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- 방송시간 : [월~금] 15:00~16:00
- 진행 : 김우성 / PD: 김우성 / 작가: 이혜민
인터뷰 전문
앵커:
말도 많고 탈도 많았던 부동산 중개 수수료, 일명 복비죠. 이게 개편이 될까요? 국토교통부가 현재의 불합리한 부동산 중개 수수료에 대해서 오는 23일, 모레네요. 공청회를 열고 개편안을 확정하겠다, 라고 밝혔는데 개편안에 대해서 공인 중개 업계 측은 다른 안을 내 놓고 있습니다. 아무래도 이게 이해가 많이 엇갈리는 부분이니까 그렇지 않을까 싶어요. 갈등을 빚고 있는데, 부동산 중개 수수료가 왜 논란이 되고 있는지, 각자 주장하고 있는 바는 무엇인지를 좀 알아봐야 하겠습니다. 숭실사이버대 부동산학과의 김학환 교수님을 연결해 보겠습니다. 교수님, 안녕하십니까?
숭실사이버대 부동산학과 김학환 교수(이하 김학환):
네, 안녕하세요?
앵커:
부동산 중개 수수료, 복비 개편 움직임이 발 빠르게 진행되고 있는 것 같아요. 현장에서 문제가 많다, 라는 얘기가 먼저 나왔는데 문제가 많은 부동산 중개 수수료 체계, 일단 설명부터 부탁 드릴게요.
김학환:
중개 수수료라는 용어는 사실 법률이 개정이 되어서 중개 보수라는 용어로 바뀌었습니다. 그렇지만 시청자들의 편의를 위해서 그대로 중개 수수료라는 용어를 사용하도록 하겠습니다. 우선 법에서는 중개 수수료는 매매 교환인 경우에는 거래 금액의 0.9%, 임대차는 0.8% 범위 안에서 시, 도 조례로 정하도록 되어 있어요. 그리고 주택 외에는 0.9% 이내에서 중개 의뢰인과 협의를 해서 정하도록 되어 있습니다. 그런데 주택에 대해서는 시, 도 조례에서 매매냐, 임대차냐에 따라서 거래 금액별로 4단계로 나누어서 규정을 하고 있어요. 예를 들면 매매는 5천만원 미만인 경우에는 0.6, 5천만원에서 2억원까지는 0.5, 2억원에서 6억원은 0.4, 이런 식으로 나눠서 규정을 하고 있습니다. 그리고 고가 구간은 매매는 6억원 이상, 임대차는 3억원 이상으로 설계해서 그 고가 구간에서는 매매 같은 경우에는 0.9% 이내, 임대차는 0.8% 이내에서 협의를 하도록 되어 있습니다.
앵커:
이게 언제 정해진 건가요?
김학환:
약 14~5년 되어 가는 것 같습니다.
앵커:
14~5년 전에는 그럼 특별하게 이런 기준이 없었나요?
김학환:
그 전에도 이런 기준이 있었는데 그 때는 이게 더 복잡했었죠. 거래 단계를 지금 주택의 경우에 4단계로 나누었는데 그 전에는 9단계로 나눠놨었습니다.
앵커:
그게 조금 줄어든 거고요. 그리고 14~5년 정도 된 지금 개편에 대한 얘기가 무르익고 있는 것 같아요. 그런데 최근에 가장 문제가 되는 거라고 얘기를 한다면 전세 매매를 할 때요. 전세 계약을 할 때의 복비가 매매 계약을 할 때보다 훨씬 더 높다, 이런 경우도 생기고 있다고요.
김학환:
말씀드렸듯이 지금 조례에 의한 요율 체계가 매매는 고가 구간을 6억원 이상, 임대차는 3억원 이상으로 정해 놨어요. 그런데 최근에 주택의 전세 가격이 상승하다보니까 일부 지역에서는 임대차 고가 구간인 3억원을 넘는 전세들이 많이 늘어났습니다. 그런데 전세가 3억원을 넘으면 현재는 요율이 어떻게 되느냐면 0.8% 이내에서 협의를 하도록 정해져 있어요. 그런데 매매는 2억원에서 6억원까지의 구간은 요율이 0.4% 이하로 되어 있습니다. 그래서 이렇게 되는 경우에는 전세의 경우에 매매보다도 요율이 더 많은 걸로 되지 않느냐, 그래서 이게 역전 현상이 일어나서 불합리하지 않느냐, 이런 문제를 지적하고 있는 거죠.
앵커:
또 다른 문제들은 뭐가 있을까요?
김학환:
우선 지금 또 이렇게 협의를 하도록 되어 있습니다. 몇 % 이내에서 협의를 하도록 되어 있어요. 그리고 실제 공인중개사가 상한 요율의 범위 내에서 다들 이와 같은 한도를 정해 놓도록 하고 있어요. 그런데 이러다보니까 한도는 정해놨어도 또 협의를 해야 하고, 이러다보니까 상당히 의뢰인들 사이에서 분쟁이 많이 발생하고 있습니다. 그래서 받는 사람 입장에서도 상당히 스트레스를 받는 일이죠.
