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- 진행자: 김명숙 / PD: 신아람 / 작가: 조아름
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□ 방송일시 : 2018년 3월 20일 (화요일)
□ 출연자 : 심형석 영산대 부동산학과 교수
50+ Q&A “봄철 부동산 전략” - 심형석 영산대 부동산학과 교수
◇ 김명숙 DJ(이하 김명숙): <50+ Q&A> 매주 화요일에 함께하는 코너죠. 인생 제2막을 준비하는 여러분을 위한, 우리 모두를 위한 일자리와 재테크, 부동산, 그리고 취미생활까지 아주 다양하고 알찬 정보들로 꾸며가고 있는데요. 오는 봄 이사 철을 맞아서 부동산시장을 전망하고 새로운 전략을 세워보는 시간으로 함께합니다. 영산대 부동산학과 심형석 교수 자리 함께하셨습니다. 안녕하세요.
◆ 심형석 영산대 부동산학과 교수(이하 심형석): 안녕하십니까.
◇ 김명숙: 교수님, 지난겨울에 추울 때 뵙고 이제 새봄에 뵙는데, 정말 봄이라 그런지 훨씬 모습이 밝아지셨습니다.
◆ 심형석: 감사합니다.
◇ 김명숙: 늘 패셔너블하셔서 멋있는데 봄 되니까 더 그러신 것 같아요.
◆ 심형석: 안타깝네요, 보여 드리지 못해서.
◇ 김명숙: 보이는 라디오 아니라서요. 이렇게 당당하십니다, 우리 교수님께서. 부동산 이야기를 하게 되면 많은 분들이 ‘집값이 어떻게 되는 거야’ 이런 질문이 제일 먼저 떠오르는 것 같아요. 부동산, 뉴스에서는 전셋값은 좀 떨어진다, 이렇게 얘기하는데 어떤가요, 전체적으로?
◆ 심형석: 지금 전세수요는 안정적으로 가는 것 같아요. 그 말은 공급이 많아지고, 수도권 외곽 쪽에 공급이 많이 이뤄졌거든요. 그래서 그게 입주하다 보니까 아무래도 서울에 있는 전세수요도 수도권 쪽으로 빠진다든지 이런 문제도 있고요. 또 최근에 세무조사 같은 게 많아지니까 고가전세에 대한 두려움 같은 것도 있고요. 이런저런 이유 때문에 전세시장은 상당히 안정된 상황입니다.
◇ 김명숙: 안정된 상황 속에서도 이사는 많이 하게 되는 건가요?
◆ 심형석: 아무래도 이사를 많이 하지 않죠. 지금과 같이 정부의 규제가 심할 때는 이사를 하는 것보다는 기존의 집에서 그냥 눌러앉아 있는 경우도 많이 있고요. 그런 측면도 있죠.
◇ 김명숙: 문재인 정부 부동산대책 발표가 계속 이어지면서 다주택자들의 주택처분 여부를 놓고 여러 가지 전망과 분석이 나오고 있는데요. 특히 재건축 관련해서 재건축 안전기준 강화는 부동산시장에 어떤 영향을 주고 있는 건가요?
◆ 심형석: 문재인 정부에서 하는 부동산 정책의 주요 규제 대상은 다주택자, 강남, 그리고 말씀하신 재건축 아파트입니다. 그런데 대부분의 다주택자 분들은 과거에 비해서 처분하는 분들이 늘긴 했는데요. 그래서 월별 기준으로 보면 2배 정도로 거래가 는 걸 볼 수 있는데요. 그런데 전체적으로 보면 사실 미미한 것 같고요. 보유로 가는 것이 아닌가, 이렇게 생각이 들고요. 재건축 안전진단 ‘강화’가 아니고 ‘정상화’라고 표현하는데요. 그럴 경우 초기 단계의 재건축 사업단지들이 거래를 제한할 가능성이 높죠. 그래서 무너질 것 같지 않으면 이제 재건축이 힘드니까요. 그런 상황입니다. 그래서 단기적으로 집값을 잡는 효과는 분명히 있는데요. 하지만 우려돼야 할 점이, 최근 들어서는 거래될 수 있는 신규 아파트 물량들이 거의 없습니다. 그래서 장기적으로 본다고 하면 오히려 집값을 더 상승시킬 수 있는 요인도 될 수 있죠.
