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□ 방송일시 : 2017년 11월 8일 수요일
□ 출연자 : 장재현 리얼투데이 리서치팀장
◇ 장원석 아나운서(이하 장원석): 민간택지에 적용되는 분양가 상한제가 어제부터 다시 적용되기 시작했습니다. 정부가 지난 8.2 부동산 대책의 후속조치로 공공택지에 이어서 민간택지에도 분양가 상한제를 도입하겠다고 밝힌 바가 있습니다. 분양가 상한제 재도입에 따른 기대와 걱정이 공존하고 있습니다. 오늘 분양가 상한제에 대해서 궁금한 점 있으신 분들 #0945로 문자 보내주시기 바랍니다. 장재현 리얼투데이 리서치 팀장과 함께 오늘 이 이야기 나눠보겠습니다. 팀장님, 안녕하세요.
◆ 장재현 리얼투데이 리서치팀장(이하 장재현): 안녕하세요.
◇ 장원석: 민간택지 분양가 상한제, 이게 어제부터 본격적으로 시행이 됐는데요. 이게 얼마 만에 부활이 된 거죠?
◆ 장재현: 지난 2015년 4월 이후 2년 7개월만인데요. 그러니까 거의 3년 만에 다시 부활했다고 볼 수 있습니다.
◇ 장원석: 그러면 어제 이후로 입주자 모집승인을 신청한 단지에 상한제가 적용되는 건가요?
◆ 장재현: 예, 예. 그러니까 7일 이후부터 입주자 모집 공고분에 대해서는 민간택지에서 이제 분양가 상한제가 적용되고요. 아무래도 분양가 상한제라는 것 자체가 기존보다는 분양가를 저렴하게 책정하기 위한 일종의 집값 통제 제도이다 보니 앞으로 분양하는 물량들에 대해서 실수요자들이라면 바로 이런 점들 때문에 주목해볼 만하지 않을까, 이렇게 생각이 됩니다.
◇ 장원석: 예. 지금 속보가 하나 들어왔습니다. 오늘 도널드 트럼프 미국 대통령이 DMZ 비무장지대를 깜짝 방문할 것으로 알려졌는데, 오늘 여러분도 아시다시피 기상 상황이 좋지 않습니다. 굉장히 흐리죠. 따라서 기상 문제로 도널드 트럼프 미국 대통령의 DMZ 방문이 취소됐다고 청와대가 방금 밝혔습니다. 자세한 소식 들어오면 다시 한 번 전해드리고요. 분양가 상한제 계속해서 얘기해보겠습니다. 말씀하신 것처럼 주변 지역보다 약간 저렴한 가격에 분양가가 책정되는 건데, 분양가가 어떻게 적용이 되죠? 분양가 상한제가 만약에 접목된다면.
◆ 장재현: 분양가 상한제라는 게 좀 더 자세하게 말씀을 드리면 택지비와 건축비, 그리고 업체들의 적정 이윤을 보태서 분양가를 산정하고 그게 주변 시세보다 너무 비싸거나 그러면 공공에서 그 부분을 제재할 수가 있습니다. 그래서 이번에 나온 분양가 상한제 적용대상들을 보면, 최근 3개월간 집값 상승률이 소비자물가상승률의 2배를 초과한 곳이나, 그리고 1년 평균 분양가 상승률이 물가상승률의 2배를 초과했거나요. 혹은 분양이 있던 직전 2개월간에 청약경쟁률이 일반 주택은 5:1, 그리고 전용 85제곱미터 이하는 10:1을 초과했거나, 또는 3개월 주택거래량이 전년 동기 대비해서 20% 이상 증가한 경우, 이런 경우 같은 경우에는 분양가 상한제를 적용한다, 이렇게 얘기를 했고요. 실제 지금 보면 통계청 자료를 보면 지난 3개월간 서울 소비자물가지수 상승률을 보면 0.18% 정도 되거든요. 그런데 3개월간 집값 상승률이 물가상승률의 2배를 넘으면 1차 분양가 상한제가 적용되는 지역으로 되는데, 서울에서는 지금 당장으로서는 서초구를 제외한 24개 구 정도가 요건을 충족했다, 이렇게 보도는 되고 있습니다. 그런데 실제로 보면 이게 통계청 자료와 집값의 상승률에 대한 부분은 어떤 자료를 보고 어떤 식으로 적용할 건지에 대해서는 좀 더 앞으로 지켜봐야 할 것 같습니다.