앵커:
협의라는 게 들어가게 된 배경이 있나요?
김학환:
협의라는 배경이 들어가게 된 거는 주택이라고 하더라도 주택의 종류에 따라서 다르고, 또 주택 외라고 하더라도 부동산의 종류가 다양하지 않습니까? 그래서 그걸 중개하는 데 걸리는 시간이나 난이도도 다 다르고, 또 서비스의 수준이나 이런 것도 다 다를 수 있는데, 이런 거를 고려해서 사실은 적정선에서 정하라, 이런 의미라고 볼 수 있는 거죠.
앵커:
또 혹시 지금 고가 주택 기준이 6억원이 되는 거 같아요.
김학환:
매매는 그렇게 되어 있죠. 임대차는 3억으로 되어 있고.
앵커:
그것도 바뀌어야 하는 시기인가요?
김학환:
아무래도 부동산 가격이 조금 상승한 것도 있고요. 특히 부동산 가격보다도 전세 가격이 상승해서 3억원 이상을 넘는 전세가 서울 같은 경우에는 일부 지역에서 많이 늘어났죠.
앵커:
그리고 또 주거용 오피스텔 같은 경우도 늘어나고 있는데 이게 주택은 아니잖아요? 그래서 수수료가 조금 더 높은 것도 형평성 차원에서 문제가 되지 않았나 싶어요.
김학환:
사실 오피스텔 같은 경우는 업무용으로 되어 있습니다. 그렇게 되어 있는데, 기재 용도 말고 실제 주거용 바닥 난방 등의 설비가 되어 있는 경우도 있고, 실제 임대차하는 사람이 주거용으로 쓰는 경우도 있거든요. 그런데 그런 경우에도 어쨌든 지금 규정상으로는 주택이 아니기 때문에 주택 외의 요율을 적용하게 되면 아무래도 주택 요율을 적용하는 것하고는 조금 차이가 나게 됩니다. 그런데 사실은 주거용이냐, 아니냐를 실제 공문서상의 기준 말고서 구분하는 건 사실 어렵고요. 또 오피스텔 같은 경우에는 공인중개사가 중개를 하더라도 단순한 중개만 하고 끝나는 게 아니고 사실상 관리까지 해 주는 경우도 적지 않아요.
앵커:
그러면 거의 그냥 전세 주는 거랑 같네요. 아닌가요?
김학환:
오피스텔도 매매도 있을 수 있고 전세도 있을 수 있죠. 그런데 이걸 주거용으로 이렇게 주택에 준해서 보느냐에 따라서 현재는 요율 체계가 다르게 되어 있죠.
앵커:
지금 그런데 국토부가 내 놓은 개편안이 있고요. 그 다음에 공인 중개사 협회에서 내 놓은 개편안이 있거든요? 교수님이 아마 부동산 중개협회 고문을 하시는 걸로 제가 알고 있는데요.
김학환:
예, 고문을 맡고 있습니다.
앵커:
그래서 균형 있게 봐 주실 수 있을지는 모르겠지만요.
김학환:
저는 균형 있게 보려고 노력하고 있죠.
앵커:
그러면 국토부 안이 있고 중개협회 안이 있는데요. 각각의 이해가 맞서는 것 같다는 느낌이 보시는데, 어떻게 보시는지 모르겠네요?
김학환:
아무래도 업계 입장하고 소비자 입장, 사실은 국토부 입장에서 그걸 조율하는 이런 입장이라고 볼 수 있어요. 그래서 입장이 좀 다르긴 합니다. 그런데 아직 국토부에서 나온 구체적인 안은 공청회가 안 되어서 바로 직전에 배포할 것 같아요. 그래서 아직은 나오지 않았습니다. 그런데 들리는 이야기에 의하면 아무래도 고가 구간, 임대차의 경우에, 이거하고 매매의 고가 구간을 조정을 해서 불합리한 점을 개선하려고 하는 거 같아요. 그런데 아무래도 국토부 쪽에서는 그렇게 개선을 한다고 하더라도 그러면 문제는 요율을 상한을 어떻게 정할 거냐, 하는 게 문제가 되는데 이게 업계 입장하고는 다르죠. 업계 입장에서는 아무래도 현실화시켜야 한다, 현실적으로 받는 요율이라도 최소한 유지가 되어야 할 것이다, 라는 입장이죠.
앵커:
교수님, 그러면 현실화라는 게 높이는 현실화죠?
김학환:
높이는 현실화일 수도 있고요. 또 그렇지 않다고 하더라도 현재 임대차 같은 경우는 3억을 넘으면 0.8 이하로 되어 있고 매매는 0.9 이하로 되어 있습니다. 그런데 실제 받는 거는 이번에 대한부동산학회에서 연구용역에 의해서 조사한 것에 의하면 평균이 매매는 0.61%, 임대차는 0.5%를 받는 걸로 되어 있어요, 평균이. 최소한 그거 이상이 유지가 되어야 된다, 라고 아무래도 업계 입장에서는 생각을 하는 거죠.
