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- 방송시간 : [월~금] 15:00~16:00
- 진행 : 김우성 / PD: 김우성 / 작가: 이혜민
인터뷰 전문
■ 방송 : YTN 라디오 FM 94.5 (15:10~16:00)
■ 진행 : 김우성 PD
■ 대담 : 조명래 단국대 도시계획부동산학부 교수
- 공급자 우선시대의 '선분양제도'가 분양권 열풍 불러
- 정부의 부동산 시장 경기부양 정책이 분양권 왜곡 심화
- 건설업자에게 유리한 제도지만, 소비자에겐 불합리
- 시세차익은 이자 등 실질비용 보면 결국 불공평
- 후분양제도 정착으로 실수요자 중심, 안정화 정책 펼쳐야
◇ 김우성> 얼마 전 세종시 공무원들의 분양권 불법전매 의혹, 저희가 보도해드렸습니다. 도대체 분양권이 뭐길래 이렇게 난리인 걸까요? 올해 4월까지 거래된 분양권의 43%가 1~2천만 원의 웃돈이 붙어 팔렸다고 합니다. 쉽게 말해 4만 명이 넘는 아파트 계약자들이 1,400만 원 정도를 벌었다는 겁니다. 판교의 한 아파트에서는 분양권 전매 웃돈이 무려 3억 원 가까이 된 경우도 있습니다. 이 정도면 정말 복권 수준입니다. 하지만 세상에 정말 공짜는 없겠죠. 누군가, 혹은 시장은 그 상승분을 감수해야 할 겁니다. 분양권을 둘러싼 이야기, 전문가와 함께 문제점과 대안 알아보겠습니다. 단국대 도시계획부동산학부 조명래 교수 연결합니다. 교수님, 안녕하세요?
◆ 조명래 단국대 도시계획부동산학부 교수(이하 조명래)> 네, 안녕하세요.
◇ 김우성> 앞서 제가 잠깐 소개해드렸는데요. 분양권, 이 정도면 정말 복권 수준의 관심과 수익원으로 각광받는 것 같습니다. 도대체 분양권에 대해서 이런 현상이 벌어지고 있는 이유, 어떻게 이해하면 좋을까요?
◆ 조명래> 네, 이 분양권이라는 것이, 우리나라에서는 선분양 제도를 채택하고 있는데요. 소비자가 주택 가격의 80%에 해당하는 돈을 주택을 정식으로 구입하기 전에 일종의 계약금처럼 내놓는 것인데요. 이 제도의 도입은 1977년에 분양가 관리를 위한 차원에서 도입되었는데요. 이렇게 선분양제도와 함께 집값을 미리 80% 내도록 하는 이런 제도가 도입된 까닭은 사실 주택을 저가로 많이 공급을 해야 하는 그런 필요성 때문에, 공급자가 재정적인 부담을 갖지 않고 주택을 많이 공급할 수 있도록 하기 위한, 그 비용을 소비자에게 떠넘기는 방식으로 공급을 할 수 있도록 하는, 그 제도가 지금 선분양 제도라고 보시면 되겠습니다.
◇ 김우성> 네, 방금 말씀하신 것처럼 수요자가 아니라 공급자 중심의 시장인데요. 물건이 만들어지기도 전에 돈부터 내는 거니까요. 그럼에도 불구하고 이렇게 열기를 띄는 것, 뉴스에서도 보면 모델하우스에 줄이 엄청나게 늘어서 있고, 밀치다가 사람이 다치기도 하고, 이런 것들도 보도되는데요. 이런 과열 양상은 정상에서 벗어나 있다, 이런 생각도 들거든요. 문제점은 없습니까?
◆ 조명래> 네, 특히 최근에 들어서 이런 분양신청이 과열을 띄게 되는 것은 정부 정책의 한 결과라고 볼 수 있는데요. 주택시장의 활성화를 위해서 정부가 특히 청약 규제완화를 많이 한 것이죠. 그 중에서 1순위 자격자 기준을 상당히 완화했습니다. 옛날 같으면 몇 년 기다려야 1순위가 되었는데, 2년만 청약을 들게 되면 1순위 자격을 주었고요. 그 다음에 전매제한이라는 것을 풀었습니다. 이를테면 과거에는 3년 동안 전매를 못했던 것을, 1년만 거기서 살면 전매를 할 수 있는, 이런 정책이 나오면서부터 소비자들이 그런 청약 규제완화 혜택을 누리게 되면 그만큼 분양권을 빨리 팔 수 있어서 시세차익을 남길 수 있기 때문에 이와 같은 과열 현상이 생기는데요. 문제는 이와 같이 청약 가격이 오르게 되면 결국은 실수요자들이 집값을 많이 지불해야 하는 상황이 됩니다. 왜냐면 분양권을 팔게 되면 결국 실수요자들이 고가로 분양권을 사서 입주하게 됨으로써, 결과적으로는 집값이 상승하는 그런 문제가 있다고 봐야 되겠죠.