◇ 장원석: 그렇죠. 분양가 상한제 적용이 어제부터 시작됐습니다만, 어디에 적용할지는 아직 정해지지 않았기 때문에 전문가들도 ‘서울 자치구 대부분이 해당할 것이다’라고 전망할 뿐, 자세한 것은 좀 더 기다려봐야겠군요.
◆ 장재현: 그리고 특히 지난해와 지지난해 같은 경우에 부동산 경기가 굉장히 호황을 보였었고 올해부터는 어느 정도 분양가라든지 아파트 가격이 크게 오른 상황이 아니거든요. 그래서 이런 부분들을 좀 감안을 했을 때에는 실제 적용받는 지역이 그렇게 많지 않을 수도 있을 것 같다는 생각도 듭니다. 다만 전년 동기 대비해서 주택거래량이라든지 어떤 다른 요건들도 봐야 하기 때문에 실제 청약경쟁률이 높게 나온다거나 주택거래량이 갑자기 가을 이사철을 맞아서 크게 증가를 한다거나, 이런 지역들 같은 경우도 충분히 분양가 상한제 대상 지역이 될 수 있다고 보여집니다.
◇ 장원석: 그렇군요. 분양가 상한제라는 것이 공동주택을 분양할 때 택지비, 또 건축비를 합한 금액 이하로 분양가를 매기는 것 아니겠습니까? 그러면 그동안 민간택지의 경우 이것을 넘어서는 분양가가 적용됐기 때문에 이렇게 제한을 하는 것인데, 대부분 이런 상황인가요? 분양가가 택지비하고 건축비를 넘어서는.
◆ 장재현: 실제 분양가 같은 경우에, 기존에 분양가 상한제가 없었을 경우의 분양가 상태를 보면 계속해서 기존 분양가를 넘어서 왔거든요. 그러니까 쉽게 얘기하면 이번 주에 1천만 원에 분양을 했다면 2주 후에 분양하는 단지는 1천5백에 분양을 하고, 그래도 잘되다 보니까 또 2주 후에 분양하는 건 2천만 원에 분양을 하고. 그런데 문제는 분양가가 그렇게 높아지다 보니까 주변의 집값들이 같이 상승하는 집값 상승의 어떤 문제가 발생하거든요. 그러다 보니까 분양가가 상승하면서 전반적으로 그 주변에 있는 집값들을 동시에 올려버리고, 그렇게 됐을 경우에 집값이 단기간 너무 급등하는 문제가 있다 보니까 이제 이런 부분들을 좀 통제하기 위해서 만들어졌는데요. 실제 지난 2010년부터 15년, 민간택지에 혹은 공공택지에 분양가 상한제를 시행했던 것들을 보면, 물론 분양가 상한제를 적용한다고 해서 굉장히 저렴하게 분양을 하느냐. 그런 부분은 없었습니다. 그러니까 어느 정도 이게 택지비와 건축비의 합산 금액이라고 하지만, 그 부분에 있어서 건설업체들의 적정 이윤도 고려를 해줘야 하기 때문에 아무래도 지금 상황에서는 토지비나 혹은 건축비 자체가 많이 올라가 있는 상황이거든요. 아무래도 기존에 분양가들이 계속 올라와 있다 보니까. 그래서 분양가 상한제를 실시한다 하더라도 지금 실수요자들이 생각하는 것처럼 굉장히 싸질 거다, 라는 어떤 그런 상황은 안 될 것 같고요. 그렇기 때문에 이제 이런 분양가 상한제가 적용된다 하더라도 ‘이제 이 아파트는 싸니까 무조건 받아야 해’ 라는 것보다는 앞으로 장기적인 시각을 가지고 ‘이 분양가가 어쨌든 주변 시세보다는 조금 저렴하게 나왔다’ 이러면 좀 더 관심 있게 보고 주요 지역에서 아무래도 분양을 받으시는 게 앞으로는 조금 괜찮지 않을까. 이렇게 전망들이 나오는 이유기도 합니다.
◇ 장원석: 거시적인 전망까지 해주셨는데. 그런데 거의 3년 전에 분양가 상한제가 해제될 때와 지금과는 상황이 또 달라졌기 때문에 정확하게 단순비교는 어렵겠습니다만, 보통 분양가 상한제가 시행되면 주변 시세보다 보통은 좀 저렴하다는 이점이 생겨서 실수요자들에게는 도움이 될 것이다, 이런 판단이 많지 않습니까?
◆ 장재현: 그건 굉장히 맞습니다. 그런데 문제는 이런 부분들이 강남 3구에 적용될 때 로또 청약이라는 그런 얘기가 나올 정도로 많이 얘기가 나오는데요.
◇ 장원석: 보통 얼마나 주변보다 낮게 책정되나요?
