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- 방송시간 : [월~금] 07:15~09:00
- PD: 서지훈, 이시은 / 작가: 현이, 김영조
인터뷰전문보기
□ 방송일시 : 2016년 7월 28일(목요일)
□ 출연자 : 박원갑 KB국민은행 부동산 전문위원
-강남권 전세값, 6개월 새 5천만 원 가까이 하락
-강남·서초서 재건축 대상의 경우 세입자 찾기 어려운 곳도 있어
-강남권 전세값 하락, 위례·하남·미사 등 신도시 대량 입주물량의 간접 영향
-전세 시장, 일시적 현상 아닌 안정기조 접어든 것
-‘전세종말’ ‘주택의 월세화’, 저금리로 인한 장기적 트렌드였던 것, 現 하향안정기조
-입주 물량 늘면 전세도 늘 것
-전세 사라지는 전체 국면서 일정 지역 전세 남아도는 상황 가능
-앞으로 2-3년, 전세 남아돌 것
-역전세난 우려, 집주인 전세 보증금 어느 정도 여유 자금 있어야
-집값, 금리·정부정책 등 변수 있어 며느리도 몰라
-마포·성동구 등 일부 외 집값 전반적 안정세, 당분간 안정적일 것
◇ 신율 앵커(이하 신율): 여러분 뉴스에서 들으셨겠습니다만, 7년 반 만에 강남권 전세값이 떨어지고 있다고 합니다. 그러면 정말 집값도 떨어지는 거 아닌가요? 과연 부동산 시장 어떻게 될 지, KB국민은행 부동산 박원갑 전문위원, 전화 연결해 자세한 이야기 나눠보겠습니다. 안녕하십니까?
◆ 박원갑 KB국민은행 부동산 전문위원(이하 박원갑): 네, 안녕하세요.
◇ 신율: 강남권 전세값, 진짜 떨어져요?
◆ 박원갑: 그렇습니다. 많이 떨어진 곳은 한 6개월 사이에 한 5천만 원 이상 떨어진 곳도 있더라고요. 예컨대 잠실 같은 경우 84제곱미터라고 하죠. 방 3개짜리, 33평형 같은 걸 보면, 올 초에 3억 3천, 4천까지 거래가 되다가, 지금은 한 7억 5천, 이런 물건들도 있고요. 이거보다 더 싼 물건도 있는데, 5천만 원 정도는 낮아진 게 아닌가? 이렇게 보고 있고요. 그리고 나머지 강남구라든지, 서초구, 이런 곳에서도 전세 수요가 덜한 대흥아파트라든지, 그리고 건물이 아주 낡은 재건축 대상 같은 경우에는 가격이 조금 떨어졌고요. 막상 세입자를 구하려고 해도 찾기가 어려운 곳들도 있습니다.
◇ 신율: 이게 왜 갑자기 이렇게 된 거예요?
◆ 박원갑: 강남 입주물량이 늘어서 생긴 문제는 아니고요. 위례라든지, 하남, 미사 같은 수도권 신도시 입주물량이 쏟아지고 있거든요. 그 충격을 간접적으로 받고 있다고 보시면 되는데, 올해만 하더라도 위례나 하남, 미사에서 2만 1천 가구 정도가 입주합니다. 그러다보니까 전세값이 싸니까 강남의 세입자들이 그쪽으로 이동할 수 있는 거죠. 그러면 강남에 있는 전세수요가 줄다보니까 가격이 하락하고 있다, 이렇게 해석하시면 될 것 같습니다.
◇ 신율: 그러면 이게 일시적인 현상이 아니라는 말씀이세요?
◆ 박원갑: 일시적인 현상이라고 보기보다는, 저는 전세시장이 안정 기조로 접어들었다고 볼 수도 있을 것 같은데요. 왜냐면 내년에 경기도 일대에 입주물량이 크게 늘어나거든요. 올해 입주물량이 8만 4천 가구 정도 되는데, 내년에 아파트 입주물량이 12만 가구 정도, 올해보다 40% 이상 늘어나거든요. 그러면 결국 수요가 그쪽으로 빠져나갈 수 있다고 보기 때문에, 전세시장은 약간 불안하긴 하지만 전반적으로 안정 기조로 봐야 하지 않나, 이렇게 보고 있습니다.
◇ 신율: 그러면 전세 시장이 안정화된다는 것은 월세했던 집이 다시 전세로 돌아갈 가능성도 있다는 말씀이세요?