◇ 김우성> 네, 비유가 적절할지 모르겠지만, 유통으로 치자면 유통과정이 하나 더 생겨서 가격이 오르는 현상, 그렇게 이해해도 될까요?
◆ 조명래> 네, 그렇죠.
◇ 김우성> 그런데 일각에서는 분양 시점과 주택을 완공해서 입주하는 시점의 차이, 그 그간의 시세 차익이 있기 때문에 분양권 매매를 그렇게 나쁘게 볼 문제가 아니다, 이런 입장도 있거든요. 어떻게 보십니까?
◆ 조명래> 사실 소비자 입장에서 보면 일시에 돈을 내기보다는 처음부터 조금씩 나눠 내면 그만큼 납부의 부담을 줄일 수 있는 측면도 없지 않아 있습니다. 그런데 이론적으로 보게 된다면, 사실 공급자가 부담해야 할 건설의 비용을 소비자한테 떠넘기는 것이고요. 따라서 주택이 건설되기 전에 청약을 통해서 분양을 받게 되는데요. 그러면 그때부터 사실은 건설업자가 부담해야 하는 건설의 각종 비용, 특히 이자비용까지 포함해서 이런 것을 분양받은 사람이 부담하는 꼴이 됩니다. 그렇게 해서 소비자 입장에서 본다면 그 이자 비용을 건설 공급사가 부담해야 할 것을 소비자가 부담하기 때문에, 사실 그것을 이익의 동기로 삼아서, 그것을 팔아서 일정한 차익을 남기려는 것, 이런 것이 분양가 차익금을 발생시키는 이유가 되는데요. 소비자가 시세차익을 남기는 것은 좋습니다만, 문제는 그 주택이라는 것이 공공자원을 통해서 분양이 된 것이죠. 그렇기 때문에 최초의 수분양자가 그만큼 혜택을 보게 되는데, 그 수분양자가 혜택을 보게 되는 이 주택의 가치라는 것은, 여러 가지 공적인 자원이 투입되어서 만들어진, 그런 가치입니다. 그렇게 해서 이 수분양자가 일방적으로 시세차익을 남기는 방식으로 수익을 취하는 것은 그만큼 이익을 독점하는 문제가 있다고 봐야 되죠.
◇ 김우성> 네, 공평성 논란도 있지만, 역시나 불필요하게, 적정 수준 이상으로 가격을 올린다는 느낌도 드는데요. 앞서 선분양 제도가 주택이 절대적으로 부족하던 시절, 수도권에 주택이 부족한데 사람들이 과밀했던 시절에는 공급을 촉진하기 위해서 건설사에게 유리한 이런 제도가 시행되었지만, 지금은 주택 보급률이 100%를 넘고, 공금 과잉 우려도 항상 제기되거든요. 이런 경우에는 실질적은 공급의 기능보다는 오히려 거품, 즉 집값만 키우는 부작용이 있을 수 있다, 이렇게 볼 수 있지 않을까요? 어떻게 보십니까?
◆ 조명래> 네, 그래서 저는 이제 선분양 제도는 없애야 한다고 보고 있습니다. 다시 말해서 후분양 제도로 공급의 방식을 바꿔야 한다고 보고 있는데요. 말씀하신대로 주택보급률이 지금 100%가 넘었고, 이제 공급자가 선택하는 주택이 아니라 소비자가 선택하는 주택이 되어야 할 것 같고요. 그리고 후분양제로 하게 된다면 소비자가 최종 상품을 보고, 가격의 적정성을 보고 상품을 선택하기 때문에 어떤 면에서 보면 그만큼 가격 인하 효과도 있을 수 있고, 상품으로서 주택의 질을 그만큼 높일 수 있는 가능성이 있기 때문에, 이제는 공급자 중심이 아니라 소비자 중심의 주택시장이 운영되어야 한다고 본다면, 공급 제도조차도 이제는 후분양 제도로 바뀌어야 할 것 같습니다.