◆ 장재현: 실제 위례신도시 경우를 얘기하자면, 위례 한화아파트가 지난 2014년 분양가가 3억 6천 정도였거든요. 전용 59제곱미터가요. 그런데 3년이 지난, 지난 9월에 실거래된 게 6억입니다. 그러니까 거의 2억 4천 정도가 오른 상황이고. 그다음에 미사강변도시 역시도 전용 84제곱미터가 2013년 분양 당시 4억 정도 됐는데 최근에 거래가 된 게 6억 정도 되는 상황이거든요. 그러니까 분양가 상한제가 어쨌든 적용되면 주변시세보다는 굉장히 낮게 책정이 돼서 들어오기 때문에 그런 부분들이 이제 앞으로 부동산 활황기에 굉장히 시세차익을 많이 누릴 수 있다, 이렇게 얘기들이 나옵니다. 그런데 문제는 이게 지금 하남이라든지 강남, 위례신도시라든지 이런 굉장히 인기가 많은 지역들에서 나오는 이야기들이거든요. 그래서 또 특히 강남 3구, 과연 강남이나 서초, 송파, 잠실 위주의 어떤 아파트들이 상한제가 적용될 경우에는 이제 아무래도 지금 강남 아파트가 너무 가격이 높게 책정돼있다 보니 그거보다 조금 저렴하게 분양가가 나올 경우에는 또 굉장히 청약 열풍이 불게 되거든요. 그런 상황들이 지금 상황에서 많은 사람들이 우려하고 있고, 또 분양가 상한제가 적용이 되면 나도 이렇게 아파트를 어느 정도 프리미엄을 많이 받고 팔 수 있다는 청사진이다, 라고 보고 있긴 한데, 문제는 위례신도시나 하남 같은 경우에도 과거에 경기가 좋지 않았을 때 미분양들이 많이 적재돼 있었거든요. 그뿐만 아니라 세곡지구라든지 내곡지구 역시도 분양가 상한제가 적용되고 굉장히 긴 전매기간이 적용되는 바람에 입주 후 5년, 많게는 5년 이상까지도 거주를 해야 이 아파트를 팔 수 있었던 그런 규제들이 적용되면서 사실은 미분양으로 적재된 물량들이 꽤 있었습니다. 그랬지만 이런 부분들이 나중에 규제가 완화되고 또 부동산 시장이 다시 살아나면서 이런 부분들이 프리미엄들이 많이 오르고 웃돈이 많이 붙은 상황이었거든요. 그래서 이런 점들도 또한 실수요자들이 고려해야 하는 부분이 아닌가 이렇게 생각이 들고요. 특히 강남 3구 외에 강북지역 같은 경우에는 실제 아파트값이 이렇게 오를 가능성이 많지 않기 때문에 수도권 외곽지역이라든지 서울 외곽지역에서까지도 분양가 상한제가 되니까 로또청약이다, 라는 생각을 가지시게 될 경우에는 굉장히 부동산의 실수요자가 또 굉장히 리스크를 안고 갈 수 있는 상황이 올 수도 있다, 이렇게 우려되는 상황입니다.
◇ 장원석: 그렇습니다. 안 그래도 우려되는 점을 지적해주셨는데, 청약 과열되는 것 아니냐. 안 그래도 주변 지역보다 주택가격이 내려가게 되면 재건축사업이 위축되겠고, 자연스럽게 공급물량이 줄고 경쟁이 치열해지니까요. 이런 분들이 고려할 점에 대해서 살펴봐 주셨는데. 그런데 분양가 상한제라는 것은 아까도 말씀해주셨지만, 정부가 자유로운 시장질서에 어느 정도 개입하는 것 아니겠습니까? 그래서 언젠가는 또 이것이 해제가 될 텐데, 해제 요건은 상한제 도입요건하고 정반대인가요?
