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- 방송시간 : [월~금] 09:00~10:00
- 진행 : 조태현 / PD: 김세령 / 작가: 강정연
인터뷰 전문
앵커:
추석을 앞두고 바빠지는 곳 많습니다. 여러 곳이 많은데, 그 중에 구청도 바빠진다고 하네요. 왜냐면요. 조상 땅 찾기를 신청하려는 사람들이 이 때 많이 찾아오기 때문이라고 합니다. 조상 땅 찾기, 말만 들어도 어쩐지 없다가 생기면 복권 같다는 생각 들잖아요? 그래서 제 2의 복권이다, 이런 말만 듣고 브로커에게 피해를 보는 분도 적지 않다고 하는데요. 김선근 변호사와 전화 연결을 해서 조상 땅 찾기와 관련한 자세한 얘기를 나눠보도록 하겠습니다. 변호사님, 안녕하십니까?
김선근 변호사(이하 김선근):
네, 안녕하세요. 김선근 변호사입니다.
앵커:
조상 땅 찾기요. 이게 어떤 거죠? 모르는 분도 많을 것 같은데, 간단히 설명 좀 해 주세요.
김선근:
간단히 말씀드리면 조상님 명의로 된 땅이 있는지, 또 있더라도 그 지분을 몰라서 못 찾거든요. 그런 땅을 찾는 것입니다.
앵커:
그런데 조상이 갖고 있던 땅이 그러면 누구에게 소속이 되었는지를 모르던 걸 알아낸다는 그런 것 같은데요. 어떻게 알아낼 수 있는 거에요?
김선근:
지금 기본적으로는 시, 군청 조상 땅 찾기 서비스 조회를 하시면 되고요. 그러면 현재 등기부나 대장에 나오는 땅은 전부 그 지분을 확인할 수 있습니다. 그런데 다만 문제는 현재 등기부나 대장에도 조상님의 명의가 없는 경우에, 가령 과거에는 조상님 땅이라고 하더라도 현재에는 무단으로 제 3자 명의로 이전되었던 땅도 흔히 있고요. 또 애당초 소유자 등록을 하지 않은 땅도 현재에도 남아 있습니다. 그런 땅들은 지자체의 조상 땅 찾기 서비스로는 찾을 수 없습니다.
앵커:
그렇게 되면 어떻게 찾아야지 되는가가 궁금하네요?
김선근:
그럴 경우에는 통상적으로는 우리나라 최초 등기부라고 할 수 있는데 토지등기부나 임야조사서인데요. 그런 서류들을 열람해보시거나 아니면 과거 이미 폐쇄된 구 토지대장이 있습니다. 구 토지대장을 일일이 열람, 확인해 보셔서 거기에 조상님 명의가 있는지, 없는지 확인해 봐야 됩니다.
앵커:
그런데 이게 조상님 땅이라고 하면요. 어느 시절까지 돌아가서 조상님인가요?
김선근:
지금까지 과거로 그 흔적을 찾을 수 있는 것이 일제강점기에 작성된, 그러니까 1910년대에 작성된 임야조사서고 그게 가장 과거로 돌아갈 수 있는 최초의 서류들입니다.
앵커:
그러면 내 조상에게 땅이 있다, 없다, 이것 자체도 모르고 있는 분들이 많잖아요. 이런 찾기 서비스가 있다는 것도 그래서 모르고요. 그런 분들은 그러면 어떻게 되나요?
김선근:
시, 군청, 구청도 마찬가지입니다만 조상 땅 찾기 서비스는 반드시 상속자가 입증이 되어야 합니다. 그래서 상속자임을 확인할 수 있는, 과거 제적등본, 현재 기본증명서, 이런 상속 관계를 입증할 서류를 구비하셔서 신청하시면 일부 확인할 수 있고요. 그리고 거기에 나오지 않는 땅 같은 경우에는 대략적인 소재지 정도는 아셔야 그 인근의 토지 지분을 넓게 찾아볼 수 있습니다.
앵커:
그런데 조상 땅 찾기, 이게 우리나라만 있는 게 아닐까, 라는 생각이 들어요. 그렇죠?
김선근:
예, 맞습니다. 우리가 지금 한국전쟁으로 토지대장이든, 등기부든 일체 지적공고가 소실된 되게 많습니다. 그래서 이런 문제가, 지적공고가 일제 감정기 때부터 현재까지 이어지지 않기 때문에 이런 문제가 발생하는 겁니다. 우리나라 특유의 현상이죠.