앵커:
그러면 그게 현실화되는 데에는 알맞은 안이라고 보시는 건가요?
김학환:
어쨌든 간에 이게 현실적으로 상한이 있음에도 불구하고 이 정도에서 주고받고자 할 때에는 이거는 소비자와의 협의에 의해서 지불되는 금액이라고 볼 수 있기 때문에 그 정도는 최소한도 되어야 하지 않을까, 이렇게 보고요. 또 지금 부동산 중개 업계가 상당히 어려운 입장이고, 휴, 폐업이 속출하는 그런 상황이기 때문에 아마 불합리한 거는 조정을 한다고 하더라도 그런 것들이 좀 고려된다고 한다면 현실적으로 받는 정도 이상은 보장이 되어야 하리라고 생각이 듭니다.
앵커:
그리고 주택이 아닌 부분에 대해서는 기준을 없애고 그냥 자율화 하자, 라고 제시를 한 것 같아요.
김학환:
협회의 안은 자율화하자고 하는 거죠. 그런 배경이 이거를 요율을 올리자는 취지보다는요. 이게 자꾸 협의, 여러 가지 규제가 되어 있으니까 소비자하고 분쟁도 많고요. 그리고 또 중개 대상자 종류가 어떤 경우엔 중개 한 건 하기 위해서 1년씩 걸리는 경우도 있거든요. 그러다보니까 어떤 난이도나 서비스 양이나 질에 따라서 차라리 약정에 의하는 게 바람직하고, 또 그렇게 하더라도 현재 공인 중개사 숫자가 워낙 많고, 또 개업하는 사람도 많기 때문에 경쟁에 의해서 안정화될 거라는 게 전제가 되어 있는 거죠.
앵커:
글쎄, 현실적으로 그럴 수 있을까요? 자율화가 되면 오히려 더 혼란스럽지 않을까요?
김학환:
그런데 일시적으로 그런 현상이 야기될 수 있습니다. 어떤 경우에는 많이 받는 사람도 있고 그렇지만, 그러나 일정한 선에서는 안정화될 수 있으리라고 봅니다.
앵커:
다른 나라 같은 경우에는 부동산 중개 수수료는 어떤 식으로 책정되어 있나요?
김학환:
미국이나 영국, 캐나다 같은 경우 보면 실제 중개 수수료가 상당히 높은 편입니다. 미국은 약정에 의하지만 실무에서는 실제 3.5~6% 범위에서 지급되고 있고요. 일본의 경우만 보더라도 거기는 매매 같은 경우 3단계로 구분을 해서 받는데, 5.25~3.15%까지 받을 수 있도록 되어 있고요. 주거용 임대차에 대해서는 한 달 치 월세의 0.525배를 받도록 이렇게 국토교통성의 고시로 정하고 있어요. 우리와는 달리 일본에서는 매매와 임대차의 대리 업무를 하는 걸 허용하고 있고, 대리 업무에 대해서는 별도의 보수를 받을 수 있도록 규정하고 있어요.
앵커:
그렇다면 지금 공인중개사 협회에서 제시한 안은 어느 정도 현실을 반영한 적절한 안으로 교수님은 보고 계신 건가요?
김학환:
거기에서 제시된 안 전부가 우선 이거는 중개업계의 일방의 입장만 저기할 수는 없는 거고, 거기에는 소비자 입장도 생각이 되어야 될 것입니다. 그런데 여러 가지 제시된 것이기 때문에, 그걸 일률적으로 다 평가할 수는 없고요. 다만 특히 문제가 된 고가 구간, 이런 부분에 대해서는 좀 실제 현재 지급되고 있는 정도, 이런 정도는 어쨌든 유지가 되어야 되지 않겠는가, 그리고 만약에 고가 구간이 범위가 넓게 설정이 되면 실제 중개업계가 상당히 불리하게 되거든요. 실제는 받을 수 있는 상한보다 적게 받기 때문에, 그런 점은 예를 들면 주택 외에서 요율 상한이 0.9%로 되어 있는 것을 상한을 좀 넓혀준다든지, 이렇게 하는 것이 총체적으로는 평균 수준을 높여주는 것이 아닌가, 이렇게 생각이 들어요.
앵커:
거래를 해 보다 보면 중개업소가 아무래도 소비자보다는 좀 더 우월한 위치에 있지 않았나, 하는 생각이 들기 때문에, 중개업계도 어려운 거 분명히 알겠는데요. 소비자들과의 관계에서 적절한 안이 공청회를 통해서도 도출이 됐으면 좋겠네요.
김학환:
그렇습니다. 아무래도 소비자들 입장하고 중개업계 입장이 다를 수 있지만 상호적 역지사지 입장에서 한 번 생각해보고 또 극단적인 대립보다는 절충점을 찾았으면 하고요.
앵커:
오늘은 여기까지 들어야 될 것 같습니다. 인사 드리겠습니다. 감사합니다.
김학환:
네, 감사합니다.
앵커:
숭실사이버대 부동산학과의 김학환 교수와 얘기 나눠 봤습니다.
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