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- 방송시간 : [월~금] 15:00~16:00
- 진행 : 김우성 / PD: 김우성 / 작가: 이혜민
주위를 보면, 다른 사람 명의로
부동산을 사고팔거나 사업을 하는 경우가 많은데요.
이런 경우에 어떤 문제점이 발생하는지
알아보도록 하겠습니다.
법무법인 동인 김주범 변호사, 스튜디오에 모셨습니다.
MC / 안녕 하십니까~
▶▶ 출연자 인사
1) 이제까지는 돈을 빌려주거나 보증서는 것에 대해 알아 봤었는데요. 이름을 빌려 달라는 사람도 간혹 있지요. 명의를 빌려달라고 하는 데는 어떤 이유가 있겠습니까?
▷ 주로 세금문제가 많습니다. 자신 명의로 부동산을 취득하게 되면 세금이 많이 나오는 경우죠. 그리고 자신은 채무가 많거나 신용불량자라서 재산을 취득하거나 사업을 할 수 없는 경우 다른 사람의 명의를 빌리는 경우가 있습니다.
2) 부동산을 살 때 명의를 빌리는 경우가 많을 듯한데, 이런 걸 규율하는 법률이 있습니까?
▷ 부동산에 관한 실제 권리자가 아닌 사람이 실권리자와의 약정에 따라 대외적으로만 소유권 등을 보유하는 것을 명의신탁이라고 하는데요, 부동산실권리자명의등기에 관한 법률, 보통 말하는 부동산실명법에서 규율하고 있습니다. 법률에서는 명의신탁 약정을 “부동산에 관한 소유권 기타 물권의 실권리자가 타인과의 사이에서 대내적으로는 실권리자가 부동산에 관한 물권을 보유하거나 보유하기로 하고 그에 관한 등기는 그 타인의 명의로 하기로 하는 약정”이라고 표현하고 있습니다.
3) 부동산실명법에 대해 간략히 설명해 주실까요?
▷ 부동산실명법은 부동산 탈세 등을 방지하기 위해 95년도에 처음 시행된 법률입니다. 법률에서는 명의신탁 약정을 금지하면서 명의신탁약정은 무효로 한다고 선언하고 있습니다. 그리고 부동산실명법을 위반한 사람은 형사처벌을 받게 됩니다.
4) 부동산 실권리자가 다른 사람 명의로 등기할 때 실권리자로서는 필요할 때 명의를 돌려받는 것이 중요한데요 쉽게 돌려받을 수 있나요?
▷ 부동산 등기를 맡길 때에는 서로 간에 신뢰관계가 있지만 시간이 지나다 보면 신뢰관계가 깨어져 부동산 등기에 관해 명의를 빌린 명의신탁자와 명의를 빌려준 명의수탁자 사이에 분쟁이 생기는 경우가 많습니다. 이때 부동산실권리자는 명의수탁자를 상대로 소유권 등기를 돌려달라는 소송을 제기하게 되는데요, 최근에 법원은 실제소유자가 명의수탁자 즉 등기상 소유자) 상대로한 반환청구소송에서 실제 소유자의 패소 판결을 내린 바 있습니다.
5) 부동산 명의자가 실권리자의 동의 없이 제3자에게 부동산을 매각하는 경우도 있을 것 같은데요. 이때 실권리자가 권리주장을 할 수 있습니까?
▷ 부동산실명법에서는 명의신탁약정은 무효로 한다고 규정하면서도 명의자로부터 부동산 소유권을 이전받은 제3자는 유효하게 소유권을 취득한다고 규정하고 있습니다. 따라서 부동산실권리자라 하더라도 명의자 제3자에게 부동산을 매각하면 그 부동산을 돌려달라고 할 수 없습니다.
6) 부동산을 돌려받지 못하면 실권리자에게 큰 손해가 발생할 것 같은데요. 부동산 명의를 돌려주지 않거나 제3자에게 매각할 경우, 실권리자에게는 어떤 대책이 필요하겠습니까?
▷ 부동산 명의자는 실제로는 자기 소유가 아닌 부동산을 매각하거나 보유함으로써 부동산 가액만큼의 이익을 얻은 것이 되는데요, 이것을 법률적인 원인 없이 취득한 이득을 부당이득이라고 합니다. 부동산 실권리자는 명의자에 대해 부동산의 가액만큼을 부당이득으로서 반환하라고 청구할 수 있습니다. 그리고 보관자의 지위에 있던 부동산 명의자는 자신의 소유가 아닌 것을 취득한 것이기 때문에 형법상 횡령죄로 처벌될 수 있습니다.
7) 부동산 신탁자나 수탁자 모두 손해가 발생할 위험이 있군요. 부동산실명법에서 정하는 다른 처벌은 없습니까?
