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- 방송시간 : [월~금] 15:00~16:00
- 진행 : 김우성 / PD: 김우성 / 작가: 이혜민
인터뷰 전문
앵커:
한국전력의 서울 삼성동 부지 입찰이 조금 전 오후 4시에 마감이 되었습니다. 한전이 다음 달 말부터 전남 나주혁신도시로 이전을 하게 되죠. 그래서 남게 되는 이 서울 강남의 마지막 노른자위 땅, 한전 부지의 새로운 주인이 누가 될지 관심이 집중이 되고 있는데요. 감정가만 3조 3천억원대입니다. 그러니까 이걸 따내기 위해서 너무 높은 값을 부르게 되면 혹시라도 승자의 저주가 올 수도 있지 않겠느냐, 승자가 되어서 사는데 이후에 어려움에 빠지게 되는 경우를 이야기하죠. 그런 지적도 나오고 있는데요. 내일 아침이면 새 주인이 아마도 결정이 되겠죠? 자세한 얘기 한 번 해 보겠습니다. 국민은행의 박합수 부동산팀장이 연결되어 있습니다. 안녕하십니까?
박합수 국민은행 부동산팀장(이하 박합수):
네, 안녕하십니까?
앵커:
좀 전에 한전 부지 입찰이 마감이 되었던데, 어디 어디 입찰에 참여했다고 하나요?
박합수:
지금 확실하게 입찰에 참가했다고 밝힌 데는 역시 대표적으로 알려진 현대차그룹과 삼성그룹이 되겠습니다. 지금 추가적으로 국제적인 업체도 참가했는지는 확인되고 있지 않습니다만, 두 군데는 정확하게 입찰을 했고요. 현대차그룹의 경우에는 현대차와 기아, 모비스, 이렇게 3개 계열사가 컨소시엄 형태로 같이 참여한 것으로 알려지고 있습니다.
앵커:
외국 자본들도 관심 가졌다는 얘기가 있던데요?
박합수:
네, 그렇습니다. 지금 대표적으로 중국 자본이 국내에 진출하면서 가장 큰 부동산 개발회사라고 하는 녹지그룹이 초기에 관심을 표명했었고요. 그 다음에 미국의 카지노그룹으로 알려진 샌즈그룹도 관심을 가진 것으로 알려졌습니다. 하지만 여기서 국제업체들은 참가 조건이 49%의 지분만 가질 수가 있고, 51% 이상 국내 업체하고 같이 컨소시엄 형태로 참가를 해야 하기 때문에 결국은 외국 업체가 주도적인 사업을 하기는 한계가 있어서 이번에 참가했는지는 약간 불확실성이 있습니다.
앵커:
입찰한 금액은 공개가 안 되나요? 사후에 되나요?
박합수:
지금 우리가 알고 있는 것은 감정가격입니다. 3조 3천346억원인데요. 사실은 이 금액을 기준으로 입찰을 하는 건 아니고요. 한전 가정에서 내정가격을 선정하게 됩니다. 그러면 이 금액은 또 공개를 하는 게 사실상 입찰에서의 방식이기도 한데, 그러면 내정가 공개 입찰 방식이 됩니다. 그러면 그 금액 이상을 쓴 업체 중에서 최고가가 낙찰이 되는 건데 이번에는 그 내정가를 공개하지 않았습니다. 그렇게 되다 보니까 얼마를 내정하고 있는지 알 수 없는 길이어서 사실 좀 깜깜이 입찰이 될 수는 있습니다만, 최소한 지금 금액은 감정 가격을 기준으로 훨씬 더 상회할 것으로 예상을 해 볼 수 있습니다.
앵커:
일부 언론을 보면요. 4조, 5조 얘기까지도 나오거든요? 그렇게 될까요?
박합수:
금액이 마구 올라가죠. 그런데 사실 이 금액 자체가 이미 감정가격 자체도 다소 고평가가 되어 있는 가격입니다. 장부 가격은 2조원 정도입니다. 그것보다도 평가가 좀 높게 되어 있는 거고요. 여기에서 자꾸 낙찰을 위해서 금액을 더 쓰게 되다 보면 자체적인 사업성에 상당 부분 한계가 있을 수 있는 부분이 있기 때문에 사실상 그렇게 지나치게 높게 올라가지는 않을 것으로 보입니다.
