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- 방송시간 : [월~금] 15:00~16:00
- 진행 : 김우성 / PD: 김우성 / 작가: 이혜민
인터뷰 전문
앵커:
부동산 대책이 참 숨가쁘게도 나오죠? LTV, DTI 같은 대출규제 풀었던 7.24 부동산 활성화 대책에 이어서 정부가 39일 만에, 한 달 하고 9일 만에 강도 높은 후속 대책을 내 놓았습니다. 이번에는 재건축을 확 풀어주는 건데요. 재건축 연한을 최대 10년 줄이고요. 또 생활의 불편이 크다면 재건축이 가능하도록 인가 기준도 완화했습니다. 문제는 이렇게 재건축 기능이 완화되면 시장이 정상화되기는 할 수 있겠는데, 그걸 지나서 투기 열풍이 다시 일 수도 있고요. 또 이것이 어떻게 보면 한 쪽 지역만을 위한 게 아니냐, 이런 비판이 나오고 있습니다. 그래서 세종대 한국도시연구소장이신 변창흠 교수 연결해서 자세하게 얘기 나눠보도록 하겠습니다. 교수님, 안녕하십니까?
세종대 한국도시연구소장 변창흠 교수(이하 변창흠):
네, 안녕하세요?
앵커:
오늘 재건축 연한 단축 같은 것들을 포함한 정부 대책 보셨을 텐데요. 청취자 분들 위해서 어떤 내용 담고 있는지 간단히 설명부터 부탁드릴게요.
변창흠:
정부는 오늘 말씀하신 것처럼 부동산 시장 활성화를 위한 여러 가지 종합 대책을 발표했는데요. 기본적으로는 현재 부동산 시장이 회복 국면에 있기는 하지만, 본격적으로 회복하기에는 아직도 한계가 있다, 이렇게 생각을 하고 과감하게 규제 완화를 통해서 분양시장 뿐 만 아니라 기존의 주택 시장, 즉 재건축이나 재개발 대상이 되는 주택시장 거래도 활성화하겠다, 이런 의지를 보인 대책이다, 이렇게 보이는데요. 이번 대책은 크게 한 4~5가지로 정리되는 것 같아요. 하나는 방금 말씀하신 것처럼 재건축에 대한 규제를 합리화하겠다, 주로 완화하는 것이고요. 그 다음에 청약제도를 개편하겠다, 세 번째는 국민과 기업의 여러 가지 과도한 부담을 완화하겠다, 그 다음 네 번째는 주택 공급 방식을 개편하겠다, 그 다음 민간 임대 시장을 활성화하겠다, 이렇게 전체적으로 내용이 되어 있는데, 전체 내용은 공급 측면에서는 공공 공급을 줄이는 반면에 재건축이나 재개발, 도시 개발 같은 민간 개발을 확대하는 이런 방식이고요. 수요 측면에서는 아까 말씀드린 것처럼 청약제도를 개편해서 기존 주택 보유자들은 보통 무주택자에 비해서 청약 우선순위가 밀리잖아요? 이 부분을 차별하지 않겠다, 즉 다주택자도 매매수요로 적극적으로 활용하겠다, 이런 부분을 보였다고 전체적으로 설명할 수 있겠습니다.
앵커:
교수님은 그럼 이번 재건축, 재정비 시장에 대한 규제 완화책이라고 불러도 될 것 같은데요. 어떻게 평가하시나요?