앵커:
그러면 이 조상 땅이 국가에 귀속이 되어 있는 걸 되찾는 건가요, 아니면 다른 사람이 잘못 갖고 있는 걸 다시 찾는 건가요?
김선근:
두 가지 다인데요. 토지 소유자가 진정한 소유자가 등기를 하고 있지 않은 경우, 장기간 방치가 되는 경우에는 국가가 일단 관리 차원에서 등기를 해 두고 있는 경우도 있고요. 그럴 경우에도 국가를 상대로 등기 말소를 요구하고 소유권을 찾아갈 수도 있습니다. 마찬가지로 제 3자가 무단으로 소유권을 이전해 가는 경우도 가끔씩 있습니다. 예컨대 특별한 사정없이 보존등기를 제 3자가 했다든가, 아니면 소위 특별조치법을 이용해서 제 3자가 가져가는 경우도 있습니다. 그럴 경우에도 소송을 통해서 조상님 땅이라는 사실만 입증하면 찾을 수도 있습니다.
앵커:
그러면 신청하는 절차는 어떻게 되나요?
김선근:
아까도 말씀드렸지만 조상 땅 찾기 서비스, 시, 군청, 구청에다가 상속자, 상속관계 입증 서류를 가지고 검색을 하시면 되고요. 꼭 토지소재지 시, 군청이 아니라도 상관없습니다. 현재는 전국 지자체에서 전국 토지에 대해서 열람을 하실 수가 있습니다. 그 외에 현재 거기서 나오지 않는 땅의 경우에는 아까 말씀드렸던 토지조사 임야조사서, 그 위에 농지 관련 분배 서류들, 이런 서류들은 해당 토지 소재지 시, 군청에 가셔서 직접 방문하셔서 찾아봐야 하고요. 손쉽게 찾아보시려면 현재는 국가기관에 그 기록이 많이 이관되어 있습니다. 그래서 국가기록원에서 그 근거 서류를 쉽게 찾아볼 수도 있습니다.
앵커:
손쉽지는 않을 것 같아요. 까다로운 문제가 많이 있을 것 같은 게, 이미 내 조상 땅이다, 라고 찾았는데 그 땅에 건물이 있다거나요. 아니면 길이 나 있다거나, 여러 가지 케이스가 있을 것 같아요. 그런 경우에는 어떻게 되는지 일단 몇 가지 예를 들어서 설명해 주시면 좋을 것 같아요.
김선근:
당연히 그런 경우가 흔히 있고요. 혹시 이 토지가 과거에 할아버지 토지임이 명백히 밝혀졌다 하더라도 그 이후의 권리 관계가 변동될 사정은 충분히 있고요. 특히 도로로 편입되었다거나, 아니면 하천으로 쓸려 들어가 버렸다거나, 아니면 건물이 있다거나, 이런 경우에는 마찬가지로 그 건물을 가지고 있는 사람, 혹은 도로를 점유하고 있는 지자체, 또 제방이나 둑으로 사용하고 있는 국가, 마찬가지로 충분히 20년 이상 점유하고 있을 경우에는 점유취득시효가 완성되었다고 해서 현재 점유하고 있는 사람이 소유권을 주장할 수도 있습니다. 법적으로는 그렇습니다. 그렇기 때문에 과거 내 할아버지 땅이었다고 해서 당연히 다 찾을 수 있는 것은 전혀 아닙니다.
앵커:
20년이 넘으면 많이 안 되는 거에요, 그러면?
김선근:
물론 현재 점유자가 점유를 하고 있다고 해서 반드시 그 소유권을 취득하는 것은 전혀 아니고요. 점유를 하고 있다고 하더라도 점유를 하게 된 근거가 어느 정도 명확하게 입증이 되어야 합니다. 예컨대 등기를 안 하고 있을 뿐이지, 전 소유자로부터 매수를 했다는 매매 계약서가 있든, 아니면 여기에 공탁을 해 두었든, 아니면 이 토지에 대해서 점유를 하게 된 근거가 나름대로의 소유를 하기 위해서, 그래서 임차인으로서의 지위가 아니라 소유자로서의 지위에서 그 토지를 점유하고 있었다면 그런 조건 하에서 점유취득시효를 인정해 줍니다.
앵커:
그런데 땅을 찾았다, 그래서 이런 것들 아니고 손쉽게 땅을 내가 다시 얻어 올 수 있는 권한을 찾게 되었어요. 그럴 경우에 세금을 내야 된다든지, 여러 가지 복잡한 게 있지 않을까 싶은데요.
