이전글
- 방송시간 : [월~금] 09:00~10:00
- 진행 : 조태현 / PD: 김세령 / 작가: 강정연
인터뷰 전문
앵커:
정말 아파트 전세 가격이 1년 만에 최고 수준까지 올랐고요. 사상 초유의 전세난이라는 표현은 사라질 줄을 모릅니다. 전세 물량 적고요. 재건축 이주 시기까지 맞물려 있고, 입주 물량도 줄어들어서 심각성이 더욱 커지고 있는데요. 전세보증금, 그나마 서민들에게는 목돈이라고 할 수 있는 이 돈까지도 날릴 수 있는 깡통 전세까지도 속출하고 있습니다. 꽃피는 춘삼월인데 정말 마음은 어느 때보다 춥다, 라는 생각이 듭니다. 이사철에 맞는 전세 난민 잔혹사, 묘책은 없는 것일까요? 리얼투데이의 장재현 리서치팀장과 전화로 얘기 나눠보도록 하겠습니다. 장 팀장님, 안녕하십니까?
장재현 리얼투데이 리서치팀장(이하 장재현):
예, 안녕하세요?
앵커:
저희 프로그램에서도 여러 번 이야기를 해 주셨는데요. 올 봄은 또 사상 초유의 전세난이라고 하네요?
장재현:
네, 일단은 어디가 올랐냐, 떨어졌냐가 중요한 시대는 아닌 거 같습니다. 아무래도 특히 수도권의 경우에는 지난 3년 동안 수급 불균형도 있고, 또 재건축 이주 수요나 주요 지역의 전세 난민이 계속해서 발생하면서 모든 지역이 올랐다고 보시면 될 거 같고요. 특히 매매가 대비 전세가율이 80%까지 육박하고, 심한 곳은 90%까지 육박할 정도로 전세난이 굉장히 심해지고 있습니다. 특히 올해도 재건축 이주 수요가 강남이 2만 가구 정도, 도심 재개발, 재건축을 통한 멸실 가구가 5만 가구 정도가 생겨날 것으로 생각이 되는데, 이렇게 됐을 경우 결국 도심 전세를 구하기가 더욱 어려워질 거 같고요. 이러다보니까 전세가율 뿐 만 아니라 전세값도 1월 한 달 동안 1.06% 정도가 올랐거든요. 최근 10년 동안 올랐던 것 중에서 가장 높은 상승률을 보였고요. 이 추세가 계속되면 올해도 전세가 상승률이 10% 정도 넘어서면서 아마 98년 이후에 최고치를 기록한 게 아닐까, 이렇게 예상을 하고 있습니다.
앵커:
이거 정말 언제까지 갈까요?
장재현:
당분간은 계속될 거 같습니다.
앵커:
그 당분간이라는 게요. 장재현 팀장님은 오랫동안 시장을 보셨으니까요. 어느 정도의 예상은 하실 수 있을 것 같은데?
장재현:
쉽게 얘기하면 오는 2020년까지도 전셋값이 떨어지기는 어려울 것이라고 생각하는데요. 앞으로 임대수요가 매년 1만 가구 정도가 늘어나고 있는 데에 반해서 임대아파트 공급은 2020년까지 2~3만 가구 밖에 되지 않고 있기 때문에 실제 전세 난민들이 살 수 있는 안정된 주거 공간이 많이 부족합니다. 여기다가 전월세라든지 반전세라든지 월세라든지, 전세보다는 이런 수익을 낼 수 있는 임대가 늘어나면서 전세 물량이 줄어들고 있는 상황이어서 아무래도 앞으로는 계속 전셋값이 오를 수밖에 없는 그런 상황이 아닌가 생각이 듭니다.
앵커:
그럼 2020년이 되면 전셋값이 안정을 찾는 것일까요, 아니면 전세라는 것이 없어지게 될까요? 구조가 좀 바뀔까요?
