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- 방송시간 : [월~금] 09:00~10:00
- 진행 : 조태현 / PD: 김세령 / 작가: 강정연
인터뷰 전문
■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김우성 PD
■ 대담 : 권대중 명지대 부동산대학원 교수
◇ 김우성 PD(이하 김우성)> 몇 달 전 저희가 인터뷰했습니다. 세종시 공무원들이 분양권을 불법 전매했다, 불법은 아니더라도 대규모로 분양권을 전매했다. 그래서 이익을 남겼다는 얘기인데요. 한국의 독특한 분양제도인 선분양 제도 때문이라고 분석한 바 있습니다. 정부는 18개월 동안 아파트 분양권을 3번 이상 사고판, 3천 명을 적발했습니다. 이 주택공급은 과잉을 우려하는데, 역전세난까지 등장하고 있죠. 정작 집은 구하기 힘든 문제, 모순이 있는 것 같습니다. 오늘부터 국토부에서 부동산 불법 거래 신고 센터를 운영합니다. 분양권을 둘러싼 문제와 부동산 시장 변동에 대해서 전문가 연결해 이야기를 들어보겠습니다. 권대중 명지대 부동산대학원 교수 연결하겠습니다. 안녕하세요?
◆ 권대중 명지대 부동산대학원 교수(이하 권대중)> 네, 안녕하세요.
◇ 김우성> 이 분양권, 저도 해본 적 없어서 잘 모르는데요. 복권인지 헷갈리는 분들이 계십니다. 분양권에 열광할까요?
◆ 권대중> 조금 전에 말씀하신 대로 분양권은 우리나라에 있는 독특한 주택분양제도의 허점이죠. 적은돈으로 수익을 낼 수 있는 장점이 있습니다. 제도적으로 인정하고 있기 때문입니다. 서울과 수도권 같은 경우 민간 주택일 경우 6개월만 지나면 분양권을 전매할 수 있고, 지방은 이 기간이 없습니다. 물론 말씀처럼 세종시 공공택지는 1년이 넘어야 합니다. 주택이 완공되기 전에 입주 자격으로만 거래됩니다. 특히 최근 떴다방이나 분양권이 수천만 원씩 거래되는 이유는, 유동자금이 많아서 그런 것도 있습니다. 저금리에 유동자금이 갈 곳이 없거든요. 그래서 그런 것도 있습니다. 물론 주택 시장의 근본적 문제도 있습니다. 선분양제도가 생긴 것은 지난 1977년도 아파트 분양가격을 규제하면서 건설사들이 경영악화를 막기 위해 도입한 제도입니다.
◇ 김우성> 지었는데 안 팔렸을 때를 대비해서요.
◆ 권대중> 네, 또 하나는 수요자 입장에서 볼 때도 가짜 집을 보고 우리가 사는 것이 아닙니까. 분양을 받았다고 하면 마음이 놓입니다. 주거안정이 되고요. 입주권과는 전혀 다릅니다. 입주권은 재건축이나 재개발사업에서 입주를 확정 짓고 가는 것이고, 분양권은 집이 아닙니다. 다 짓고 나야 집이지만 분양을 받으면 돈이 된다고 생각하고 주거 안정에 영향을 주니까 일거양득으로 정부가 시행했던 제도입니다.
◇ 김우성> 지금 분양권을 둘러싸고, 인기가 많은 곳은 지금 분양 제도를 이용한다고 하더라도 멀리 있는 것은 당연할 텐데, 정상적인 인기가 아니라 투기나 불법 수준의 분양권 열기가 문제입니다. 청약제도 자체도 허술한 면이 많다고 하는데, 어떻습니까?
◆ 권대중> 옛날에 청약제도가 좀 복잡했는데요. 지난해 2월 27일부터 바뀐 제도가 있는데요. 2014년도 9.1대책 후속대책으로 주택청약제도를 단순화시켰습니다. 다시 말해 실수요자 위주로 공급자 원칙으로 바뀐 겁니다. 내용이 한 여섯 가지가 있는데요. 시행되는 것이 국민주택 등의 청약 자격을 완화시킨 겁니다. 무주택 세대주의 개념을요. 그리고 두 번째는 청약 통장의 순위제를 통합했죠. 입주 절차를 간소화했고요. 세 번째는 입주자 저축 예금을 변경하는 기간을 단축시켰습니다. 가점제도 지방자치단체장이 자율적으로 할 수 있게 했고요. 단 한 가지 80㎡ 이하 가점제는 내년도 1월부터 지방자치단체장이 자율적으로 하게 했습니다. 이렇게 청약 예금, 부금 등에 있던 것들을 통합해서 주택청약제도를 단순화하면서 이것이 심해진 것이 아닌가, 정부 입장에서 볼 때는 제도를 손봐야 한다는 얘기도 일각 전문가에게 나오지만, 제도에는 문제가 없는 것 같고 단지 분양권을 전매하는 제도를 강화시킬 필요가 있어요. 어차피 무주택자나 집이 필요한 사람에게 분양을 하잖아요. 가수요 들어오는 것을 막을 수 있고, 분양받은 것을 전매하는 일을 강화시키면 이런 떴다방이나 분양권 전매가 좀 줄지 않겠나, 저는 개인적으로 그렇게 생각합니다.
◇ 김우성> 오늘부터 국토부에서 부동산 불법 거래 신고 센터를 열었다고 합니다. 이런 불법 전매나 떴다방을 집중 단속하겠다고 하는데요. 어떻게 보십니까, 실효성이 있을까요?