변창흠:
말씀드린 것처럼 정부가 이번에 택지개발촉진법이라고 해서 민간 부분에서 공공에서 대규모로 주택을 공급하는 핵심적인 수단이었는데, 이것을 2017년까지 폐지하겠다, 이런 엄청난 계획을 발표했거든요. 반면에 재건축, 재정비 부분에서는 여러 가지 규제 완화 대책을 일거에 발표했어요. 대표적인 것을 말씀드리면 재건축 연한을 40년이었던 걸 30년으로 완화한다, 안전 진단을 할 때 구조보다는 주거 환경 같은 걸 강조한다, 그 다음 재건축 할 때 85제곱미터 이하 소형주택이죠. 이런 국민주택 규모 이하 건설 비율을 완화하는 것이고요. 그 다음에 공공관리자라고 해서 공공이 재건축이나 재개발 행정을 관리하는, 이런 부분에 대해서 주민들이 스스로 선택하게 하겠다, 그 다음 재개발 사업을 할 때 임대주택을 의무적으로 짓게 되어 있거든요. 전체 호수의 17~20% 짓게 되어 있는 것을 5%p 줄여서 10~15%로 줄였다, 이렇게 되어 있습니다. 그러다보니까 전체적으로 말씀드린 것처럼 재건축, 재개발을 위해서 사업성에 지장이 있는 요소를 대부분 완화하거나 폐지하거나 이렇게 되어 있어서, 정부가 지금 재건축 시장을 살리기 위해서 총력을 기울이고 있는 것이 아닌가, 이렇게 생각이 듭니다.
앵커:
재건축 시장을 이렇게 규제 다 풀어주고 하면요. 부동산 시장 정상화에 도움이 많이 되나요?
변창흠:
부동산 시장 정상화라는 개념 자체가 정부가 생각하는 개념하고 일반적으로 생각하는 게 약간 다릅니다.
앵커:
정부가 생각하는 정상화는 조금 더 부양이 되는 거잖아요? 그런 쪽으로 도움이 되냐는 그런 질문이었어요.
변창흠:
그러니까 거래도 활성화되고, 가격도 일정 수준 이상으로 올랐으면 좋겠다, 이게 아마 정상화인 것 같아요. 그런데 또 다른 분들이 보면, 저도 지금 거래가 많이 활성화되고 있는 것, 그리고 가격이 오르는 게 정상화인가, 아니면 진짜 정상화는 부담 가능한 수준에서 부동산 가격이 설정되는 것, 그리고 무리하게 이사를 다니지 않아도 되는 것, 이게 정상화일 수 있잖아요? 그래서 정부가 생각하는 정상화는 좀 거래가 많이 활성화 되어서 일자리가 많이 만들어지고, 부동산 시장을 통해서 한국 경제가 좀 더 활성화되는 이런 것들을 원하는데, 그러다보면 여러 가지 부동산 가격이 상승하면 부담 가능한 주택을 구입하기가 어려워지잖아요? 이런 부작용도 있고, 또 잘못하다가 자칫 투기 열풍이 일어날 수도 있고, 또 주택을 무리하게 구입하다보면 가계 부채가 증가해서 한국 경제 전체의 위기가 올 수 있다, 이런 우려가 있기 때문에 함부로 부동산 시장 정상화라는 이름으로 부동산 시장을 촉진하는 게 우려스러운 부분이 있다, 이렇게 생각합니다.
앵커:
어쨌든 정부가 생각하는 정상화 쪽으로 가는 건 맞다, 라고 보신 것 같고요.
변창흠:
제가요? 아니, 제가 반드시 그렇게 생각한다는 건 아니고 그런 측면을 같이 고려해야 한다고 말씀드렸습니다.
앵커:
정부는 부동산 시장을 어쨌든 살린다, 라고 표현을 하잖아요? 끌어 올리는 것, 가격을 끌어 올리고 거래가 더 많이 일어나는 걸 정상화로 보고 있는 것 같고요. 거기에는 이 정책이 부합한다고 보시는 거죠?
변창흠:
그렇죠. 그런 목적을 위해서 공급 측면과 수요 측면 양쪽에서 도움 가능한 제도들은 거의 다 내놨다, 이렇게 보시면 되거든요. 일반적으로 주택 공급을 확대하면 가격이 좀 떨어지잖아요? 그런데 공공에서도 그 역할을 해서 저렴하게 주택 공급을 많이 하면 주택 가격이 떨어지는데, 택지개발촉진법처럼 대량으로 공급하는 제도를 없앤다, 이런 얘기는 공급을 많이 해서 가격을 떨어뜨리는 건 안 하겠다, 그 대신 민간이 주로 하는 도시개발법이나 또는 재개발, 재건축 같은 방식의 공급을 많이 확대하겠다, 이런 거니까 규제를 풀어서 공급을 확대하면 그 기대 때문에 가격이 오르죠. 그러니까 공급을 늘려도 가격이 떨어지지 않는 거죠. 수요 측면에서도 다주택자를 차별하지 않겠다니까 결국 다주택자가 집을 사라, 이런 얘기잖아요? 그러니까 수요가 늘어나니까 가격이 오르죠. 그러니까 두 제도가 수요 측면이나 공급 측면이나 다 가격을 끌어 올리는 정책이 되는 겁니다. 그러니까 자칫 둘 다 끌어 올리는 제도를 발표해 버리면 두 개 다 상승효과가 나타나면 가격을 안정시키는 장치는 어디 있냐, 이런 걱정이 될 수 있다는 거죠.
