이전글
- 방송시간 : [월~금] 09:00~10:00
- 진행 : 조태현 / PD: 김세령 / 작가: 강정연
인터뷰 전문
■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김우성 PD
■ 대담 : 권대중 명지대학교 부동산대학원 교수
◇ 김우성 PD(이하 김우성)> 전세금, 정말 잡을 수 없을 만큼 뛰어오르면서 또 일부 지역에서는 전세 입주자를 구하지 못하는 역전세난도 일어나고 있고요. 세입자들 입장에서는 어렵고 힘든 부채 상황과 부동산 시장 상황 때문에 집주인에게 전세금을 받지 못할까 걱정하는 불안감이 매우 커지고 있습니다. 이 때문에 최근 전세금을 지켜주는 전세 보증 보험, 가입자도 부쩍 늘어나고 있는데요. 다가구, 다세대 주택 경우 이러한 보험조차 가입하기 힘든 상황입니다. 어떤 문제가 있는지 짚어보겠습니다. 정부가 가계부채 대책 실효성, 오늘 대책을 발표했지만 대부분 부동산과 관련 있습니다. 그 실효성은 어떤지 살펴보겠습니다. 권대중 명지대학교 부동산대학원 교수 연결합니다. 안녕하세요.
◆ 권대중 명지대학교 부동산대학원 교수(이하 권대중) 네, 안녕하세요.
◇ 김우성> 전세에 대한 불안감이 커지고 있습니다. 과거에는 집을 월세로 살던 분이 집을 사기 전 전 단계, 이러한 인식이었지만 요즘은 어쩔 수 없이 전세를 선택하시는 분들이 계신데요. 깡통 전세가 늘고 있어서 전세 보증 보험에 대한 요구가 커지고 있다고 알려지고 있습니다. 어떤 내용입니까?
◆ 권대중> 최근 서울, 수도권 지역 입주 물량이, 공급량이 늘어나서 전세 금액이 집값과 유사한 상황까지 올라 간 적이 있습니다. 깡통전세라고 하는데요. 이런 현상은 입주 물량이 많아지면서 지역별로 나타날 수 있을 것 같습니다. 그래서 세입자들이 전세금 반환 보증 보험을 가입하고 있는데요. 지금 많이 늘어나고 있습니다.
◇ 김우성> 지금 집값에 육박한 전세금, 결국 전세가 아니라 울며 겨자 먹기로 집을 떠나야 하는 상황일 수도 있습니다. 이런 배경은 사실 주택 가격의 변동과도 민감하지 않습니까?
◆ 권대중> 그렇죠. 주택 가격이 하락할 경우에도 그런데요. 주택 가격이 상승할 때 선행지수, 임대료가 올라가거든요. 그런데 임대료가 올라가도 어느 정도 올라가서 주택 가격이 올라가는 경우가 있고, 주택 가격이 안 올라갈 때도 있습니다. 그래서 매매가 대비 전세가 비율이 80%에 육박하는 경우도 있고 그 이상 되는 경우도 있는데요. 반대로 주택 가격이 하락하는 선행 지수가 임대료 하락이라면, 전세 가격이나 월세 가격이 하락하면 주택 가격은 분명히 하락합니다.
◇ 김우성> 이런 상황이 시나리오대로 된다면 심각한 문제가 생길 수 있겠죠. 역전세난도 더 확산될 것이다, 전세를 구하기가 힘들다는 뉴스를 접한 청취자분들께서는 이게 무슨 소리인가 하실 것 같아요. 어떻게 이해하면 좋을까요?
◆ 권대중> 지역마다 다르겠지만 2014년, 2015년 공급량이 많았습니다. 물론 금년에도 전반기, 6월말까지 30가구 이상 되는 주택보증보험을 통해 분양보증을 받은 것이 40만 6천 가구나 됩니다. 공급량이 일시에 많아지게 되면, 입주 물량이 많아지거든요. 2~3년 후에요. 입주 물량이 2~3년 후에 많아지면, 바로 역전세난이 나는 거죠. 물량은 많은데 세입자는 못 구하는 현상. 이런 것이 90년도 신도시를 만들 때 이런 현상이 있었습니다. 이게 심화되면 주택가격도 하락하고 역전세난 때문에 깡통 전세가 나올 수 있죠. 이런 현상이 전국적으로 나타나지는 않을 것 같고요. 제 생각에는 부동산 시장 특성이 지역 시장을 이루고 있기에 입주량이 많아지는 지역적으로 편차가 있을 것 같습니다.