◇ 김명숙: 재건축 안전기준 정상화라는 것이?
◆ 심형석: 그러니까 재건축을 한다는 말은 새 아파트로 바뀔 수 있는 아파트에 대한 기대, 이런 건데요. 이것을 정부에서 못하게 억눌러놓는 상황이 된다고 하면, 장기적으로 본다고 하면 공급이 부족해질 수 있겠죠. 왜냐면 서울은 재건축·재개발을 하지 않고는 공급할 방법이 거의 없습니다.
◇ 김명숙: 그렇다면 공급이 조금 줄어든다, 이런 전망도 하시는 것 같은데. 짧게는 올해 봄에, 이 계절에 이사할 때 알아두면 좋을 부동산시장 전략 같은 것들이 있을까요?
◆ 심형석: 제 개인적인 판단으로 올해는 쉬어가는 한 해가 될 것 같습니다. 왜냐하면 작년 말부터 올해 초까지 강남을 중심으로 아파트 매매가격이 상당히 많이 올랐습니다. 그래서 무리하게, 추격매수라고 우리가 표현하는데요. 그렇게 하시는 것은 그렇게 바람직한 것이 아닌 것 같고요. 오히려 지금 같은 경우는 분양시장이 상당히 호황입니다. 그 말은 뭐냐면, 정부에서 사실은 분양가상한제를 폐지했지만, 실질적으로는 분양가 규제를 하는 상황이거든요. 그래서 분양받으실 경우에는 입주할 때 어느 정도 시세차익도 날 수 있습니다. 그래서 분양을 노려보시는 것도 좋고요.
◇ 김명숙: 분양이라는 건 청약하는 경우 말씀하시는 거죠?
◆ 심형석: 맞습니다. 청약을 통해서 분양하는 아파트를 구입하시는 것이 지금 단계에서는 가장 가격도 저렴하고요. 그리고 어차피 3년 정도로 나눠서 내시는 거잖아요. 그러니까 자금부담도 부담이 없고요. 그래서 가장 좋은 방법이 아닐까 싶습니다.
◇ 김명숙: ‘집주인 임대주택’ 융자 한도가 1억으로 확대된다, 이것은 무슨 내용인가요?
◆ 심형석: 이건 사업인데요. 예전에 LH에서 하다가 지금은 감정원에서 하는 사업입니다. 내달 2일부터 사업자 신청을 받고 있는 건데요. 다음 달 2일부터입니다. 집주인이 보유한 주택을 허물거나 다시 짓는 경우도 되고요. 그리고 없는 주택을 매입하시는 경우도 됩니다. 그럴 경우 아주 저리의 자금 1.5% 정도로 그걸 수리하실 수 있는 비용을 지원해준다는 거죠. 그리고 이후에 8년 이상 임대하셔야 하고요. 임대료는 5% 이내에서만 올리실 수 있고, 이것은 일반적인 임대주택들도 비슷하게 합니다. 그럴 경우 시세의 85%로 확정수익을 보장해준다는 거죠. 그래서 상당히 괜찮은 부분이라고 볼 수 있습니다.
◇ 김명숙: 이런 조건을 갖춰서 이런 조건으로 임대사업을 하겠다는 경우 융자를 해주겠다는 얘기군요?
◆ 심형석: 맞습니다. 1.5%로 줍니다.
◇ 김명숙: 그러면 임대사업이 늘어날 것 같다는 생각도 드네요.
◆ 심형석: 예. 제 생각에는 이런 정도의 좋은 조건이라면 적극적으로 한 번 고려해보시는 것도 괜찮을 것 같습니다. 어차피 고령화 시대를 통해서 월세 수입을 얻어나가는 것이 사실 굉장히 중요하거든요, 현금 흐름상. 그래서 한 번 적극적으로 고려해보시고요. 원래 사업은 LH에서 했는데요. 지금은 한국감정원에서 합니다. 그래서 운영은 감정원에서 하기 때문에 감정원이나 LH에서 적극적으로 문의해보시고, 만약 매입하신다면 그냥 매입하신 다음에 찾아가지 말고 매입할 만한 주택을 먼저 고르시고, 그다음에 이걸 통해서 가능한지 이런 것들을 확인하시고 매입하시는 게 필요하겠죠.
