. 그럼 안 센터장님 같은 경우에는 어떻게 보시나요?
안명숙:
한국은행이 2000년 이후의 시장을 가지고 계량적으로 분석을 해 보니까 어차피 2000년 이후는 저금리가 지속이 되었고요. 그러다보니까 금리 보다는 사실 유동성, 결국 대출이 정부가 의도했든 아니든 간에, 대출 금리가 완화되었느냐, 강화되었느냐에 따라서 집값이 크게 움직였고 직접적으로 효과를 봤다, 라고 했고 그래서 이번 대출 규제 완화가 집값을 어느 정도 올리는 데 과거 수준은 아니지만 0.7%니, 0.5%니 오른다는 결과들이 나왔거든요. 그런데 사실 과거와 똑같이 메커니즘이 가기 때문에 앞으로도 그럴지 어떨지는 확정적으로 얘기할 수는 없지만 일단 심리적으로는 작동을 하고 있는 것 같습니다.
앵커:
그럼 조 교수님이 말씀하신 것처럼요. 실수요자라는 게 집 없는 가구가 새로 집을 사는 그런 경우가 아니라, 고액의 자산가들이 집을 또 사는, 이런 걸로 집값이 오르게 되는 것도 분명히 포함이 될 텐데.
안명숙:
있다고 봅니다. 왜냐면 사실 이번에 LTV를 올리는 거는 서울 중에서도 강남 인근에 있는 고가주택이 효과를 볼 수 있는 거고요. 그래서 실제로 어제, 오늘 기사가 나오는 걸 보면 강남의 재건축이 가격이 오른다든지 이런 얘기들이 나오고 있는데 가능한 이야기라고 보여지고요. 그런데 정부 입장에서 보면 사실은 우리나라 임대 시장 구조는 안타깝게도 너무 민간에 많이 의존을 하고 있는 구조였거든요. 임대 수요 공급을 늘리는 것들이 그 동안 정부의 항상 모토였지만 지난 정부에서는 많이 늘리지 못했고요. 그러다보니까 결국은 민간에서 많이 사서 임대하는 민간 시장에 의존할 수밖에 없는 구조인데, 집을 안 산다든지 그럼으로 인해서 투자할 수 있는 여력이 있는 사람들이 집을 임대시장에 내 놓지 않았을 때 결국 그 피해가 세입자들한테 전가되는 경우들도 있었기 때문에 결국은 임대시장을 안정적으로 공급을 원활하게 하기 위해서 민간의 참여도 필요했다고 본 것 같고요.
앵커:
그 말을 그러면 제가 아주 과격하게 바꾸는 건지는 모르겠는데요. 부자들이 집 사서 더 공급하면 전세값도 내릴 것 아니냐, 이렇게 표현하시는 분들도 있거든요. 그것도 포함이 되는 건가요?
안명숙:
일단 공급이 늘어난다, 라는 측면에서, 아마 임대시장은 아주 저소득층을 위해서는 바우처를 주든, 아니면 저가의 영구임대주택을 많이 공급을 해야겠지만 많은 시간과, 용지와, 이런 문제들이 있을 수밖에 없기 때문에 입지가 좋은 지역에 있어서 본인이 원하는 지역에 임대를 살기 위해서는 민간에서 어느 정도 그런 역할을 해 줘야 되는데, 물론 그 전제로는 아까 교수님이 지적하신 대로 세입자가 안전하게 살 수 있는 권리에 대한 보장이라든지 그런 것들이 아마 우선적으로 협의가 되어야 되는 부분들은 필요하다고 보는데요. 그러면 공급을 담당할 주체, 라는 측면에서 보면 민간이 갖고 있는 그 많은 케파를 무시할 수 없다, 그런 측면에서 보면 이번 정책은 상당 부분 전세값 오르는 것에 부담을 느낀 정부로서도 돈 있는 사람이 집을 사서 임대를 좀 놓을 수 있도록 DTI에 대한 부분을 터 준 것이 효과적으로 작용할 거라는 기대를 모으고 있습니다.
앵커:
들어 보니까 나뉘는 게 주택 가격은 두 분 다 올라갈 걸로 보시는 것 같고요. 정도의 차이는 어느 정도 있지만, 전세 가격 같은 경우에는 조 교수님은 조금 더 올라갈 것이다, 전세 가격은 내려가지 않을 것이다, 라고 보셨고 안 센터장님 같은 경우에는 민간의 공급이 늘어나면 전세값이 안정화될 수도 있다, 라고 보신 걸로 제가 정리를 하겠습니다.
