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- 방송시간 : [월~금] 09:00~10:00
- 진행 : 조태현 / PD: 김세령 / 작가: 강정연
인터뷰 전문
앵커:
박근혜 2부 경제팀에 대한 저희 부동산 정책이 어떻게 갈 지에 대해서 먼저 알아보는 시간을 갖도록 하겠습니다. 지금 부동산 시장이 한겨울인데 언제 다시 올지 모르는 한여름 옷을 입고 있으니까 감기 걸려서 안 죽겠나, 최근 최경환 부총리 겸 기획재정부 장관 지명자가 한 말입니다. 박 정부의 2기 경제팀이 출범을 하게 되면은 그러면 부동산 정책은 가장 먼저 수정되지 않을까, 라는 그런 생각을 하게 되는데요. 단국대 도시계획부동산학부의 조명래 교수와 함께 자세히 이야기를 나눠 보도록 하겠습니다. 안녕하십니까?
단국대 도시계획부동산학부 조명래 교수(이하 조명래):
네, 안녕하세요?
앵커:
지금 부동산 정책이 가장 먼저 바뀔 것 같다, 라고 얘기를 하고 있어요. 지금 시장이 한겨울인데 한여름 옷을 입고 있으니까 감기 걸려서 안 죽겠나, 라고 얘기를 하고 있거든요? 어떤 방향성을 보여주는 걸까요?
조명래:
지금 거시 경제가 대개 죽어있다고 보고요. 기대만큼 성장이 안 이루어지고 있기 때문에 정책 당국에서는 경제를 전반적으로 살려내기 위한 여러 가지 방안 중에서 역시 가장 손쉽게 할 수 있는 것이 부동산이라고 보는 것이죠. 그렇게 해서 지금 말씀하신 대로 이 새 기획재정부 장관 지명자가 처음으로 말씀을 하신 게 부동산 시장이 과거에 과열기 때 규제가 계속 남아있기 때문에 제대로 기능을 하고 있지 못한다, 라는 그런 이야기를 하면서 부동산 시장에 시동을 걸어서 거시 경제를 살려 내려는 그런 입장을 피력한 것으로 알고 있습니다.
앵커:
그러면 지금 구체적으로 얘기되고 있는 게 주택담보대출, LTV, 그리고 총부채상환비율이 DTI잖아요? 이게 그 동안에 보면 마지막 보루다, 라고 얘기할 수 있을 만큼 안 뽑았던 못이라고 할 수가 있겠는데, 이게 그러면 좀 완화될 수도 있을까요?
조명래:
지금 기획재정부 장관 지명자께서는 옛날부터 이미 LTV나 DTI 규제 완화를 해야 되겠다는 그런 입장을 피력을 했었죠. 그리고 올해 정부에서 3개년 경제 계획을 수립할 때도 LTV, DTI 규제 완화를 해야 한다는 입장을 피력했었는데요. 문제는 지금 LTV, DTI 규제 완화가 필요하긴 합니다. 왜냐하면 이게 너무 획일적인 금융 규제이기 때문에 필요는 한데, 기대만큼의 시장 활성화가 이루어질 것인가, 시장 활성화가 어느만큼 되어야 시장 활성화라 할 수 있는 건가, 또 그리고 거래 활성화 중심이 과연 진정한 시장 활성화가 되는 건가, 라는 많은 의문점이 생기고 있습니다. 그렇다면 거래도 최근에 5월 달에 와서 약간 주춤합니다만 작년 같은 경우에 2007년 수준에 이미 육박해 있고요. 그 다음에 집을 살 수 있는 사람도 이미 4~5년간의 지속적인 거래 활성화 정책 덕분에 살 수 있는 사람이 대개 사 있습니다. 이른바 저먼식 거래 활성화 정책을 펴 왔기 때문에, 그리고 또 가계 부채도 상당히 높은 상태에 이르러 있고요. 그렇게 해서 정부 입장에서는 거래 활성화가 안 되고 있다고 봅니다만 현재 우리나라의 거시 경제 상황을 본다면 어느 정도는 되어 있다고 보는 거고, 실제 중요한 것은 분양 주택, 그러니까 매매 주택의 분양 활성화 보다는 임대차 거래가 오히려 잘 안 되고 문제가 많은 것이 문제거든요? 가령 전세만 하더라도 지난 6년 간 40% 이상 정도 계속 올라 왔습니다. 그렇기 때문에 지금 매매 시장을 잡는다 하더라도 임대차 시장의 불안정 문제는 계속 남기 때문에, 정부가 뭔가 부동산 정책을 새롭게 가져가는 건 좋은데 과연 지금의 겨울이 어떤 겨울인가, 뭐를 대상으로 해야 되는 건가, DTI나 LTV 규제 완화가 과연 답인가, 라는 그런 검토가 필요하지 않나, 하는 생각이 듭니다.