김선근:
세금은 과거 할아버지 때부터 지금까지 시가를 반영하는 것은 전혀 아니고요. 그래서 세금은 크게 상속, 등기, 과거 장기보유세가 적용이 되니까 크게 많지는 않을 겁니다. 그리고 지방자치단체 별로 조상 땅 찾기 서비스 조회를 통해서 찾는 땅, 그러니까 할아버지 이름으로 등기가 되어 있거나 토지 대장 상의 소유자로 등록이 되어 있는 땅은 바로 상속자가 상속 등기를 하면 간단하게 소유권을 회복하실 수 있고요. 그 외에 아까 말씀드렸던 그런 서비스 조회에서도 나오지 않는 땅, 예컨대 미등기 땅이라든가 아니면 지금은 국유지로, 혹은 제 3자 명의로 넘어간 땅에 대해서는 소송을 통해서 소유권 확인을 받은 후에 등기를 할 수 있습니다.
앵커:
우리나라 법상으로는 대부분 상속자들은 남자가 되나요? 할아버지의 땅이라고 할 때요. 손자, 손녀들이 많이 있잖아요. 누가 그걸 알 수 있는 거에요?
김선근:
상속자 여부는 1960년을 기준으로 하면 되고요. 할아버지께서 돌아가신 날을 기준으로 하는 것이고요. 돌아가신 날이 60년 이전이면 장남 단독 상속입니다. 그 이후에 돌아가신 경우에는 가족들, 자손들 전부 상속권이 있고요. 다만 1960년 이후 1990년대까지는 아무래도 출가녀, 여자 상속 지분이 상당히 낮았던 건 사실이고, 그 상속 비율이 동일하게 된 것은 1990년 이후부터입니다. 그 때부터 현재까지는 남녀 구분 불구하고 1대 1입니다.
앵커:
잘못하면 가족 간에 잘 지내고 있다가 분란이 일어날 수도 있겠어요.
김선근:
예, 괜히 상속권이 없어서 손해신 경우도 많죠.
앵커:
혹시라도 변호사님께서 맡았던 사례 중에서 특이했거나 이런 식의 기억에 남는 일이 있었다면 전해 주세요.
김선근:
글쎄요. 아무래도 제가 지금 기억에 남는 건 독립운동 하셨던 분들, 그 후손들의 땅을 찾아 준 게 가장 기억에 남습니다. 보람이 있었습니다. 그 외에도 아까 말씀드렸던 하천으로 떠내려간 땅이라든가, 도로가 된 땅이라든가, 그런 땅들 찾아서 보상 받은 것들도 기억에 남고요.
앵커:
하천이나 길로 된 경우에 지자체를 상대로 소송을 내서 승소를 하게 된 경우겠네요.
김선근:
네, 소유권을 확인 받은 후에 사용료를 청구하든가, 수용보상금을 청구하든가, 그런 방식입니다.
앵커:
많이들 보상을 받으셨어요?
김선근:
예, 많이 받으셨습니다.
앵커:
그리고 브로커들이 많이 접근한다고 들었어요. 이렇게 조상 땅 찾기, 이런 게 있다, 이러면 모르고 있다가도 함부로 덤볐다가 오히려 낭패를 보는 경우도 있지 않을까 싶은데요.
김선근:
예, 맞습니다. 조상 땅 찾기가 말만큼 쉽지가 않고요. 무엇보다도 과거 지적공고 상에 할아버지 이름이 있다고 해서 바로 소송을 할 수도 없는 것이고, 바로 찾을 수 있는 것도 전혀 아닙니다. 과거 할아버지 땅이었다고 하더라도 앞서 말씀드렸습니다만 수십 년 지나면서 소유권이 변동될 가능성이 얼마든지 있고요. 그래서 실제로 1950년 전으로 농지개혁을 했거든요? 그래서 그 기간 동안에 상당 부분 농지를 분배하기도 했습니다. 그런 적법절차에 의해서 소유권이 변동된 경우도 흔하게 많기 때문에, 단순히 브로커의 말만 듣고 이익분배를 한다거나 소송에 바로 임한다거나 그런 건 굉장히 위험하고요. 반드시 법률 전문가의 도움을 받아서 소송에 임하시기 바랍니다.
앵커:
일단 법률 사무소로 들고 가서 물어보는 게 가장 안전한 길이다, 라는 말씀이시네요.
김선근:
거래 관계를 반드시 분석을 해야 합니다.
앵커:
알겠습니다. 오늘 말씀 잘 들었습니다. 감사합니다.
김선근:
네, 고맙습닌다.
앵커:
김선근 변호사와 함께 조상 땅 찾기에 대한 이야기를 나눠봤습니다.
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