장재현:
제 생각에는 전세 시장이 월세 시장으로 많이 전환이 될 것으로 예상이 되고요. 또 지금에 비해서 가구 수는 1인가구가 늘어나면서 오히려 가구 수가 늘어날 수 있는 가능성이 높거든요. 그러다보니까 아무래도 1인가구가 살 수 있는 주택이라든지, 그 때 그 시대에 맞는 주택들이 공급량이 부족하게 되면 아무래도 다른 대체 수단재가 나타나더라도 임대료가 서민들이 들어가 살 수 있는 안정적인 주거 여건을 마련하기에는 지금의 계획 상으로는 어렵지 않을까, 이렇게 생각이 듭니다.
앵커:
정말 답답한, 이게 장재현 팀장님의 전망이기는 하지만요. 정말 저도 전세 살고 있는 사람으로서 굉장히 답답하다는 생각이 들고요. 그러면 매매가격은 어떤 식으로 갈까요?
장재현:
아무래도 매매가 같은 경우에는 급격한 상승 여지는 없다고 생각이 듭니다. 가장 중요한 게 2002년도에 강남 아파트들이 1억에서 2억 정도에 재건축을 살 수 있었다면 지금은 약 10억원 이상의 금액이 들어가거든요. 반면에 도시 근로자 소득은 사실 그렇게 늘지 않은 상황이기 때문에 실제 월급쟁이들이 월급을 사는 데 있어서 그런 여유가 많이 없어지고 있고요. 아무래도 그렇게 되다 보면 집을 대출을 받아서 사야 되는 사람들이나 실수요자 위주로 시장이 재편되고 있기 때문에 예전의 투기 수요나 투자 수요들이 몰리는 그런 시장은 형성되기 어려운 상황이거든요. 그렇기 때문에 앞으로 매매값은 아무래도 조금 강세 정도로 유지를 하다가 보합이나 시장이 이렇게 어려운 상황에서는 다시 약세로 돌아설 수 있는 여지가 많은 것으로 생각됩니다.
앵커:
그래도 내가 아직까지는 내 집 마련에는 조금 부담 된다, 이런 분들은 전세 대출을 받아서 또 전세값 올려주고 다른 전세 들어가고 그러거든요. 그러니까 이미 대출이 발생되어 있는 그런 상황인데, 여기서 더 대출 받아서 집을 사라고 하는 게 지금 정부의 의도인 거 같은데요. 그래도 될까요? 지금 조금 오르거나 보합권 정도밖에 안 될 거라고 하는데.
장재현:
네, 실제 문제는 항상 대출이거든요. 지금이야 한 2~3% 정도 저금리 대출이 가능하고, 집을 살 수 있는 좋은 구조나 환경이 만들어졌지만 언제까지 이렇게 금리가 낮을 거라고 볼 수는 없습니다. 실제 2007년 때 은행 금리가 최고 7%에서 8%까지 오른 적이 있거든요. 이런 상황을 보면 가계에서는 내 집 마련하기 전에 과연 앞으로 금리가 올랐을 때 내가 어느 정도 수준까지 맞출 수가 있을 것이냐, 라는 그런 선을 정해 놓고 투자를 하시는 게 가장 중요하고요. 또 한 가지는 많은 분들이 2~3%대 저금리다보니까 대출을 받기 시작하는데, 보통 3년 거치, 6개월 거치, 1년 거치, 이런 식으로 대출 이자만 납부하다가 원금을 납부해야 되는 시기가 도래하거든요. 원금을 갚기 시작하는 시기가 오면 사실 가계에서는 큰 부담으로 작용할 수 있기 때문에 이런 부분들이 전략이나 촘촘한, 세밀한 계획 없이 내 집 마련을 하다가는 오히려 큰 가계 부채, 부담만을 안을 수가 있기 때문에 그 점을 지금 상황에서 굉장히 주의 깊게 생각하고 투자를 하는 것이 중요합니다.