앵커:
그래도 알려진 두 기업은요. 그룹은 좀 결박하게 매달리고 있다, 라는 느낌도 주고 있는 것 같아요. 현대차도 그렇고 삼성도 그렇고, 왜 이 땅에 매달리는 걸까요?
박합수:
우선 가장 적극적인 의사를 표시한 그룹은 역시 현대차그룹입니다. 현대차 같은 경우는 양재동에 사옥이 있습니다만 지금 협소한 상태에서 당초 가지고 있는 뚝섬 개발이 한계에 부딪히면서 한전 부지에 집중을 하고 있는 형태입니다. 자동차 관련 컨벤션, 전시장이죠. 연구소나 사옥 용도, 결국은 자동차의 대표적인 복합 용도로써 일종의 랜드마크 입지로 이곳을 선정했다고 보게 되면 현대차그룹은 그룹의 최대 목표로 삼고 이곳을 선정해서 지금 지향을 하고 있지 않나, 이렇게 생각이 되고요. 삼성 같은 경우에는 이미 강남역에 대규모 사옥이 있습니다. 그런데 테헤란로를 중심선으로 해서 삼성동까지 이게 이어질 경우에는 결국 강남의 테헤란 벨트가 다 삼성전자, 삼성그룹에 의해서 주도되는 업무지구로 형성이 된다는 차원에서 상당 부분 나름대로 상징성이 있다고 보여집니다. 그만큼 그룹 차원에서도 관심을 갖고 있다고 볼 수 있겠습니다.
앵커:
삼성동이라서 그런 건가요?
박합수:
네, 그렇습니다. 일단 같은 삼성이 2번 있는 거죠. 그만큼 그 이름, 브랜드 가치가 더 상승작용을 할 수 있는 그런 여지도 있을 수 있다고 봅니다.
앵커:
그렇군요. 이게 정말 한전 부지라고 하면 마지막 금싸라기 땅이다, 이렇게들 얘기를 하고 있는데요. 그 외의 의미도 있잖아요. 혁신도시로 이전하는 공공기관들 보면 기존의 부지 매각이 잘 안 되는 경우도 있어요. 그래서 이 한전부지가 잘 팔리면 돌파구가 되지 않겠느냐, 이런 의미도 있는 것 같아요.
박합수:
네, 그렇습니다. 지금 공공기관이 혁신도시로 이전하고 있는 그런 와중에 있는데요. 기존에 가지고 있던 사옥이나 종전 부동산을 매각하는 그런 상태가 되는데 사실 지지부진합니다. 왜 그러냐면 지금 최근에 부동산 시장 상황이 그렇게 여유롭지는 않기 때문에 시장 자체가 침체되고 있어서 개발 산업이 과거처럼 본격적으로 나타나지 않고 있는 그런 이유가 큰 거죠. 그런데 여기서 공공기관 이전 부지들은 2016년도까지는 매각을 해야 되는 일종의 가이드라인이 있습니다. 그러다보니까 시간에 쫓기게 되는 이런 문제가 생기고요. 아울러서 헐값 매각 시비까지 나오고 있는 그런 상태라고 볼 수 있습니다. 이걸 왜 팔아야 되는가, 는 당연한 명제가 있죠. 우선 이전하는 데 재원을 만들어야 하고요. 다시 또 여기에 사옥을 남겨 놓으면 언젠가 되돌아 올 수 있는 그런 가능성도 있기 때문에, 그런 회귀, 되돌아오는 걸 방지하는 차원에서도 매각을 해야 하는 이런 겁니다. 그런데 부지는 기관들이 가지고 있는 입지에 따라서 달리 적용이 될 겁니다. 역시 양극화 현상이 나올 수밖에 없다, 라고 보고요. 이번의 한전 부지는 워낙 노른자위기 때문에 이렇게 인기가 있습니다만, 예를 들면 LH공사가 보유한 분당의 사옥 같은 경우에는 지금 계속 유찰이 되고 있는 이런 상태가 되기도 합니다. 그만큼 기관별 차이는 극심하게 나타날 걸로 보여집니다.