◇ 김명숙: 저희 청취자분들 가운데 50+ 이상 되신 분들 중에 예를 들어 단독주택 같은 경우 오래된 집에 오랫동안 살았다면 이런 조건을 충족시켜서 하면?
◆ 심형석: 아주 좋죠. 왜냐하면 단독주택은 우리가 볼 때는 어쨌든 수익이 나는 상품은 아니거든요. 그래서 월세가 날 수 있는, 현금이 계속 들어올 수 있는 상품으로 다시 만드는 거니까요. 그걸 본인 돈을 투자하지 않고 지원하는 돈을 통해서 활용할 수 있기 때문에 아주 좋은 사업이라고 볼 수 있죠.,
◇ 김명숙: 이거 한 번 고려하시는 분들 계실 것 같습니다, 저희 50+ 애청자분들 가운데. 그리고 아까 초반에 서울 같은 경우 입주물량이 줄지만, 일부 수도권이나 지방에는 입주물량이 많아지고 해서 양극화 현상이 전망된다, 이런 이야기도 하셨고 구체적인 조사결과도 있던데요?
◆ 심형석: 예. 입주물량이 지금은 수도권 외곽과 지방에 상당히 많습니다. 서울은 좀 입주물량이 늘어나긴 했는데요. 아까 말씀드렸듯이 대부분 정비사업입니다. 재개발·재건축 물량이거든요. 그래서 이것은 주인 있는 집을 공급하는 거기 때문에요. 실질적으로 공급되는 부분은 20~30% 정도밖에 안 됩니다. 그래서 공급이 계속 부족한 상태고요. 그런데 수도권과 지방 같은 입주물량은 대부분 새 아파트입니다. 그래서 더 양극화가 벌어질 가능성이 높고요. 실제로 서울이라든지 서울과 가까운 수도권 같은 경우는 매매가격이 거의 안정되거나 오르고 있는데요. 그 이외의 지역들은 상당히 가격이 안 좋습니다. 이런 게 계속 진행된다면 양극화가 더욱 심해질 수 있겠죠.
◇ 김명숙: 오늘 봄철 이사 철을 맞이해서 부동산 전망도 해보고, 이사할 때 전략도 짜보는 시간으로 마련하고 있습니다. 영산대 심형석 교수와 함께 이야기 나누고 있는데요. 노래 한 곡 듣고 나서 이야기 계속 진행하도록 하겠습니다. 노래 들으시면서 궁금한 사항 있으면 #0945로 보내주시기 바랍니다. 거미의 노래 듣고 갑니다. ‘Because I love you’
(음악: 거미 - ‘Because I love you’)
◇ 김명숙: <당신의 전성기, 오늘> 4부 <50+ Q&A> 함께하고 있습니다. 오는 영산대 부동산학과 심형석 교수와 함께 봄 이사 철을 맞이해서 부동산 시장을 전망해보고, 또 새로운 전략도 함께 세워보는 시간 함께하고 있습니다. 4월에 양도세 중과 시행으로 다주택자들이 지방 부동산을 많이 처분하고 있다는 얘기도 있어서, 그로 인한 미분양 대란이 일어날 수 있다, 이런 경고도 나오고 있는데요. 어떻습니까?
◆ 심형석: 예. 그런 현상이 벌어지고 있는데요. 그건 이미 작년 8·2대책 발표 후에 하반기부터 일어나는 현상입니다. 그러니까 다주택자 분들이 서울의 집은 오를 것으로 보는 거죠. 그러다 보니까 안 팔고, 지방에 있는 주택을 집중적으로 팔고 있는 거죠. 그런데 지방 같은 경우는 안 그래도 주택수요도 부족하고 최근에 입주물량도 늘어나고 있습니다. 그래서 현재 이중고를 겪고 있다고 볼 수 있죠. 매매가격도 하락 중이고요. 분양시장 또한 그렇게 좋지 않습니다. 그래서 수도권 같은 경우는 미분양이 1년 전에 2만 가구였는데요. 현재는 1만 가구로 많이 줄었어요. 그런데 지방 같은 경우는 4만 가구에서 현재 5만 가구 가까이 됩니다. 그래서 1만 가구 정도 늘어났으니까 좀 안 좋은 상황인데요. 아직은 괜찮은데 계속된다고 하면 심각한 문제가 발생할 수도 있겠죠.