앵커:
그래서 정부가 안심전환대출이라는 걸 내 놓기는 했죠. 바로 원리금을 갚아 버리는 그런 대출을 내 놓기는 했는데, 경기 상황에 따라서 분명히 금리는 오를 수가 있는 것이기 때문에, 부채 해결의 문제는 전혀 안 되죠. 그러면요. 정말 실수요자들, 내 집을 갖고 싶고 내 집을 마련하고 싶은 분들에 대한 전략은 전세를 살고 있는 분들은 장 팀장님한테 문의도 많이 올 거 같은데 뭐라고 답해주세요?
장재현:
일단은 가장 중요한 게 자금 상황이고요. 그리고 지난 2월 초쯤에 정부에서 1%대 저금리로 대출을 하겠다고 얘기를 하면서 굉장히 많은 문의나 그런 것들이 오기 시작하는데 실제 지금 기본적으로 3천명 정도 밖에 대출을 받을 수가 없고, 그리고 앞으로 어떻게 될지 모르는 상황에서 그 부분을 얘기하긴 좀 그런 거 같고요. 그런 이야기를 하면서 기대감이 높아지면서 내 집 마련을 하겠다, 이런 분들은 많으신데 실제 아파트를 사기 위해선 서울에선 최소 3억 정도는 있어야 아파트에 들어갈 수 있거든요. 그런 점들을 생각한다면 과연 대출을 2억 이상 받아서 내 집 마련을 할 수 있는 것이 맞는 것이냐, 라는 것은 각 가계마다 상황에 따라 생각을 하셔야 될 거 같고요. 또 하나는 아파트 위주의 정책이 너무 많았거든요. 결국에는 단독, 빌라, 다가구, 이런 서민들이 들어갈 수 있는 저렴한 주택들이 확보가 되지 않은 상황이기 때문에 앞으로 이런 주택들을 노려 보고 내 집 마련을 하실 분들 같은 경우는 단독, 빌라, 다가구, 특히 신축 주택들을 알아보고 계신 분들이 많습니다.
앵커:
그리고 장기전세주택이죠? 시프트. 상황이 워낙 이러다보니까 시프트에 대한 열기도 뜨겁다고 하는데요. 시프트는 정확하게 어떤 거고 어떤 분들이 들어갈 수가 있는 건가요?
장재현:
시프트 같은 경우에 청약 자격은 입주자 모집 공고, 시프트라는 게 SH공사에서 하기 때문에 서울시에 거주하고 있어야 하고요. 그리고 본인과 가족 구성원 모두가 무주택자여야 합니다. 주택이 없으셔야 하고, 단독 가구주 같은 경우, 특히 소득 기준은 전용면적 60제곱미터 미만일 경우에는 도시 근로자 가구당 월 평균소득이라는 게 있습니다. 정부에서 발표하는 도시 근로자 가구 월 평균 소득이 4인 기준으로 약 534만원 이하이면 자격을 신청할 수 있고요. 면적 별로는 60제곱미터 이상 80제곱미터 이하 같은 경우는 120%가 소득 기준일 수 있습니다. 또 경쟁이 치열하기 때문에 보통 청약 1순위 자격이 같이 주어지게 된다면 나이라든지 부양가족수라든지 서울시 거주기간이라든지 이런 것들에 따라서 가점을 매겨서 그 가점에 따라서 아마 당첨 당락이 결정이 됩니다.
앵커:
그래도 거의 로또 같겠죠? 거의 되기 어렵겠죠?
장재현:
아무래도 시프트가 공고를 많이 한다고 하더라도 사실 서울에서는 재건축, 재개발 물량에서 나오는 물량들이 대부분이기 때문에 가구 수가 너무 많이 부족하다고 볼 수 있습니다. 특히 올해 1700가구 정도 밖에 공급이 안 되기 때문에 시프트에 들어가기에는 어려운 상황이라고 볼 수 있습니다.
앵커:
또 다시 나오는 얘기는 깡통 전세에요. 워낙 전셋값을 더 이상 감당할 수 없으니까 세입자들은 나가겠다고 하는데 정작 집주인이 이걸 마련해 줄 수 없는 그런 경우가 깡통 전세가 되는 거잖아요? 더 늘어나는 건가요, 이런 경우가요?