◇ 김우성> 지금 현 정부 들어서서 주택 공급량이 다른 정부에 비해 많은 편으로 평가받고 있는데요. 그런 환경적 영향이 있을 것 같습니다. 지금 굉장히 전세를 놓고 불안감이 커지고 있는 여러 가지 조짐들 때문에 전세 반환 보증 보험에 대한 관심이 높아지고 있으며 많이 가입하려고 하는데요. 사실 이 내용을 모르시는 분도 많거든요. 전세 반환금 반환 보증 보험, 어떤 내용입니까?
◆ 권대중> 예전에는 전세 금액보다 주택 금액이 하락하면 세입자가 전세금을 반환받지 못해 임차인과 다툼이 있거나 그 집을 경매로 처분해서 보증금을 돌려받았습니다. 그런데 2013년 9월 10일 당시 서승환 국토부장관 시절 서민의 주거 안정을 위해 전세금 반환 보증 제도를 도입했습니다. 전월세 계약이 끝나고도, 기간이 끝나면 세입자가 보증금을 돌려받지 못할 경우 보험회사가 이것을 대신 지급하는 상품입니다. 지금 현재 주택도시보증공사와 서울보증보험에서 각각 취급하고 있는데요. 보험료율이 좀 높아요. 0.2%에서 0.3% 정도입니다.
◇ 김우성> 0.2~0.3%, 수십만 원 정도 내야 하는 상황인데요. 그렇게 내면 일단 지금 내가 집주인에게 준 전세금은 유사시에 계약기간이 끝났는데도 못 돌려받으면 보상받을 수 있는 그런 것이 가능한 거죠?
◆ 권대중> 100% 돌려받는 것은 아니고요. 물건마다 차이가 있습니다. 보장 한도가 전세 보증금이 서울 수도권 지역은 4억 원 이하여야 하고요. 그 외 지역은 3억 원 이하만 해당합니다. 아파트 경우 감정 금액의 한도를 90%로 보고 주거용 오피스텔이나 연립은 80%, 단독 주택이나 다가구는 75%, 이렇게 차등 적용하고 있습니다.
◇ 김우성> 그런 문제 때문일까요. 교수님께서 말씀해주셨지만 여러 가지 보장 한도나 조건, 공시 시가 대비 가격이 다르게 책정되어 있기 때문인데요. 다세대 다가구 경우 가입 자체가 안 되는 경우 뉴스가 되고 있거든요. 이런 경우 어떻게 이해하면 될까요?
◆ 권대중> 우선 주택가격 대비 선순위 채권이 얼마나 있는가에 따라 다릅니다. 만약 주택가격이 1억인데 융자를 5천만 원 받았다면 여력이 5천만 원밖에 안 남죠? 이런 경우 전세가 많거나 돌려받기 어려울 경우 보증이 안 되고요. 문제는 임차인이 보증에 가입했을 때 집주인이 동의를 하지 않아서 못하는 경우도 있어요. 집주인이 동의를 해야 합니다. 그것이 사실 만약에 내가 임대차 계약을 한 후 전세 보증금을 돌려주지 못하면 이 집을 경매로 처분해서 돌려주라는 동의서거든요. 이런 경우 동의를 하지 않아서 가입을 못하는 경우가 많고요. 특히 다세대나 다가구 경우 집주인이 돈을 돌려주지 못하면 결국 법원에 경매를 통해서 자금을 돌려줘야 합니다. 일반적인 아파트보다 낙찰률이 떨어집니다.
◇ 김우성> 네, 시가도 좀 낮게 잡히는 경우가 많죠.
◆ 권대중> 네, 그래서 보증가입을 꺼리거나 가입이 안 되는 경우가 있거나, 보험 가입한 상태에서 적게 보장하는 경우가 있습니다.
◇ 김우성> 오늘 관련 기사에 굉장히 많은 분들이 댓글을 남겼습니다. 봤더니 아파트만 집이냐, 주택은 집이 아니냐, 이런 나름 아파트와 주택 간 차별에 대한 성토들도 나오고 있습니다. 이런 부분도 보완해야 할 텐데요. 일단 내년 말부터 미분양이 쏟아진다는 말이 있고요. 지금 분양에 대한 입주 시기, 2018년 정도가 되면 공급 과잉에 대한 현상이 어떻게 나타날 것인가, 이것이 드러나는데, 깡통 전세뿐만 아니라 하우스 푸어까지, 대출 까지 여러 가지 영향을 줄 수 있다고 보고 있습니다. 2018년 어려움에 대해 교수님께서 지적해주신 이후에 계속 뉴스가 나오고 있거든요. 어떻게 보십니까?