앵커:
한전 같은 경우에는 또 부채가 많잖아요. 땅 팔아서 빚 좀 갚지 않을까, 이런 생각이 드는데 부채 규모가 얼마나 되죠?
박합수:
한전 같은 경우에는 종전에 공공기관운영위원회에 제출한 경영정상화 보고서에 따르면 2017년까지 14조 7천억을 상환하겠다, 줄이겠다, 이렇게 의사를 밝혔습니다. 그만큼 이번의 매각 자금이 아까 얘기했던 4조원 전후가 되든 어떻든 간에 이런 금액은 일정 부분 부채 상환 용도로도 활용될 걸로 보여집니다. 그렇지만 한전은 아직은 부채 상환 용도로 특정하지는 않았다고 밝히고 있는 상황입니다.
앵커:
그리고 한전 부지가 주인이 좀 애매하더라고요. 땅 주인이 한전인 것은 맞는데, 여기에 개발 인, 허가권은 서울시가 갖고 있잖아요? 그렇게 되면 땅을 사는 사람이 또 서울시와도 협상을 해야지 되는 부분이 있는 것 같고요. 기부 체납도 해야지 된다고 하는데 기부 체납은 어떤 건가요?
박합수:
기부 체납은 그야말로 기부입니다. 무상으로 재산을 국가나 지방자치단체에 증여하는 거죠. 40% 기부 체납을 하라고 하면 내 땅의 40%를 서울시에 증여하라, 이런 얘기가 됩니다. 무상 증여죠. 그만큼 그 땅이 없어지는 결과가 되는 거죠, 사업자 입장에서는. 그만큼 사업자 입장에서는 땅이 없어지니까 사업성을 맞추는 데 한계가 있는 상황이 되어서 사실 이것은 현실적으로 다소 과도한 비율이기도 합니다. 물론 서울시에서는 의미가 있습니다. 개발 인허가권자는, 지금 한전 부지 같은 경우 3종 주거지역인데 이 지역에서 일반적으로 건물을 짓는 개발 사업을 하게 되면 서울시 기준으로는 용적률 250%를 할 수 있습니다. 그런데 이게 상업지역으로 용도를 상향시켜준다는 거죠. 이럴 경우 용적률이 800%로 올라가게 됩니다. 그만큼 개발 여지가 확대되고 층수 같은 경우도 초고층을 지을 수 있는, 초고층은 50층 이상을 초고층이라고 합니다. 초고층 개발까지 할 수 있기 때문에 기부 체납을 받으면 그의 대가로 용적률을 상향시켜 주는 이런 일종의 교환이 된다, 이렇게 볼 수 있겠습니다.
앵커:
그러면 이런 경우, 팔고 그 다음에 사서 상업용으로 개발하겠다, 하는 경우에 기부 체납은 거의 40%가 정례화가 되어 있는 거에요?
박합수:
예를 들면 40%의 기억은 우리가 어디서 찾을 수 있는가 하면 오세훈 시장 시절에 한강 르네상스 프로젝트가 있었고요. 그 때 여의도의 아파트들을 3종 주거지역인데 이것을 일반 상업지역으로 상향시켜주겠다, 라는 그런 계획이 있었습니다. 이 때 용적률 40%가 한 번 제시된 사례가 있습니다.
앵커:
그러면 토지를 어쨌든 사는 데만도, 지금 팀장님은 한 4조 원 보고 계신 건가요?
박합수:
네, 일단은 감정가가 그렇게 형성이 되어 있고 내정 가격은 감정가보다는 약간 높게 책정을 해 놨을 걸로 예상을 해 보게 되면, 거의 4조원을 전후해서, 물론 입찰은 3조 후반대가 될 수도 있고 4조 초반대가 될 수도 있지 않겠나, 하지만 대략 제가 보기에는 두 개의 업체가 가장 크게 부각이 되고 있는데, 그 정도 전후해서 아마 결정이 나지 않겠나, 이렇게 예상을 하고 있습니다.