◆ 권대중> 실효성이 있다고 생각합니다. 국토부가 중개업소나 떴다방을 조사하면 문을 닫는 경우가 많은데요. 분양권 전매는 자율적으로 정화되지 않으면, 공권력이 개입될 수밖에 없거든요. 이번 정부가 시행하는 제도는 떴다방처럼 분양권 시장에 영향을 줄 것으로 보입니다.
◇ 김우성> 그간 자율, 완화로 무게중심이었던 주택시장이 질서를 잡고 이런 것들로 바뀌고 있습니다. 이번에 3번 이상 분양권을 매매한 3천 명도 전문적인 단타족, 실 거주목적이 아니라 분양권을 사고팔아서 이득을 남기려는 사람들이 많다는 분석인데요. 결국, 시장에 악영향을 미치지 않습니까?
◆ 권대중> 그렇죠. 정상적 분양 가격에서 프리미엄을 주고 거래가 된다면 집이 준공된 이후에 들어갈 시점에 주택 가격이 폭락하지 않는 한, 구입자 입장에서는 분양가격 플러스 프리미엄을 포함해서 거래되겠죠. 결국 집이 없는 실수요자들에게는 주택 가격을 올리는, 부담스러운 일로 작용하죠. 결국, 주택가격 올리는 일입니다.
◇ 김우성> 결국 집값을 올리는 일이다. 큰 문제인 것 같습니다. 부동산 관련 임대업이나 관련 시장이 하락하고 있다, 오늘 뉴스입니다. 마이너스로 돌아섰고요. 앞서 말씀드린 것처럼 완화해서 들여다보겠다는 정부의 입장도 있는데요. 그간 부동산 관련해 거품도 컸다는 얘기도 있어요. 그래서 많은 분들이 부동산 시장이 반전되고 있나, 방향이 바뀌었나, 이런 전망이 있는데요. 어떻게 보아야 할까요?
◆ 권대중> 7년 6개월, 8개월씩 상승하던 전셋값이 꺾였다는 보도가 나간 적 있습니다. 물론 지난달 전국 아파트 평균 매매가 대비 전세가 비율이 75.1%에서 74.8%, 0.3% 떨어졌습니다. 굉장히 큽니다. 이렇게 매매가 대비 전세가가 떨어졌다는 얘기는 장기적으로 주택가격이 하락할 것을 예고하는 겁니다. 그렇다면 주택 시장 거품이 걷히지 않겠나, 지금 전세 가격이 천정부지로 올라갔던 이유는 몇 가지 있습니다. 첫째는 저금리 시대에 주택에 투자해 수익을 내고자 하는 사람이 전세 수요를 반전세나 월세로 돌린 겁니다. 그렇다고 전세 수요가 줄어든 것은 아니죠. 공급보다 수요가 많아져서 가격이 오른 점도 있고요. 그것은 정부가 계속적으로 임대 주택이나 인근 지역에 주택 공급이 이뤄졌던 것이 금년 하반기 계속 입주하다 보니까 공급량이 늘어나겠죠? 공급량이 늘어나면 가격이 안정되죠. 그것이 이제 주택 가격의 하락까지 예상할 수 있다는 얘기죠.
◇ 김우성> 전체적, 장기적 방향의 변화는 하락 쪽으로 전망해주셨는데요. 오늘 역전세난 얘기가 뜨겁습니다. 다 연결된 이야기입니다. 공급 문제이기도 하고 여러 가지 문제인데요. 은행 상황이 위험해 우려가 더 커지고 있습니다. 강남 재건축 제외하고 부동산 상승은 끝났다, 이런 얘기도 나옵니다. 역전세도 거론되고 있는데, 어떻게 보십니까?
◆ 권대중> 지난해 30가구 이상 분양을 할 경우 주택도시보증공사에서 분양보증을 받아야 분양을 하거든요. 작년에 2015년도 분양한 물량이 40만 가구입니다. 비아파트까지 포함해 52만 가구나 되고요. 국토부에서 작년 인허가 건수가 76만5천 가구로 발표되는데요. 금년도 상반기만 해도 분양 보증이 20만6천 가구, 인허가 건수가 35만5천 가구, 이대로 간다면 작년만큼 되거든요. 역대 정부가 50만 가구 이상 주택을 공급한 적이 많지 않습니다. 금년도, 내년도 다 이렇게 늘어난다면, 분양한 아파트에 입주하는 내년 말이나 2018년도 이후에는 공급 과잉 현상이 나타날 수 있죠. 전세 가격이 하락하면 매매 가격도 하락하는데, 전세 가격이 하락하면 대부분 전세를 놓은 사람은 돈이 있어서 전세를 놓은 것이 아니라 주택을 구입하려고 놓았기에, 다시 그 가격으로 전세를 놓지 못한다면 돌려 줄 수 없게 되죠. 그렇게 되면 깡통 전세가 나타나는데요. 이 깡통 전세가 결국 주택을 포기하게 합니다. 금리도 올라간다고 한다면. 그러면 하우스푸어가 나타나죠. 이런 현상은 2018년도 이후 나타날 수 있습니다. 선제적으로 정부나 관계 기관이 대비할 필요가 있습니다.
◇ 김우성> 오늘 말씀 감사합니다.
◆ 권대중> 네, 감사합니다.
◇ 김우성> 지금까지 권대중 명지대 부동산대학원 교수이었습니다.
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