◇ 김명숙: 지금 문자가 많이 오고 있는데요. 8809님, '직장이 멀어져서 2년 전에 산 신축빌라를 매도하려고 부동산에 내놨는데 손님들이 통 오질 않네요. 한 달 정도 됐는데 첫날 두 분 오시고는 아직 아무도 보러 오질 않네요. 여러 부동산에 내놓으면서 시세 상담을 해도 그냥 팔고 싶은 가격에 올려놓자고 하시고, 혹시 너무 높게 내놓았느냐고 물어봐도 일단 원하는 가격에 올리자고 다들 비슷한 말씀이시네요' 이럴 경우 어떻게 해야 하는 건가요?
◆ 심형석: 지역이나 상품에 따라서 조금씩 다르게 조언해 드릴 수 있는데요. 일반적으로 말씀드리면 빌라라든지 연립 같은 경우는 경쟁력이 조금 떨어지는 상품입니다. 그럴 경우 지금과 같은 조정기에서는 관심이 좀 줄어드는 경우가 많죠. 그러다 보니까 찾아오시는 분들이 적은 것 같은데요. 중개사무소만 믿지 마시고요. 빌라를 전문적으로 거래하는 온라인 사이트들이 있습니다. 그래서 그런 쪽도 한 번 알아보시고요. 그리고 말씀하셨던 대로 가격조정 같은 경우는 처음부터 해주시는 것이 그렇게 좋은 거 아니에요. 가격을 어느 정도 떨어뜨린다고 해서 수요가 붙지는 않고요. 오히려 대폭 떨어뜨리지 않으면 별 효과가 없습니다. 그래서 사시려고 하는 분이 정확하게 그런 의사가 있다는 걸 확인하시면 계약의 마지막 단계에서 가격은 조정해주시는 것이 가장 좋습니다.
◇ 김명숙: 이런 고민은 사실 매매를 할 때 많은 분들이 겪고 있는 고민인 것 같아요. 이 경우뿐만이 아니라 지금 주택을 매매할 것인가, 아니면 나중에 좀 기다렸다가 해야 할 것인가. 이게 정말 매도, 매수 양쪽이 다 고민거리가 될 것 같아요.
◆ 심형석: 맞습니다. 지금 가장 중요한 분기점이 4월 1일입니다. 4월 1일부터 양도세 중과가 적용되거든요. 그래서 아마 대부분 분들이 결정하셨을 걸로 생각하고요. 이를테면 보유냐, 아니면 매도냐. 이건 제가 판단할 때는 거의 결정하셨을 거예요. 그런데 보유하고 있을 경우 두 가지 방법이 있을 수 있죠. 그냥 들고 계시는 방법도 있고요. 또 하나는 주택임대사업자 등록을 하시는 것도 하나의 방편입니다. 그래서 4월 1일 이전에 등록하시면 5년 보유만 하시면 양도세 중과 배제, 이게 가장 큰 혜택이거든요. 이걸 받으실 수 있고요. 4월 1일 이후에 하시면 8년 동안 보유하셔야 합니다. 장기보유한다는 건 리스크가 높아진다는 말이거든요. 그래서 조금 서두르셔야 하고요. 이게 5일 정도 걸리는데요. 사실 세무서까지 가셔야 하기 때문에 지금 가셔야 합니다. 그래서 오늘 빨리하셔야 가능하실 겁니다.
◇ 김명숙: 그렇군요. 그리고 앞서 말씀하신 집주인 임대주택 사업, 예를 들어 단독주택 한 채 헌 집을 허물고 임대주택 사업을 할 경우 융자를 1억까지 확대융자가 된다고 말씀하셨는데요. 신청은 어디에 하는 건가요?