◆ 박원갑: 충분히 그렇게 되죠. 전반적으로는 전세가 없어지는 전세종말, 그리고 주택의 월세화라고 많이 이야기했잖아요? 그건 저금리 때문에 생기는 장기적인 트렌드라고 보시면 되고요. 일시적으로 보면 잔파도라는 게 생길 수 있잖아요? 그런 점에서 보면 입주물량이 많으면 오히려 전세가 더 늘어나는 측면이 있을 거예요. 왜냐면 전세는 오로지 당시의 수요, 공급만 반영하거든요. 미래에 전세값이 오른다, 내린다고 해서 지금 내가 의사결정을 하기가 힘들죠. 당장 내가 필요하면 구해야 하는 상황이다 보니까, 입주물량이 많으면 오히려 이게 전세로 나올 수 있다고 보는데요. 왜냐면 수도권 신도시 같은 경우에는 입주 목적보다는 투자 용도로 분양받아놓은 분들이 많다는 말이에요. 그러면 잔금을 못 치를 수 있어서 결국 이게 전세로 나온다고 볼 수 있거든요. 그렇게 되면 오히려 한 2~3년 동안은 전세가 좀 남아도는, 그래서 역전세난이라고 하지 않습니까? 이게 입주 물량이 많은 곳은 생길 수 있지 않느냐? 전체 국면으로 보면 전세가 사라지지만, 일정 지역에서는 오히려 전세가 남아도는 상황이 생길 수 있습니다.
◇ 신율: 그런데 문제는 뭐냐면, 전세값이 떨어지니까 자기가 낸 돈을 못 받을 위험성에 있는 분들도 계실 거 아니에요?
◆ 박원갑: 충분히 그럴 수 있죠. 이게 역전세난이라고 볼 수 있는데, 이렇게 되면 집주인들은 종전과는 생각을 좀 달리하실 필요가 있는데, 결국 전세보증금이라는 것은 세입자로부터 빌리는 무이자 대출금이잖아요? 그리고 전세계약기간이 만기가 되었다는 것은 만기에 돈을 되돌려줘야 하는 의무가 있는 건데, ‘당신이 빼서 나가시오.’ 이렇게 하는 것은 다소 무책임할 수 있다는 생각이 들고요. 그래서 어느 정도 하락분에 대해서는 여유 자금을 가지고 있어야 한다는 생각이 듭니다.
◇ 신율: 그렇게 생각 안 하는 집주인분들 많을 것 같은데요.
◆ 박원갑: 그렇죠. (웃음)
◇ 신율: 그런데 전세값이 떨어지면 부동산값도 떨어지는 거 아닌가요?
◆ 박원갑: 반드시 그렇지는 않아요. 아마 하향안정기조, 이렇게 보시면 될 것 같습니다.
◇ 신율: 떨어지기는 떨어지지만 서서히 떨어진다?
◆ 박원갑: 반드시 입주물량 가지고 매매가격이 결정되는 건 아니죠. 실제로 2008년도에 잠실에 대규모 입주를 했지 않습니까? 그때 전세 가격이 흔히 33평짜리가 3억이 안 되는 경우도 많았어요. 지금 그게 8억, 7억 하잖아요. 그런데 매매 가격은 그때 그렇게 빠지지는 않았어요. 매매는 당시의 수요, 공급뿐만 아니라 미래의 수요, 공급도 같이 반영하는 것이거든요. 미래에 집값이 오른다고 생각하면 굳이 싸게 팔 이유가 없는 거죠.
◇ 신율: 그런데 미래의 수요공급을 볼 때, 2018년도부터는 인구절벽이라고 하잖아요?
◆ 박원갑: 그건 주로 생산가능인구 이야기를 하는 거고요. 오히려 전체 인구는 2030년까지도 늘어나기 때문에, 인구는 약간은 공포론에 가까운 측면이 있다고 봐요. 그래서 전반적으로 입주 물량이 많으면 물량 앞에 장사는 없는 거거든요. 그러니까 한 번은 후유증이 있을 수밖에 없는데, 이게 문제는 감기몸살이 될 지, 폐렴이 될 지, 홍역이 될 지, 그건 다른 변수까지 같이 봐야 하기 때문에...
◇ 신율: 그렇죠. 경제적인 변수도 있죠?
◆ 박원갑: 그렇죠. 그러니까 집값이라는 건 며느리도 모른다는 이야기를 하는 거죠.
◇ 신율: 일각에서는 집값이 좀 떨어지지 않을까? 실제로 서울 같은 경우에 강북 지역의 집값은 3~4년 동안 그렇게 오르지도 않고, 떨어지지도 않고, 일정한 수준을 유지했다고 하더라고요.
◆ 박원갑: 그렇습니다. 일부 마포라든지, 성동구라든지 이런 쪽 외에는 전반적으로는 안정기조로 접어들었고, 유난히 지금 강남 재건축에서만 가격이 좀 들썩였죠. 이게 재건축 테마장이었기 때문에 그렇습니다.
◇ 신율: 그러니까 결국 강남도 안정세로 접어들 것이다, 이런 말씀이시군요?
◆ 박원갑: 현재로서는 그렇게 봐야 하는데요. 만약 또 금리가 낮아지면 또 다른 문제가 생기잖아요. 그래서 입주 물량 외에 금리라든지, 정부 정책이라든지, 여러 가지 변수가 있는데요. 아마 종합적으로 보시면 당분간은 박스권에서 안정 기조로 갈 가능성이 있다, 이렇게 보시면 될 것 같습니다.
◇ 신율: 잘 알겠습니다. 오늘 말씀 여기까지 듣겠습니다. 고맙습니다.
◆ 박원갑: 네, 감사합니다.
◇ 신율: 지금까지 박원갑 KB국민은행 부동산 전문위원이었습니다.
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