◆ 권대중> 제가 작년 가을에 모 방송에 나가서 깡통 전세가 나타날 수 있다고 말씀드린 이유 중 하나가 통상 역대 정부가 50만 가구 이상 입주 물량을 만든 경우가 드물어요. 신도시들이 있었던 1989년도 90년도에는 넘었고요, 그 다음에는 없었는데, 2014년, 2015년 공급 물량이 너무 많아요. 작년도 30가구 이상 되는 주택만 보증한 주택도시보증공사의 물량이 40만 가구고요. 인허가 물량이 작년에 76만 5천 가구나 됐습니다.
◇ 김우성> 76만 가구가 넘었군요.
◆ 권대중> 네. 올해 전반기에도 이미 20만 6천 가구가 넘었거든요. 일시에 주택 공급이 늘어나면 입주 시점에 문제가 되는 거죠. 2017년도 말이나 2018년에 지금 분양한 물량들이 입주한다면, 지역별로 깡통 전세나 깡통 아파트가 나타날 수 있다고 제가 지적했는데요. 이게 주택 시장 전반적으로 걸쳐서 나타날 것 같지는 않고요. 지역별로 지역 시장마다 이런 현상이 나타날 것 같아요. 어쩌면 그것 때문에 선제적으로 정부가 부동산 대책을 내놨거든요. 그게 얼마나 효과가 있을지는 몰라도 어쨌든 공급량이 많은 것은 분명한 사실입니다.
◇ 김우성> 저희가 이후에 여쭤보려고 한 질문 중 하나입니다. 지금 지적해주신 것처럼 깡통 전세 문제나 이런 것들은 이미 지역별, 국지적으로는 심각한 문제가 되었던 부분입니다. 보증금이 3억 원 이하일 경우 전액, 3억을 넘어서면 주택 가격 초과분에 대해 60% 한도 내에서 보증하겠다는 깡통 전세에 대한 대비 법안들도 마련되고 있습니다. 대부분 주택을 자기가 가지고 있는 자산이나 돈으로 사는 것이 아니기에 여러 가지 위험성이 생겨서 이러는 건데요. 전세 보험이나 세입자들을 위한 대책들, 이것만으로 부족하다는 시선도 있습니다. 좀 더 보완되어야 하지 않습니까?
◆ 권대중> 새누리당이 주택임대차보호법 개정안을 발의했습니다. 주택 시장의 전문가인 김현아 의원이 발의했는데요. 이것도 내용을 보면 보증금 3억 원 이하는 강제 가입해야 하고요. 넘는 경우 60% 한도 내에서 보증하겠다는 것으로 법을 제정하고 있는데요. 물론 강제 규정이기에 통과된다면 집주인과 세입자가 보험에 가입하지 않으면 과태료도 물도록 되어있습니다. 문제는 그 금액 이상의 경우인데요. 제 생각에는 그 제도는 좋지만 얼마나 시장에서 받아들이고 흡수하냐, 이 문제입니다. 보완 대책이 있다면, 오히려 주택 가격 대비 임대료가 낮은 경우, 만약 주택 가격은 1억인데 전세가 5천이다, 이러면 가입을 하지 않아도 되겠죠. 위험성이 높을 때 의무 가입시키는 가이드라인이 있어야 할 것 같아요.
◇ 김우성> 보다 더 구체적인 가이드라인이 필요하다. 이런 보완 말씀이신 것 같습니다. 가계부채 증가 대책 앞서 말씀하셨지만 정부가 지금 대책을 내놨습니다. 증가 주범이 집단 대출입니다. 아파트 대출이죠. 집단을 상대로 하기에 담보나 대출을 받는 분들을 따지지 않고 나가는데요. 이게 위험할 수 있다는 얘기도 나오고 있고요. 또 주택 공급 물량 자체도 줄이겠다는 말이 나오고 있거든요. 전반적으로 이 대책, 많은 분들이 일이 터지면 터지는 건에 대한 대책밖에 없느냐, 이런 불만을 제시하기도 하는데요. 교수님은 어떻게 보십니까?