조명래:
그런데 안 센터장님 말씀은 이론적으로는 맞습니다. 그렇게 해서 다주택자들에 대해서 집을 더 사도록 하는데, 지금까지 6~7년간의 정책 결과를 보면 현실은 그렇지 않아요. 예컨대 우리나라에서 지금 집을 갖고 있는 사람이 집을 더 사는 것은 한 편에서는 집값이 오르지 않기 때문에 자본수익에 대한 기대를 임대료 상승을 통해서 만회하려는, 이런 메카니즘을 갖고 있고, 그런 메카니즘을 갖고 있더라도 임차인이 그걸 대항할 수 있는 권리가 없는 거에요. 그러다보니까 공급을 해 준다고 해서 질적인 여러 가지 임대인과 임차인의 관계가 불평등하다보니까 시장에서는 임차인의 주거 안정에는 전혀 도움이 안 됩니다.
앵커:
안 센터장님 같은 경우에는 현장에서 많이 보셨잖아요? 이게 현실에 반영되지 않는다는 조 교수님의 지적에 대해선 어떤 의견이신가요?
안명숙:
그거는 주도권을 누가 갖고 있느냐에서 물량이 전적으로 부족할 때는 당연히 임대인이 우월적인 지위를 가지고, 2년 계약이 만기되었을 때는 자기 맘대로 올릴 수 있는 거죠. 그것도 2년 만에 1억이 올랐다든지, 이런 얘기들이 나오고 있는 건데 실제로 보면 2008년이라든지, 잠실의 재건축을 통해서 많은 가구들이 공급이 되는 시점에서 보면 오히려 전세값이 떨어지는 경우도 있다는 거죠. 물론 그거는 지역적일 수도 있고 일시적일 수도 있는데 그런 부분을 일정 안정적으로 공급되어야 한다는 측면을 보면, 많은 사람들이 아이들 교육 때문에 이런 저런 문제 때문에 입지가 좋은 곳에 임대주택을 살기를 원하는데 정부가 거기에 땅 사서 임대주택을 지을 수 없거든요. 그런 부분들은 어떻게 채워줄 거냐, 라고 본다면 어느 정도 민간에서도 공급을 할 수 있게 터줘야 되는 거 아니냐, 라는 거죠.
앵커:
그러면 임대소득 과세 문제로 자연스럽게 넘어갈 수 있게 된 것 같은데요. 고액의 자산가들이 이 기회에 여러 가지 규제도 풀리니까 주택을 사서 임대로 돌린다, 이렇게 되면 임대 소득에 대한 부분이 강화가 되려다가 백지로 돌아갔잖아요? 그게 이런 걸 다 염두에 둔 걸로 봐야지 될까요?
안명숙:
그렇게 보입니다. 왜냐면 사실은 집을 샀다가 일시적으로 두 채가 되는 경우도 있는데 전세에 대해서 과세한다면 정부가 이렇게 해서 주택 시장을 부양하겠다고 했는데 타이밍이 굉장히 그런 발표와는 다른 방향으로 갔다는 건데, 사실은 정부 입장에서는 소득이 있는 곳에 과세하겠다는 취지는 맞는데, 시점도 그랬고 또 어떻게 보면 현실적으로는 전세 보증금을 받아서 그걸 은행에 넣고 있는 임대인들은 그렇게 많지 않아요. 대부분 사금융의 역할을 하는 거죠. 그걸 받아서 자기가 다른 데 전세를 사는 데 전세금을 보태든 간에, 그렇기 때문에 실제로 소득을 발생시키지 못하는 가구들이 많은데 이걸 또 과세하겠다, 세금 자체가 느는 것보다 이런 상황들이 불편해지는 임대는 차라리 안 산다, 이렇게 되다보니까 굉장히 반발이 컸다고도 보입니다.
앵커:
굉장히 일관성 있게, 통일성 있게 이 정부의 부동산 정책이 간다고 해석을 하고 계신 것 같아요. 그러면 조명래 교수님께 임대 소득 과세를 여쭤볼게요. 일단 소득이 있는 곳에 과세한다, 이 원칙은 안 센터장님도 그건 맞지만 그건 벗어난다, 이 경우에는 부동산 시장을 부양해야 되기 때문이다, 라고 하셨는데요. 어떻게 보시나요?