◆ 심형석: 그것은 제가 알기에는 감정원이나 LH에 하는 걸로 알고 있습니다. 그 사이트에 들어가 보시면 아마 집주인 임대주택 사업이 아주 크게 팝업으로 뜨고 있을 겁니다.
◇ 김명숙: 집주인 임대주택 사업, 그렇게 한 번 사이트에 검색해보시면 될 것 같습니다. 지금 3397님께서도 저와 비슷한 질문을 주셨어요. ‘단독주택 헌집 있으면 수리해준다는데 어디서 지원해주나요?’ 질문하셨는데요. ‘집주인 임대주택 사업’이라고 사이트에 검색하시면 자세한 정보를 얻으실 수 있다고 합니다. 그리고 0980님, ‘일시적으로 1가구 2주택입니다. 언제 매매해야 양도세를 피할 수 있나요?’
◆ 심형석: 일시적 2주택자는 4월 1일 이후에 적용되는 양도세 중과배제 적용이 안 됩니다. 그래서 지금 일시적 2주택자시기 때문에 적당한 시점에서 저는 그냥 하시면 될 것 같고요. 대신에 먼저 산 집을 매도하셔야 합니다. 새로 산 집을 파시면 안 되고요. 먼저, 기존에 보유하고 있었던 집을 파셔야 하고요. 새집을 사시고 3년 이내에 파셔야 합니다. 그 조항만 지키시면 양도세가 면제됩니다.
◇ 김명숙: 새집을 사고 나서 3년 이내에 먼저 살던 헌 집을 팔아라.
◆ 심형석: 예. 그렇게 하시면 양도세가 면제되고요.
◇ 김명숙: 그런데 집의 가격에 따라 다를 수 있지 않을까요?
◆ 심형석: 양도차익이 많이 나는 걸 먼저 파시는 게 좋겠죠.
◇ 김명숙: 양도차익이 많이 나는 것, 네. 그리고 7471번 쓰시는 분, ‘2020년에 입주하는 임대아파트에 당첨돼서 계약금을 넣긴 했는데 지역이 마음에 들지 않아서 취소하고 싶습니다. 하지만 주변에선 로또 된 거나 마찬가지인데 왜 기회를 놓치느냐고 하네요’ 이럴 때 어떡해야 하나요?
◆ 심형석: 제가 볼 땐 방법이 별로 없습니다. 취소하시면 순위에서 상당히 밀리셔서 다음에 임대주택 들어가실 때 당첨기회가 줄어들거든요.
◇ 김명숙: 한 번 당첨된 걸로 확인돼서요?
◆ 심형석: 맞습니다. 그래서 그 부분은 좀 알아보시고 다시 판단해보시는 게 좋을 것 같아요. 요즘 청약도 비슷합니다. 일반 분양하는 아파트 청약하시는 분들도 생각 없이 막 청약하시는 분들이 많아요. 그런데 그렇게 해서 부적격자로 되거나 아니면 당첨이 취소된 경우에는 계속 기다리셔야 하거든요.
◇ 김명숙: 그런데 그게 꼭 필요한 사람에게 불이익이 가는 경우가 되는 거잖아요. 꼭 필요한 사람에게 안 되는 경우.
◆ 심형석: 그러니까 꼭 필요하지 않은 분들까지 이렇게 청약을 하시다 보니까 최근에 청약 경쟁률이 굉장히 높아지고요, 좋은 지역 같은 경우는. 이런 문제가 발생하는 거죠.
◇ 김명숙: 그렇습니다. 그리고 지금 4747님, ‘아이를 시어머니가 키워주셔야 해서 50평 정도로 이사 가려고 하는데, 오히려 30평보다 가격이 더 싸더라고요. 50평은 투자 입장에서는 사면 안 될까요?’ 하셨네요. 요즘 이런 현상이 있다고 하긴 하더라고요, 저도 얘길 들었는데. 가격은 30평보다 더 싸대요.
