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- 방송시간 : [월~금] 15:00~16:00
- 진행 : 김우성 / PD: 김우성 / 작가: 이혜민
2010년도에 새로 집장만을 하실 분들이 많을 텐데요.
부동산을 매수하시거나 전셋집을 구하실 때
어떤 점을 주의해야 하는지 알아보겠습니다.
법무법인 동인 김주범 변호사 나오셨습니다.
MC / 안녕 하십니까~
▶▶ 출연자 인사
1) 부동산을 매수하거나 임대차 할 때 수수료 같은 것들을 줄이는 방법을 알려 주시겠다고요?
▷ 네, 먼저 부동산 중개 수수료에 대해서 말씀 드리겠습니다.
2) 부동산 중개 수수료 같은 경우 중개사가 입금해 달라는 돈을 그대로 입금해 주는 경우가 많은데요. 법에 특별한 규제가 있을까요?
▷ 공인중개사의 업무 및 부동산 거래신고에 관한 법률 즉 공인중개사법, 시행규칙 및 각 광역시의 조례로 정하고 있는데요, 지역에 따라서, 매매인지 임대차인지에 따라 수수료를 달리 정하고 있습니다.
3) 먼저 서울지역을 기준으로 매매에 대해서 말씀해주시죠.
▷ 서울특별시 주택 중개 수수료 등에 관한 조례에 따르면 매매의 경우 거래금액이 5천만 원 이상 2억 원 미만일 경우 80만원을 한도로 거래금액의 0.5%를 상한요율로 정하고 있습니다. 즉 1억 원 정도의 주택을 매매할 경우에는 거래금액의 0.5%인 50만원이 중개 수수료의 최고 상한액입니다. 그리고 1억 8,000만원의 부동산 매매를 할 경우에는 상한요율이 0.5%면 90만원이지만 60만원을 한도액으로 정하고 있기 때문에 수수료의 최고한도액은 60만원이 됩니다. 그리고 2억 원 이상 6억 원 미만일 경우에는 0.4%, 6억 원 이상일 경우에는 0.9%를 상한 요율로 정하고 있습니다. 즉 5억 원 정도의 주택을 매매할 경우는 거래 금액의 0.4%인 200만원이 중개 수수료의 최고 상한액입니다.
4) 임대차일 경우에는 어떻게 달라지나요?
▷ 임대차의 경우는 매매의 경우보다 수수료율이 조금 낮습니다.5천만 원 이상 1억 원 미만의 임대차는 한도액이 30만원, 상한요율이 0.4%, 1억 원 이상 3억 원 미만일 경우에는 한도액 없이 상한요율만 0.3%로 정해 놓고 있습니다. 2억 원의 아파트 전세일 경우 부동산 수수료의 최고 한도액은 상한요율 0.3%를 기준으로 할 경우 60만원이 됩니다.
5) 그렇다면 부동산 중개 수수료를 법에서 정한 한도액대로 모두 주어야 하는 건가요?
▷ 법에서 정하고 있는 것은 최고 한도액입니다. 따라서 부동산 중개사가 법에서 정한 금액 이상을 요구하는 것은 안되지만 부동산 중개사와 거래 당사자가 합의를 해서 최고한도액보다 낮게 정할 수는 있습니다.
6) 법에서 아무리 그렇게 정해 놓았다고 하더라도, 중개사가 중개 수수료를 더 많이 요구하면 어쩔 수 없이 주게 되는 경우가 많은데요?
▷ 법에서 정한 중개 수수료보다 더 많이 받았을 경우 그 공인중개사는 6개월의 범위 내에서 자격정지를 당할 수 있습니다. 그래서 만약 거래 당사자가 중개수수료에 대한 영수증을 요구하면 부동산 중개사는 법이 정한 한도액 내에서 수수료를 요구하게 될 것입니다. 그리고 만약에 법이 정한 수수료보다 많이 지급했을 경우에는 부동산 중개사를 상대로 초과 지급한 중개수수료를 반환해 달라고 할 수도 있습니다.
7) 경기도와 서울시에서 정한 수수료 요율이 다른가요?
▷ 거의 비슷하고, 위에서 말씀드린 최고한도액과 상한수수료율은 서울시와 경기도가 동일합니다.
8) 공인중개사도 자격정지라는 행정처분을 받을 수 있다니 꼭 지켜야겠습니다. 급매로 나온 부동산을 매수한 다음에 이사를 해 보면 관리비가 연체되어 있어서 곤란한 경우가 많은데요. 연체된 관리비를 모두 부동산을 새로 산 사람이 내야 하는 건가요?