◆ 권대중> 이번 대책은 늦은 감이 있지만, 정부가 공급 물량을 줄이겠다는 것은 작년에 이미 한 번 나온 얘기입니다. 그래서 주택건설촉진법을 폐지하겠다고 했는데 폐지는 안 되었지만 일단 정부 주도 하 인위적 공급은 안 하겠다, 그것을 한 번 더 강조한 것 같고요. 특히 이번에 깡통 전세나 깡통 주택 얘기가 많이 나와 나온 대책 중 하나가 공급 물량을 조절하겠다는 겁니다. 이 단계를 보면 주택 택지 매입 단계나 인허가 단계, 채권과 분양 단계, 이렇게 세 가지로 나눠서 정부가 이번에 규제하겠다고 대책을 내놨는데요. 그 중에서 눈에 보이는 것이 PF대출보증이나 대출 심사를 강화하겠다는 건데요. 이것이 건설사를 상대로 하는 겁니다. 건설사의 물량을 줄이겠다는 거죠. 우리나라의 경우 선분양제도가 시행되기에 이것을 먼저 규제하면 공급량이 줄어듭니다.
◇ 김우성> 사실 선분양제도는 소비자보다는 건설사에 좀 더 유리했다는 평가가 있었는데요. 그런데 전체적으로 공급량에 대한 조절뿐만 아니라, 주택 가격, 주택 시장에서의 가격에 대한 정책들, 이런 것들에 대한 안정화. 사실 그 전에는 투기나 일방적인 가격 경쟁에 있어서 정책적 효과가 미비했다. 이런 얘기도 있거든요. 이런 부분은 좀 어떻게 정책적 노력이 필요할까요? 어떻게 보십니까?
◆ 권대중> 가계부채 문제가 계속 화두로 떠오르는데요. 실질적으로 주택담보대출 비율은 지난 6월 말 기준으로 가계 부채가 한 1,220조가 넘었는데요. 그 중에 한 반은 주택담보대출이고 반은 생계형 대출이나 PF대출입니다. 우리나라 경우 주택담보대출이 DTI, LTV를 적용하고 있기에 시장 가격에 비해서는 위험성이 낮은 편입니다. 가계에 위험성이 있다는 것은 PF 대출 보증이나 생계형 가계 대출인데요. 그쪽 부분에 대한 대책이 나와야합니다. 이번 나온 내용도 보면 주택담보대출규제로 나왔거든요. 주택담보대출규제는 그래도 그나마 견딜 만 합니다.
◇ 김우성> 신혼부부가 평균 4,200만 원 정도 4,300만 원 정도 주택담보대출 부채를 지고 있다, 수입은 한 5천만 원 정도 되고. 이런 문제에 대해 말씀드린 건데요. 분양권 전매제한은 빠졌더라고요. 이것이 좀 쓸데없이 집값을 올리는 악영향을 준다는 얘기가 있었거든요. 왜 분양권 전매제한을 뺐나, 이런 의구심도 드는데요. 어떻게 보십니까?
◆ 권대중> 국토부가 아마 반대를 한 것으로 알고 있는데요. 분양권 전매제한을 더 강화하면 주택 시장이 위축될 것으로 본 것 같습니다. 현재 공공 택지 경우 1년이고, 민간 택지는 서울 수도권만 6개월 제한했고요. 지방은 없습니다. 이미 지방 대구를 비롯한 울산 같은 경우 이미 전세 가격이나 매매 가격이 하락하고 있습니다. 서울도 일부 지역 송파나 수도권 미사 지구 경우도 주택 가격도 하락하지만 전세 가격도 많이 하락했거든요. 이 시점에 분양권 전매를 강화시키면 시장이 냉각될 것으로 보고 아마 조사만 더 열심히 해서 규제한다는 쪽으로 굳힌 것 같아요. 리스크관리 차원에서는 집단 대출의 출발점이 주택 보증 심사이기에 거기를 규제하고, 분양 시장에는 좀 규제를 안 하는 쪽으로 간 것 같습니다.
◇ 김우성> 전체적으로 위기가 예측되는 부분이 많지만 또 제한적이지만 그런 대책들이 실효성을 발휘했으면 좋겠고요. 말씀해주신 것처럼 구체적이고 명확한 가이드라인이나 방법들을 찾아내는 것이 중요할 것 같습니다. 오늘 말씀 감사드립니다.
◆ 권대중> 네, 감사합니다.
◇ 김우성> 지금까지 권대중 명지대학교 부동산대학원 교수이었습니다.
[저작권자(c) YTN radio 무단전재, 재배포 및 AI 데이터 활용 금지]
![[LIVE] 대한민국 24시간 뉴스채널 YTN](/img/main/ytn_live_thumb.jpg){kind=small}