◆ 심형석: 특정 지역의 특정 아파트 같은 경우는 저는 중대형도 괜찮다고 봅니다. 왜냐하면 최근에 중대형은 거의 짓지를 않았어요. 그러다 보면 희소가치가 분명히 있겠죠. 대신에 중대형 아파트도 새 아파트를 고르시는 게 좋습니다. 그래서 대략 5년 내외 정도의 중대형 아파트 같은 경우는 저는 상승 가능성이 높다고 봅니다.
◇ 김명숙: 그럼 특정 지역이란?
◆ 심형석: 좋은 지역이죠. 주거 선호 지역입니다.
◇ 김명숙: 좋은 주거 선호 지역은 어디일까요? 제가 오늘 교수님께 너무 힘든 질문을 드리나요?
◆ 심형석: 서울 같은 경우는 아무래도 한강을 따라 있는 구들입니다. 대부분이 그쪽 편이 좋거든요.
◇ 김명숙: 비싸잖아요, 너무나도.
◆ 심형석: 잘 찾아보시면 저렴한 주택들도 있습니다.
◇ 김명숙: 눈을 동그랗게 뜨고 발품을 팔면서.
◆ 심형석: 그렇죠. 발테크입니다, 재테크가 아니고.
◇ 김명숙: 재테크가 아니라 발테크를 하셔야 한답니다. 그리고 4117 쓰시는 분, ‘요즘 대출도 힘들어져서 자기 집 사기가 더 쉽지 않아졌어요. 대출받을 수 있는 방법 없을까요?ㅠㅠ’ 하셨는데.
◆ 심형석: 이제는 그냥 총체적으로 대출을 관리할 겁니다. 그래서 이제는 카드 쓰시고 이러는 것도 연체하시면 안 되고요. 아주 이제 본인 신용도를 계속 잘 관리해나가셔야 하는 거죠. 그런 차원에서 하시고요. 제 생각에는 대출규제가 계속 이렇게 가기는 힘들 겁니다. 그게 어느 순간 정부에서 풀어줄 가능성도 있고요. 물론 특정 지역 같은 경우는 더 빨리 그런 일이 있을 수 있는데요. 그런 걸 고려하신다고 하면, 지금 현재 꼭 필요하시다고 하면 전세를 끼고 매입하시는 방법도 좋겠죠.
◇ 김명숙: 전세를 끼고 매입하는 경우에, 물론 주택도 있을 수 있지만 추가적인 월세 수입을 위해서 아파트나 오피스텔을 구입할 때 그러면 꼭 이건 살펴봐야 한다, 할 게 있으면 어떤 걸까요?
◆ 심형석: 월세를 받을 수 있는 아파트나 오피스텔 같은 경우는 전세보다는 월세를 원하시겠죠. 그러니까 월세로 계약하시는 것이 좋고요. 그런데 최근에 오피스텔 같은 경우는 300세대 이상을 무조건 청약하라 했더니만 경쟁률이 팍 떨어졌습니다. 그 말은 뭐냐면 지금까지는 가수요가 상당히 많았다는 거죠. 그래서 좋은 상품은 전용면적이 10평 가까운 오피스텔이 좋고요. 그리고 아파트하고 같이 있는 오피스텔이 희소하지만 있습니다. 그걸 우리가 복합단지 오피스텔이라고 그러는데요.
◇ 김명숙: 주상복합 같은 건가요?
◆ 심형석: 예, 맞습니다. 대부분 주상복합 아파트들하고 같이 있죠. 이런 상품들은 경쟁력이 있습니다. 왜냐면 장기적으로 정부에서 청년희망주택과 같이 임대주택을 공급을 많이 할 건데요. 주변시세의 70~80%에 공급합니다. 그래서 기존에 그냥 일반적인 원룸이나 오피스텔 같은 경우는 경쟁이 되지 않거든요. 그래서 뭔가 고급화 전략으로 가시는 것이 가장 좋을 것 같습니다.
◇ 김명숙: 오늘 이렇게 해서 이사 철을 맞아서 부동산시장 전망과 또 정보, 전략에 관한 이야기를 나눠봤습니다. <50+ Q&A> 영산대 부동산학과 심형석 교수와 함께했습니다. 교수님, 말씀 잘 들었습니다.
◆ 심형석: 감사합니다.
◇ 김명숙: 고맙습니다.
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