▷ 공용부분에 대한 관리비와 전용부분에 대한 관리비를 나누어서 생각해야겠습니다. 대법원에서는 공용부분의 관리비는 새로운 매수인이 납부 책임이 있지만 전용부분의 관리비는 각 개인에게 부과되는 것으로 새로운 매수인이 납부할 책임이 없다고 판시하고 있습니다. 그리고 대법원은 공용부분 관리비에 대한 연체료는 매수인이 승계하여야 하는 공용부분 관리비에 포함되는지 않는다고 판시하고 있기 때문에 연체료는 낼 필요가 없겠습니다(2005다65821).그리고 아파트 관리비 또한 3년의 소멸시효가 적용되기 때문에 최초 청구한 때로부터 3년이 지난 관리비는 낼 필요가 없습니다.
9) 새로 아파트를 살 때에는 연체된 관리비가 없는지 반드시 확인해야겠네요. 만약 새로 산 사람이 연체된 관리비를 납입했을 경우에는 어떻게 해야 되나요.
▷ 관리비는 그 건물의 소유자였던 사람이 납입하는 것이 원칙이기 때문에 새로운 매수인은 전 소유자에 대해 자신이 납입한 연체 관리비에 해당하는 금액을 지급해 달라고 할 수 있습니다.
10) 아파트에 전세로 들어간 사람들이 내지 않아도 되는 관리비가 있다고요?
▷ 네, 아파트를 실제 사용하고 있는 전세 입주자도 관리비를 부담하는 것이 원칙입니다. 그런데 아파트 내역 중에 “장기수선 충담금” 또는 “특별수선충당금”이라는 항목이 있습니다. 특별수선충당금 및 장기수선충당금은 아파트에 대규모의 하자가 발생했을 경우 그에 소요되는 비용이 매우 커서 일시에 부담시키는 것보다는 순차적으로 부과하여 적립해 두기 위한 목적에서 매월 분할하여 부과시키는 비용입니다. 그러므로 특별수선충당금은 당장은 사용하지 않는 돈이고, 실제로 시설교체나 보수작업을 진행하였을 때 지출하게 될 것이고, 그에 따라 올라가게 되는 아파트의 가치 내지 가격은 아파트 소유자의 이익이 되기 때문에 임차인이 특별수선충당금을 부담하도록 하면 안 되며, 반드시 아파트의 소유자가 부담하도록 해야 합니다(주택법 제51조 제1항). 그와 비슷한 것으로 오피스텔에 부과되는 환경개선부담금이 있는데요, 환경개선 부담금 또한 임차인이 아니라 소유자가 부담하여야 합니다(환경개선비용부담법 제9조 제1항 및 동법 시행령 제5조 제1항).
11) 장기수선 부담금이 실제로 그 금액이 크지는 않죠. 임차인의 입장에서는 아파트 소유자한테 장기수선 부담금을 내 달라고 요구하기도 사실상 어려울 듯 한데요.
▷ 저도 아파트 전세에 살고 있는 입장이지만 관리비 항목 중에서 장기수선부담금만을 임대인한테 납부해 달라고 요구하기가 쉽지는 않습니다. 주택법시행령에는 일반관리비, 청소비, 경비비 등과 장기수선충당금을 구분해서 징수해야 한다고 규정하고 있지만(주택법시행령 제58조) 실제 각 아파트에서 구분해서 징수하는 경우는 드문 것 같습니다. 새해에는 지로 용지를 달리하는 등 일반 관리비 등과 장기수선충당금을 구분해서 부과했으면 하는 바람입니다.
12) 많은 이야기를 나눠봤는데요. 결론을 정리해 주시죠.
▷ 부동산 중개 수수료는 각 광역시에서 최고 한도액을 정해 놓고 있는데, 서울시의 경우 2억원 이상 6억원 미만 부동산 거래의 경우 거래 가액의 0.4%를 최고수수료로 정하고 있습니다. 부동사 중개사 또한 최고 한도 규정을 위반했을 경우 자격정지 등의 처벌을 받을 수 있기 때문에 주의해야겠습니다. 아파트를 사고 팔 때 공용부분의 연체 관리비를 매수인이 부담해야 하는 경우가 있으므로 매매 전에 관리비 연체 여부를 확인해야겠습니다. 그리고 아파트 관리비 중 장기수선충당금은 소유자가 부담하는 것이 원칙이므로 전세를 사는 사람은 부담하지 않아도 됩니다.
MC / 지금까지 김주범 변호사와 함께하는 ‘지갑이 두둑해지는 법’ 코너였습니다. 좋은 말씀 감사합니다.
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