조명래:
조세 정의는 당연하게 우리가 다 수긍할 수 있는 거고요. 그게 부동산 시장의 침체를 가져왔다는 것은 인과관계론적으로도 분명치 않아요. 최소한 올해 상반기만 하더라도 6~7월 거래가 약간 위축되었을 뿐이지, 2월 26일 대책이 나오고도 사실 거래는 계속 이루어졌어요. 그렇기 때문에 과도한 업계의 반응이었고, 기득권을 향유하기 위한 욕망의 발로라고 저는 보는데요. 지금 시장에서 이루어지는 10건의 거래 중에 6~7건이 임대 거래에요. 임대 거래는 임대 거래에 걸맞은 여러 가지 대책이 나와야 하는데 지금까지 6~7년간 계속 우리 정부는 매매 거래의 안정화라든가 활성화를 통해서 에둘러서 임대차 관계를 안정화시키려고 했는데 그건 현실적으로 작동이 안 되었어요. 그러다보니까 지난 10년간 우리나라 전세에서 자가로 전환하는 비율이 반으로 뚝 떨어졌고요. 서울 같은 경우에는 지금 전월세 주거 거주 비율이 2006년에 48%에서 2012년에 59%로 10% 늘었어요. 정부가 끊임없이 매매시장 활성화시켜서 임대차 안정을 기하려고 했는데도 사실 안정이 안 되었던 거에요. 그래서 사실 저는 이번에 2월 26일 날 정부가 임대 소득 과세 정상화한다고 해서 아, 이제는 제대로 된 정책이 나왔구나, 이렇게 반가워했는데 결국은 몇 차례 정책 조정을 거치면서 기존의 유주택자라든가 업계의 관점에서 이 정책을 다시 돌리는 것은 정말 정부가 누굴 위한 정부인지, 이런 의구심이 드는데요. 한 가지만 제가 첨언을 하면 지금 우리나라 주택 정책을 국제적으로 비교를 해 보면 말입니다. 몇 가지 중요한 특징이 있습니다. 우선 자가 비율이 낮고요. 그 다음에 공공임대주택 비율이 OECD 중에서 우리가 가장 낮습니다. 그 다음에 또 하나 제가 강조하고 싶은 것은 그렇다면 민간 임대 시장에서 주거 안정을 기해야 하는데 민간 임대 시장을 가장 많이 방치한 나라입니다. 제 3 세계 수준이에요. 이게 지금 그렇게 해서 시장 거래가 임대로 넘어간다면 민간 임대 시장에 대한 사회적 관리가 정상화되어야 합니다. 그 중에서 대표적인 것이 바로 임대 소득에 대한 정상 과세가 되어야 되죠. 그것이 출발점입니다. 그럼에도 불구하고, 그런 사실이 사실 주택시장을 더욱 더 악화시키는데도 불구하고 정부는 끊임없이 다른 정책의 방향을 가지고 추진해 가고 있는 거에요.
앵커:
그러면 이 시점에서 제가 정말 원론적인 질문을 하나 드려 볼게요. 부동산 시장의 정상화가 부동산 가격이 오르는 건가요? 아니면 내려가는 하향 안정화인가요?
안명숙:
정부는 항상 그 부분에 대해서 이렇게 얘기를 하죠. 물가 상승률만큼 오르는 게 안정화다, 라고 얘기를 하는데 지금의 정부의 속내는 약간 올라주기를 바라는 정책이라고 보여지고요. 그래야 시장이 돌아간다, 라고 보는데 저는 주택 시장을 통해서 부양을 한다, 효과가 많다, 적다를 떠나서 이거는 굉장히 단기적인 대책이어야 한다고는 생각을 합니다. 이게 장기적으로 경기 전체의 문제를 다 해결해 줄 수는 없는 거고. 이게 가장 세고 효과가 크다, 라고 한다면 이걸 통해서 심리를 진작을 시켰고 결국 그래서 안정적으로 일자리가 주어져야 집도 살 것이고 소비도 할 것이고, 그거는 다음 숙제이기 때문에 이걸로 모든 걸 해결할 수는 없는 정책이라는 것은 확실합니다.
앵커:
불씨를 살리기 위해서 단기적으로 필요한 정책이고, 그래서 상향안정화에 대한 정부의 의지를 읽었다고 말씀을 하셨고요. 조 교수님, 제가 계속 얘기하다 보니까 한 번은 정의를 내려야 될 것 같아서 여쭤보는 거에요. 부동산 가격은 내려야지 안정되는 건가요?
조명래:
지금 우리나라 같은 실물 경제, 실질 소득에 비해서는 주택 가격이 높죠. 특히 소비자물가지수와 주택가격변동지수 곡선의 이동 패턴을 보면 부동산 가격이 가장 많이 올랐을 때, 2006년 정도는 그만큼 소비자물가지수와 차이가 컸습니다. 그러다가 지금은 주택 가격이 떨어지는 그런 상태하고 현재 물가지수가 진행되는 상황을 보면 근접해지는, 그러면 정상화되는 거에요. 다시 말씀 드려서 주택이라고 해서 특별히 여러 가지 개발 이익이 많이 생기고 이익이 많이 발생하는 그런 비정상 상품이 되어서는 안 되죠. 그렇다고 본다면 상대적으로 아직도 우리나라 주택 가격은 조금 더 하향안정화 될 필요가 있다, 저는 급격히 떨어지는 건 반대입니다.