◆ 장재현: 그러니까 부동산 상한제가 해제됐던 2015년 4월의 상황들을 살펴보면 당시에 집값은 계속해서 하락하고 있었고 수도권에 많은 택지에서 미분양이 굉장히 많이 적재돼 있는 상황이었습니다. 그래서 신규분양을 하더라도 이게 분양이 잘되지 않는 상황이었고. 그러면서 실수요자 위주로 재편이 됐다고 하지만, 가격이 떨어지면서 과거에 2007년부터 시작되었던 부동산 상승기 때 아파트를 매입했던 사람들이 대출을 많이 받거나 혹은 대출비중이 높게 분양을 받았던 사람들이 깡통주택이라든지 이런 어떤 문제가 생기면서 이런 부분들이, 이제 규제들이 아파트를 쉽게 살 수 없게끔 만드는 부작용을 초래한다, 이래서 규제를 완화했고 좀 더 아파트를 매입을 쉽게 하면서 사람들의 투자를 활성화시켰거든요. 이런 점들을 고려했을 때 앞으로도 지금 상황에서는 어쨌든 부동산 경기가 굉장히 호황을 보이고 있고, 그리고 정부의 규제에도 불구하고 서울의 집값이라든지 경기·인천의 집값이 꾸준히 계속해서 오르고 있는 상황이거든요. 그래서 이런 상황에서 분양가 상한제를 다시 취소하기에는 좀 어려운 것 같고요. 과거처럼 부동산 시장의 어떤 악재들, 그러니까 미분양이 많이 적재가 돼 있다든가, 가격이 떨어지면서 깡통주택이라든지 깡통전세들이 계속해서 나오고 있고, 그러면서 실수요자들이나 다주택자들의 어느 정도 피해가 예상이 되는 경우, 그렇게 해서 시장이 전반적으로 리스크가 높다고 생각되는 경우에는 또 정부에서 이런 부분들을 풀어줄 수 있다고는 보여지지만, 당장은 지금 분양가 상한제나 이런 부분들을 해제하기는 어렵지 않을까, 이렇게 생각이 됩니다.
◇ 장원석: #0945로 여러분 문자 질문 보내주고 계시는데요. 5271번님, ‘이번에 아들이 결혼을 앞두고 있어서 돈을 좀 보태서 허름해도 집을 하나 해주려고 합니다. 그런데 먼저 전세로 시작하도록 하고 분양가 상한제가 적용되면 분양을 나중에 받도록 하는 게 이익이겠다는 생각이 드는데, 좀 기다리는 게 좋을까요?’ 그리고 7210번님, ‘어차피 비쌀 만하니까 비싼 건데 분양만 싸게 하면 뭐합니까? 분양만 받아서 비싸게 되팔려는 사람이 몰릴 텐데. 그러면 진짜로 집이 필요한 사람들 피해 보는 거 아닐까요?’ 이처럼 주택 실수요자를 위한 도움될만한 정보는 뭐가 있을까요?
◆ 장재현: 일단 지금 가장 초점을 맞춰야 하는 것들은 무조건 분양가 상한제도 아니고, 그다음에 어떤 지역이 분양을 한다는 것 자체도 아닙니다. 왜냐면 지금 대출규제가 시작이 되기 때문에 앞으로 무리한 대출이라든지 다주택자들 같은 경우에 본인의 이름으로 추가매입을 할 경우에 양도세라든지 보유세, 이런 부분들도 추가로 어떤 대책들이 나올 가능성이 높거든요. 그런 상황을 보면 본인의 자금여력이 되냐 안 되느냐를 우선 고려한 다음에, 그다음에 분양가 상한제가 적용되는 주택 중에서도 이 지역들은 역세권이라든지 혹은 학군이 좋다든지, 서울 내에 있는 지역들 중에서 괜찮은 아파트들 같은 경우에는 청약을 해도 충분히 부동산 불황기에도 충분히 버틸 수 있는 주택들이 꽤 많이 있거든요. 과거의 사례를 보더라도 서울에 있는 역세권 주택이라든지 중소형 주택, 그리고 실수요자들이 많이 사는 업무지구 인근에 있는 주택들을 보면, 신도시에 있는 주택들 이런 것들을 보면 가격하락이 없었거든요, 거의. 그런 부분들로 봤을 때는 결국에는 실수요자들이 많이 찾는 지역들, 그리고 본인이 필요한 지역들에 적정하게 분양가 상한제가 적용되거나 이런 어떤 이로운 점이 있다면 당연히 분양을 받아도 좋을 것 같고요. 또 어쨌든 좋은 지역들, 그리고 사람들이 많이 찾는 아파트들은 분양가 상한제를 적용하더라도 가격이 높게 형성되거든요. 그래서 조금 괜찮은 아파트다, 생각이 들거나 실수요자 입장에서는 충분히 장기적으로 끌어갈 상황이 된다고 한다면 그런 아파트들은 분양을 받아도 좋을 거라고 저는 생각이 됩니다.
◇ 장원석: 알겠습니다. 투자 흐름이라든지 유행에 따르기보다는 내가 어떤 목적으로 주택을 구입할 것인지에 대한 고민을 더 해봐야 할 것 같군요. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 고맙습니다.
◆ 장재현: 감사합니다.
◇ 장원석: 지금까지 리얼투데이의 장재현 리서치팀장이었습니다.
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