장재현:
지금 같은 상황에서는 아무래도 위험성이 높다고 보여집니다. 그 이유 중 하나가 전셋값은 계속 상승하고 매매값은 어느 정도 선에서 딱 멈춰져 있거든요. 결국 전셋값이 많은 지역엔 90%, 95%까지 올라가는 경우에는 집주인의 대출을 제외하고 전세금까지 합한다면 오히려 매매값보다 더 늘어나는 그런 상황도 일어나고 있거든요.
앵커:
지금 95%까지 올라간 곳은 어딘가요?
장재현:
보통 경기권 외곽 지역이라든지 서울에서도 서울 외곽지역들, 서울 도봉구라든지 강북지역들 같은 경우에는 아무래도 90%까지 가는 지역들이 굉장히 많이 있습니다.
앵커:
그러면 깡통 전세가 돼서 내가 보증금을 돌려받지 못하게 되면 내가 가야 될 곳에 보증금을 못 내니까 이 사람도 못 움직이고, 상당히 여러 가지 문제가 생길 텐데 예방할 수 있는 방법은 없나요?
장재현:
우선 보증보험을 전세금 보장 신용보험을 드는 게 가장 중요할 거 같고요. 그런데 비용이 들어가는 문제가 있기 때문에 그런 부분을 배제하고 생각한다면 아무래도 전세권 설정 전에 근저당이 설정되어 있지 않은 깨끗한 집을 들어가시는 게 가장 좋은 것 같습니다.
앵커:
근저당이 설정되어 있지 않은 집은 거의 없는 것 같던데요?
장재현:
아무래도 거의 없기 때문에 근저당, 대출 포함해서 자기 전세금까지 합한 금액이 집값의 많으면 8~90% 정도, 적으면 70%, 안정하다고 생각되는 게 70% 수준이거든요. 그 정도까지 되는 집을 사는 게 좋긴 한데 문제는 현실적으로 그런 집이 거의 없거든요. 그런 것이 가장 큰 문제고요. 그런 집들이 있다고 한다면 사실은 전세금이 또 만만치 않기 때문에 그런 점들을 어떻게 가장 잘 보완할 수 있는 문제들이 서울보증보험이라든지 대한주택보증에서 하고 있는 전세보증반환 보증보험을 드시는 게 좋지 않을까 생각이 듭니다.
앵커:
그러면 다시 한 번 여쭤볼게요. 대출 끼고 전세 사는 사람들 대부분이잖아요? 이런 세입자들, 집을 사는 게 좋을까요, 아니면 집값이 내려가기를 기다리는 게 좋을까요?
장재현:
집값이 내려가기를 기다리는 건 좋지 않은 전략인 거 같고요. 일단 집을 사야겠다고 생각을 하신다면 사실은 아파트가 평균 3억 정도 된다고 했을 때 눈을 돌려보시는 것도 괜찮을 거 같습니다. 최근에 나온 신축 빌라라든지 다가구 주택 같은 경우는 앞에 카드키를 포함해서 CCTV가 모두 갖춰져 있기 때문에 사실 아파트 거주하는 만큼, 아파트보다는 물론 주거환경이 떨어지긴 하겠지만 오히려 주거 안전이라든지 주거 만족도가 많이 높아진 상황이거든요. 그런 눈을 낮춰서 아파트보다 저렴한 주택들을 보시는 게 좋을 거 같고요.
앵커:
알겠습니다. 취업 전략도 눈 낮춰서 가라는 얘기가 많은데, 내 집 마련 전략도 역시 그렇군요.
장재현:
어쩔 수가 없는 것 같습니다. 가격이 너무 높아서요.
앵커:
알겠습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다. 감사합니다.
장재현:
네, 감사합니다.
앵커:
리얼투데이의 장재현 리서치팀장이었습니다.
[저작권자(c) YTN radio 무단전재, 재배포 및 AI 데이터 활용 금지]
![[LIVE] 대한민국 24시간 뉴스채널 YTN](/img/main/ytn_live_thumb.jpg){kind=small}