앵커:
그러면 여기서 새 경제팀이 쓰고 있는 제가 번개탄이라고 얘기한 부동산 단기 대책이요.
조명래:
저는 필요 없다고 봅니다. 왜냐하면 이미 작년에 우리나라 주택 총 거래량은 85만 건으로서 2007년 수준에서 보게 된다면 2만 건 정도 부족합니다. 그래서 거래량에서 본다면 정상화 된 거에요. 그 다음에 지난 5년간 본다면 우리나라 주택 가격은 떨어졌다고 합니다만 평균 가격의 증가율을 보게 된다면 소비자물가지수를 늘 넘어갔습니다. 그렇기 때문에 지금 주택 시장이 제가 보건대 고도성장기가 지난 이후에 저성장기의 주택 시장 상황을 생각한다면 이게 정상이에요. 과거에 너무 팽창했기 때문에 추슬러가는 시장의 자기조정인데도 불구하고 대통령까지 나서서 그걸 비정상이라고 하면서 이례적으로 되살려가는데 그 되살리려 하는 부분이 바로 과거의 비정상적인 상태로 돌아가려고 하고 있다는 데 문제가 있는 거에요.
앵커:
제가 이걸 여쭤보길 잘 한 것 같아요. 시장이 살아야 한다, 라고 얘기하는 것에 자꾸 맹신을 하게 되는데 가격이 하락하는 것이 안정화다, 라고 조명래 교수님을 포함해서 주장하시는 분도 있기 때문에 그 부분은 우리가 객관적으로 볼 수 있는, 두 가지 주장을 다 알아야 할 것 같아요. 저희 금요기획 이제 마무리할 시간이 되었는데요. 저희 금요기획은 항상 그래요. 오늘의 주제를 정의를 내리고요. 그 정의에 대한 설명으로 본인의 주장을 간명하게 설명을 해 주시면 됩니다. 일단 안명숙 센터장님께 먼저 질문을 드릴까요? 부동산은 뭐다?
안명숙:
부동산은 선택적 대안이다. 이제는 집을 산다, 간단하게 여러분이 생각할 때 오르지도 않을 거고요, 과거처럼. 그렇기 때문에 올인해서 내가 모든 걸 투자할 필요도 없고, 또는 본인이 주거의 안정을 위해서 선택적으로 접근할 대안이다, 라는 측면이고요. 시장이 조금은 냉정해지고 냉랭해지기는 하지만 제자리를 찾아가는 과정 중에 있다고도 보입니다. 그래서 저는 선택적 대안이다, 라고 권고를 드리고 싶습니다.
앵커:
투자자들을 굉장히 합리적으로 보시는 전제가 있군요. 부동산은 선택적 대안이다, 라고 말씀을 하셨고요. 조명래 교수님, 부동산은 뭐다?
조명래:
저는 부동산은 복지다, 라고 보고 있습니다. 이 시대에 지금 부동산은 복지라고 보는데요. 정부가 자꾸 부동산을 되살려서 경기를 부양한다고 하는 것은 이미 과대 팽창된 우리나라 부동산 시장을 그대로 가져가겠다는 것인데 그거는 소득 만불, 2만불 시대로 돌아가겠다는 얘기입니다. 그런데 지금은 예컨대 주택시장에서 거래가 10건 중에서 6~7건이 임대로 간다, 임대를 가지고 복지를 충족하고 그걸 산업화하면서 주택 산업을 살리고 국민의 주거 안정을 도모할 수 있는 두 마리 토끼를 다 잡을 수 있다고 보고 있습니다. 그런데 정부는 여전히 고도성장기의 추억을 가지고, 혹은 업계의 여러 가지 민원에만 의존해서 정책을 펴다 보니까 방향을 제대로 찾지 못하는 이런 모습을 보이고 있습니다.
앵커:
주택은 정말 계속 이야기를 하고 해 봐도 결론이 딱 나지는 않습니다만 아마 청취자 여러분은 합리적인 자세를 가지고 판단을 하시는 데 저희 금요기획이 많이 도움이 되지 않았나, 하는 생각이 듭니다. 오늘 말씀 정말 감사합니다. 두 분 감사합니다. 조명래 단국대 교수님, 그리고 안명숙 우리은행 고객자문센터장님과 대화 나눠 봤습니다.
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