◇ 김우성> 네, 집이 다 완성되고 나서 살게 되면, 하자 논란뿐만 아니라, 들어서기로 했던 학교는 어디 갔느냐? 지하철은 어떻게 되었냐? 이런 논란도 많은데요. 이런 것도 해결되겠죠. 그런데 아직도 주택 시장을 정상화하는 기능까지 있는 후분양 제도 도입의 목소리는 작고요. 실제로 정책적으로도 실행되는 데에는 아직 거리가 있는 것 같습니다. 어떻게 하면 이런 부분이 개선될까요?
◆ 조명래> 사실 우리나라의 주택 공급 제도는 지난 3~40년 간, 이른바 고도성장기의 대량공급을 위한, 이런 것에 다 맞춰져 있습니다. 가격부터 세제라든가, 금융관련 여러 가지 지원 제도라든가, 이런 것들이 다 선분양 제도에 맞춰져 있습니다. 그렇기 때문에 단순하게 후분양 제도로 전환하는 것이, 뒤늦게 분양한다기 보다는, 후분양 제도에 걸맞는 여러 가지 지원 제도들이 함께 따라가야 됩니다. 그렇게 하기 위해서는 현재 우리나라 주택 공급제도 전반을 정부가 이제는 제대로 들여다보고, 소비자 중심으로 바꿔하는 그런 큰 틀의 변화가 함께 이루어져야 지금 후분양 제도로의 전환이 순조롭게 이뤄질 것 같습니다.
◇ 김우성> 네, 분양권, 결국은 주택 가격과 시장 정상화라는 차원에서도 저희가 생각해볼 점이 많은데요. 끝으로 지금 부동산 가격이 어떻게 될 것인가 하는 의견이 분분합니다. 부동산 시장, 조금 안정화 되는 방향으로 갈까요? 어떻게 보십니까?
◆ 조명래> 작년에 주택시장이 실물 경제의 여력에 비해서는 상당히 부풀려져 있었던 것이죠. 예컨대 거래 활성화도 역설적으로 가장 많이 늘었고요. 가격도 작년 같은 경우에는 물가상승률이 1~2%인 시대에 주택 가격 같은 경우에는 3~4% 올랐고요. 그 다음에 각종 인허가, 이런 데이터도 보면 최고치에 달했는데, 그만큼 작년 같은 경우에 이게 실물 경제의 가치에 비해서 주택의 가치가 상대적으로 부풀려져 있었기 때문에, 올해는 그 거품이 빠지는 상황이 전개된다고 저는 보고 있고요. 아울러서 지금 주택시장에서 주택이라는 수요 자체가 사실 줄고 있는 상황입니다. 주택보급률이 100%를 넘어 섰고, 인구가 감소하고 있고, 실제 소득이 오르지 않고, 주택에 대한 수요가 줄게 되는 까닭에는 또 가구가 소형화되는 등 여러 가지 이유가 있는 것이죠. 따라서 작년에 과열화 된 주택시장의 후유증하고, 주택 시장 본래가 가지고 있는 수요의 감축 요소, 이런 것들이 결합된다면, 앞으로 주택 시장에서 가격이 오르기 보다는 상당히 떨어질 가능성이 더 많다고 봅니다. 정부가 여러 가지 정책을 더 내놓을 계획을 수립하고 있는 것으로 알고 있습니다만, 현재 정책을 내놓는다고 하더라도 그런 추세를 쉽게 반전시키기는 쉽지 않을 것 같아요. 따라서 지금 정부가 할 수 있는 것은 인위적으로 주택 시장을 자꾸 살리기 보다는 가능하면 급격한 하락을 막고 안정화하는, 그런 여러 가지 정책을 내놔야 할 것 같고요. 그런 정책에는 공급자 입장 보다는 실수요자의 입장에서, 여러 가지 주택을, 정말 실수요자 관점에서 매입할 수 있는, 그런 여러 가지 정책을 내놔야 할 것 같습니다.
◇ 김우성> 네, 실수요자 중심의 안정화 전략이 포커스다. 이런 이야기로 이해하면 될 것 같습니다. 오늘 말씀 감사합니다.
◆ 조명래> 네, 감사합니다.
◇ 김우성> 지금까지 조명래 단국대 도시계획부동산학부 교수였습니다.
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