앵커:
그러면 LTV, DTI 외에도요. 최경환 부총리 체제가 된다면 다른 부동산 정책들도 바뀔 만 할 게 있을까요?
조명래:
이게 DTI, LTV 규제 완화라는 것은 매매시장 거래 활성화이기 때문에 만약 이 정책 기조를 조금 더 확대해 간다면 공급 정책도 좀 활성화를 할 가능성이 있고요.
앵커:
공공임대주택 같은 것들이요?
조명래:
아니요. 공급 정책. 주택 산업을 활성화하는 그런 정책도 아마 다음 카드로 가져갈 수 있을 것 같고요. 왜냐하면 경제 활성화라는 그런 목적에 맞는 부동산 대책을 지금 고민하는 것이기 때문에 결국은 산업이 활성화 되어야 한다는 그런 판단을 나중에 할 거 같고요. 그 다음에 특히 임대차 거래도 지금 새 정부 들어와서, 특히 올해 임대 과세를 전면 실시하겠다고 했는데 그것이 최근에 와서 시장 거래를 위축한다는 그런 논의가 많기 때문에 임대인에게 가해지는 임대 과세에도 조금 더 한 템포 늦춰서 적용하는, 실시하는 그런 정책의 완화 같은 것들이 새 장관 하에서는 정책 카드로 쓸 수 있는 것이 아닌가, 하는 그런 생각을 하고 있습니다.
앵커:
그런데 사실 부동산 규제 완화 얘기가 가장 먼저 나올지는 예상을 한 분도 있을 거고 안 한 분도 있을 것 같아요. 지금 가장 중요한 경제 정책이 이걸까요?
조명래:
최근에 또 다른 신문에서 보면요. 전직 장관들이라든가 정책을 담당했던 핵심 인사들을 대상으로 해서 인터뷰 한 기사들을 보면 그 분들이 하나같이 부동산 경제를 살려야 거시 경제를 되살려 낼 수 있다, 이런 진단을 하고 있거든요? 그런 진단과 새 장관이 생각하고 있는 것 간에는 큰 차이가 없는 것 같습니다. 그 동안 우리나라에서는 부동산 정책을 경제 활성화 정책으로 활용해 왔기 때문에 아무래도 과거에 비해서 부동산 시장이 죽어 있어서 부동산 시장을 활성화시키면 거시 경제도 함께 되살아날 걸로 그렇게 판단하고 있는 것 같습니다. 하지만 그런 판단이 옳은지, 또 그리고 앞에서도 제가 누차 지적을 했습니다만 매매 주택을 중심으로 하는 거래 활성화가 답인지, 라는 것은 여전히 논란의 여지가 없지 않아 있다고 보고 있습니다.
앵커:
얼마 전에 임대 소득 과세 기준도 완화가 됐잖아요? 이 부분 같은 경우에는 사실 좀 많이 봐 주는 게 현실적이다, 라는 얘기도 있었어요. 그런데 DTI나 LTV 같은 경우에 이걸 더 풀어주게 되면은 가계 부채가 지금 상당히 많잖아요? 그 문제는 악화될 수 있지 않을까요?
조명래:
그렇습니다. 지금 사실은 LTV나 DTI 규제를 완화한다 하더라도 추가적으로 주택을 매매할 수 있는 사람이 그렇게 많지 않습니다. 대개 저소득층들이 대출을 일으켜서 살 수 있는 정도인데, 문제는 저소득층들이 지금 상환 능력이 없고, 안 그래도 지금 가계 부채를 많이 지고 있기 때문에 더욱 더 가계 부채의 부담을 늘릴 수도 있고요. 그리고 주택 가격이 지금 계속 오를 추세라기보다는 하향 안정화되는 추세이기 때문에 LTV가 지금 평균적으로 수도권 같은 경우에 이미 50%인데 주택 가격이 떨어진 그런 곳에서는 70~80%에 육박하고 있습니다. 이것이 더욱 더 악화되면 이른바 깡통 주택이 나올 수 있고, 하우스 푸어가 나올 수 있는 것이죠.
앵커:
그런 것들을 경험을 했었던 서민들 같은 경우에는 오히려 무리를 안 할 수도 있고요.