▷ 부동산을 명의신탁해 둘 경우 실소유자에게는, 부동산 가액의 30%에 해당하는 과징금이 부과될 수 있고, 5년이하의 징역이나 2억원 이하의 벌금형에 처해질 수 있습니다. 그리고 타인에게 명의를 빌려준 명의 수탁자는 3년이하의 징역이나 1억원 이하의 벌금형에 처해질 수 있습니다.
8) 부동산 명의신탁이 항상 금지되는 건지요?
▷ 부동산실명법에서 명의신탁을 금지하는 것은 조세포탈, 강제집행 면탈을 목적으로 이루어질 경우가 많기 때문입니다. 그래서 이러한 조세포탈, 강제집행 면탈을 목적으로 하지 않는 경우 즉 문중 소유재산에 대하여 종손의 명의로 등기하거나 남편이 아내의 명의로 부동산을 등기하는 경우는 허용하고 있습니다.
9) 부동산을 취득할 때 명의를 빌려 주는 것에 대해서 봤는데요. 이젠 사업을 하면서 명의를 빌려 주는 것에 대해서 말씀해 주시죠.
▷ 친구의 사업을 위하여 사업자 등록명의를 빌려 주거나, 친구의 회사를 위하여 명목상으로 대표이사 사장으로 취임하는 경우가 많은데요, 일반적으로 바지 사장이라고 합니다. 세금포탈 목적이거나 친구명의로 어음이나 수표를 발행하기 위한 경우가 많습니다.
10) 빌려주는 사람 입장에서는 이른 한 번 빌려주는 것 뿐인데 무슨 문제가 있겠느냐고 쉽게 생각하는 경우가 많은 듯 한데요?
▷ 사업자 명의를 빌려주는 것은 부동산 명의를 빌려 주는 것보다 더 위험합니다. 말씀드린대로 사업자 명의를 빌리는 것은 세금포탈이 목적인 경우가 많습니다. 그래서 실 사업자가 세금을 내지 않았을 경우에는 명의자에게 세금이 부과되고, 물건을 명의자 이름으로 사고서도 물건값을 갚지 않으면 명의자가 갚아야 하는 경우도 있습니다.
11) 형사상으로 처벌받는 경우도 있습니까?
▷ 실 사업자가 조세를 포탈하기 위해 명의를 빌린 경우라면 명의를 빌려준 사람 또한 조세포탈범으로 처벌받을 수 있습니다. 그리고 실 사업자가 수표를 발행한 경우에 바지 사장은 부정수표단속법위반죄로 처벌받을 수도 있습니다.
12) 많은 이야기를 나눠봤는데요. 결론을 정리해 주시죠.
▷ 우리나라의 경우 부동산을 사고 팔거나 사업을 할 때 자신의 이름으로 하지 않고 타인 명의로 하는 경우가 많습니다. 우리 법률에서도 과거에는 이러한 관행을 인정하고 실권리자를 보호하려고 했었지만 좀더 투명한 사회를 만들어야 한다는 사회적 요청에 따라 외형 즉 명의자의 권리를 인정하려는 방향으로 많이 변경되고 있습니다. 따라서 실권리자라 하더라도 명의자가 권리를 주장할 경우 부동산의 권리를 회복할 수 없는 경우가 많게 되었습니다. 또한 부동산이나 사업 명의를 타인 명의로 할 경우 형사상 처벌을 받게 될 수도 있으므로 명의를 빌리거나 빌려주는 경우가 없어야겠습니다.
13) 재산이 있는 사람이어서 믿고 돈을 빌려 줬는데, 돈을 갚을 때 쯤 되어서 부동산을 다른 사람에게 명의를 옮겨 놓고서는 돈을 안 갚는 경우가 있는데요, 이때 채권자는 어떻게 해야 하는가요.
▷ 그런 경우는 두 가지로 나누어 생각해 볼 수 있겠습니다. 우선 실제 부동산을 넘겨주지 않았는데, 넘어간 것처럼 명의신탁해 놓는 경우가 있을 수 있고, 실제 제3자에게 매도한 후에 돈을 받아서 그 돈을 다 써버리거나 감추어 놓는 경우가 있습니다. 첫 번째 경우와 같이 명의신탁만 해 놓은 경우는 명의신탁자와 명의수탁자 모두 강제집행면탈죄로 처벌받고, 말씀드린 바와 같이 명의신탁은 무효이기 때문에 실권리자 앞으로 부동산 명의를 돌려 놓은 후 부동산에 대해 경매 등 강제집행을 신청할 수 있습니다. 두 번째 경우는 채무자가 채권자가 돈을 갚지 않을 생각으로 부동산을 처분한 경우인데요, 법원에서는 이 경우를 채권자를 해하는 행위 즉 사해행위라고 봐서 매매를 취소하고 부동산 명의를 원 소유자에게 환원하라고 판결하고 있습니다.
MC / 지금까지 김주범 변호사와 함께하는 ‘지갑이 두둑해지는 법’ 코너였습니다.좋은 말씀 감사합니다.
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