앵커:
그 4조 전후가 될 것으로 추정되는 매입 가격을 지불을 해야지 되는데 거기다 기부 체납도 해야지 되고요. 이렇게 되면 정말 제가 처음에 말씀드린 것처럼 승자의 저주가 되지 않을까 걱정은 돼요. 이렇게 많은 돈을 주고 샀는데 나중에 휘청거리는 그런 경우가 생길 우려는 없을까요?
박합수:
아까 말씀드린 대로 4조원 전후해서 낙찰이 된다고 하면 이게 전부가 아니고 그에 따른 개발비용, 사업비용이 들어가게 됩니다. 건물을 짓는 이런 간단한 비용만 계산해도 또 여기서 4~5조, 이렇게 예상해본다고 하면 결국은 10조원 가까운 어마어마한 자금이 투입되는 사업이 되는 거죠. 그런 상태에서 아까 얘기한 일정 부분의 사업수익을 내지 못한다고 하면 상대적으로 낙찰은 받았으나 적자로 전환될 수 있는 이런 문제가 있기 때문에 그런 우려가 나온다고 볼 수도 있습니다. 그래서 이 금액 자체가 결코 낮은 금액이 아니라는 이유는 사업 자체가 현실적으로 이 금액만 가지고 사업을 하게 되면 이 가격은 적절치가 않습니다. 이 두 업체는 결국 사옥 용도로, 자기가 직접 자가 사용 용도로 쓰면서 일정 부분 사업용을 하겠다는 이런 실수요자 입장이기 때문에 어느 정도 적합한 용도, 금액이 아닌가, 이렇게 판단이 되는 겁니다.
앵커:
그러면 적자를 보거나 하더라도 그것은 경영을 위한 것이기 때문에 괜찮다, 그런 말씀이시네요?
박합수:
그렇죠. 상징성, 랜드마크 자리를 확보해서 회사의 사세를 확장하겠다는 의미로 쓰겠다는 거기 때문에 무형의 이익이 더 크게 반영될 수 있는 그런 상황이라는 거죠.
앵커:
혹시 유찰되지는 않을까요?
박합수:
유찰은 아까 말씀드렸던 내정가격 이하로 쓸 경우에, 내정가격이 공개되지 않았기 때문에 유찰이 될 수 있는 여지도 있죠. 그래서 사업성을 아주 그야말로 냉철하게 평가해서 금액을 낮춰서 쓰면 내정가격 이하로 들어가게 되면 유찰될 수 있는 그런 개연성도 없지는 않습니다.
앵커:
그리고 대부분의 청취자 분들이 그냥 개인 자격으로 이걸 보고 계신다고 하면요. 개인의 입장에서 한전 부지 매각을 바라볼 수 있는 포인트, 어떤 걸 좀 짚어 주실 수 있을까요?
박합수:
역시 금액이 얼마가 될 것인가가 관건이 될 것입니다. 총 사업비용이 거의 10조원 가까운 그런 금액이 들어가니까 역시 우리나라 개발 사업 역사상, 지금 용산 국제업무지구 개발 사업이 31조원으로 예상되었습니다만, 그것보다는 3분의 1 정도 됩니다만 그래도 이 금액은 거의 개발 사상 최대 금액이 아닌가, 해서 금액이 첫째는 어느 정도 될 것인가 하는 것이 관심사항이 될 것이고요. 그 다음에 이 자리 자체가 워낙 강남 지역의 노른자위 입지를 차지하고 있기 때문에 역시 제대로 개발될 경우 미래 가치가 극대화 될 수 있는 그런 입지라는 거고, 서울시에서는 여기에 도시계획을 하기를 그 일대의 서울의료원이나 감정원, 내지는 잠실운동장까지 아우르는 일종의 MICE단지라는 지역을 설정해서 서울시가 이 지역을 특화한 집중특별계획구역으로 개발하겠다, 이런 의사를 가지고 있기 때문에 이 지역이 향후에 서울에서의 역량, 상징정 면에서도 대표적인 업무 지구로 부상할 수 있을 거다, 이건 한 번 관전 포인트가 되지 않겠나 생각합니다.
앵커:
말씀 잘 들었습니다. 감사합니다.
박합수:
네, 고맙습니다.
앵커:
국민은행의 박합수 부동산 팀장과 얘기 나눠봤습니다.
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