조명래:
그렇게 해서 어쨌든 간에 LTV, DTI 규제 완화는 가계 부채는 불을 보듯이 뻔하다고 볼 수 있습니다.
앵커:
서민층보다는 오히려 돈이 있는 사람들을 위한 그런 규제 완화가 아니냐, 라는 얘기도 나올 수 있지 않을까요?
조명래:
일각에서는 그렇게 이야기합니다. 지금 LTV나 DTI가 너무 획일적이기 때문에, 그리고 그 동안 시장 규제 중심이었는데 이제는 선진국형으로 신용 관리, 그러니까 대출자의 소득에 따라서, 혹은 상환 능력에 따라서 차등하는, 그런 제도의 전환을 요구는 하고 있습니다. 그래서 저번 대책이 어느 정도 새로 나온다고 한다면 그런 부분에서는 개선의 여지가 있을 수 있다는 생각이 듭니다.
앵커:
참 어려운 질문이기는 한데요. 그렇다면 이런 부동산을 통한 경기 활성화, 이거는 좀 효과가 있을 걸로 보시나요?
조명래:
그 동안은 대개 그렇게 우리가 경험을 해 왔던 것인데, 최근에도 서울시장 선거 때 우리나라 전체 경제에서 건설 산업이 14%를 차지하기 때문에 그 부분을 계속 살려가야 한다는 얘기를 모 후보께서 하셨거든요? 그런데 우리나라 경제의 발전 단계에서 보게 된다면 부동산 건설 산업에 너무 과도하게 의존하는 것은 다른 부가가치를 생산할 수 있는 부분에 대한 투자라든가, 활성화 할 수 있는 기회를 그만큼 줄일 수 있습니다. 그래서 부동산 경기를 살려서 더구나 거기다 많은 부채를 일으키는 그런 부의 효과를 동반하는 경제 활성화를 통해서 거시 경제를 활성화시키는 거는 조금 시대에 맞지 않다는 생각은 저는 하고 있습니다.
앵커:
교수님도 지금 한 겨울인데 여름 옷 입고 있다, 이런 상황 인식에는 같이 보시는 건가요? 어떠신가요?
조명래:
근데 어떤 겨울이냐에 대해서는 저는 생각을 달리 하고 있습니다. 과거에 비해서 가격이 폭등하고 거래가 폭증하던 그런 시절이라 한다면 거래가 상당히 죽어 있죠. 죽어 있는데 그것이 죽어 있는 것인지 아니면 시장의 자기 조정 현상에 의한 것인지, 이것에 대한 판단은 좀 달리 할 수도 있고요. 그 다음에 앞에서도 말씀을 했습니다만 매매 주택보다는 오히려 임대차 문제가 더욱 더 심각하기 때문에 이게 겨울은 겨울입니다만 어떤 겨울이냐, 라는 판단은 저는 달리 하고 있습니다.
앵커:
한 가지만 더 여쭙겠는데요. 시대에 맞지 않는 LTV, DTI는 개선할 필요가 있다, 라고 하셨잖아요? 그렇다면 어떤 것이 시대에 맞지 않고 어떻게 바꾸는 것이 필요하다고 보시는 건가요?
조명래:
이게 지금 LTV 같은 경우에는 수도권에 50%, 지방에 60% 적용하고 있고요. DTI 같은 경우에는 서울에 50, 경기, 인천에 60%를 적용하고 있는데, 이런 것들이 각 개인이 대출을 일으키려고 하는 개인이 갖고 있는 재무적인 역량, 신용의 정도, 이런 것을 감안하지 않는 지역에 따른 획일적인 기준이거든요. 물론 그 동안에 부동산 시장이 너무 활황을 일으켰고 문제가 많았기 때문에 획일적인 규제가 필요했습니다만, 좀 더 섬세하게 할 필요는 있다는 생각이 듭니다. 그렇게 해서 소득 별로 신용 평가를 바탕으로 해서, 그 다음에 세대 별로 차등하는, 이런 것은 앞으로 어느 정도 검토가 될 필요가 있다고 생각합니다.
앵커:
그러니까 소득별, 지역별에 특화된 그런 개선이 필요하다, 라고 보시는 거고 전체적으로 규제 완화라는 전체적인 방향성 자체로만 경기를 살리겠다고 보는 것은 문제가 있을 수도 있다, 이렇게 보시는 거네요?
조명래:
네, 맞습니다.
앵커:
알겠습니다. 오늘 말씀 감사합니다.
조명래:
네, 감사합니다.
앵커:
단국대 도시계획부동산학과의 조명래 교수와 이야기 나눴습니다.
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