앵커:
저는 정말 작심하고 내 놨다, 이렇게 생각이 되는 게요. 안전 기준이 아니라 주차장 부족이라든지, 층간 소음, 노약자 생활 개선, 이런 것들을 이유로도 재건축 할 수 있도록 했더라고요. 그건 어떻게 보셨어요?
변창흠:
정부가 생각할 때는 일률적으로 40년 이상이 되어야 재건축 할 수 있다는 게 너무 획일적인 기준이다, 실제 주민들이 봤을 때 불편한 것은 해소해 주겠다, 이렇게 되어 있고 실제 이게 각종 지방선거나 총선이나 대선 때까지도 상당히 중요한 공약으로 등장하고 있거든요. 재건축의 대상이 된다는 것은 부동산의 가치가 증가할 수 있는 기회를 다시 얻는 거죠. 그게 오랜 기간을 기다려야 하는데 그게 10년 정도 당겨진다는 것은 조만간 초고층 아파트를 얻을 수 있고 넓은 주택을 얻을 수 있다는 이런 기대감 때문에 부동산 가격을 상승시킬 수 있는 여지가 있어서 정부로서는 부동산 가격을 상승시키고 고급 주택을 많이 증가시킨, 정치적으로 지지율을 확보하는 측면에서 바람직할 수 있는데, 자원 측면에서는 아직 30년 밖에 안 된 주택을 재건축하는 게 과도하게 에너지 낭비다, 이런 주장들도 많고, 과거에 과도한 재건축 열기가 주택 가격을 지나치게 끌어 올렸던 이런 문제를 해결하기 위해서 사실 과거 20년 되었던 걸 다시 40년으로 늘려 놓은 거거든요. 그런데 이번에 다시 거꾸로 줄이는 거니까 과거로 회귀하는 측면이 있다, 이런 생각이 듭니다. 다만 획일적으로 연도로만 되어 있던 부분을 기타 연도 외에도 과거와 다르게 주차 수요라든지 층간소음이라든지 에너지 측면, 이런 것들을 완전히 무시할 수는 없기 때문에, 과도하게 재건축이 일어나지 않으면서 불편을 해소할 수 있는 적절한 수준을 어떻게 유지할 거냐, 상당히 많이 연구해야 할 부분이 아닌가, 하는 생각이 듭니다.
앵커:
정부에서 설명하는 숫자를 보면 강남 특혜는 아니라고 해요. 한 15% 정도 밖에 안 된다, 라고 얘기를 하는데 그래도 강남 건드려서 다시 한 번 부동산 부추기려는 게 아니냐, 라는 비판은 나오고 있거든요? 이 부분은 어떻게 보시나요?
변창흠:
원론적으로 보면 강남이 전체에서 차지하는 비율이 많지 않은 건 사실인데, 지금 또 재건축이 일어나는 지역은 대부분 강남 지역이거든요. 그래서 내년, 15년, 16년에 재건축이 실제 멸실로까지 이루어지는 겁니다. 사업 추진이 되니까. 그런데 다른 지역도 재건축 대상이 없느냐, 있어도 사업성이 없는 거거든요. 사업성이 없으면 입주해 있는 소유자들이 엄청나게 추가 부담을 해야만 새 아파트를 구할 수 있다는 거거든요. 이 규제를 풀어주면 다른 지역은 더 많은 비용을 부담을 해야만 재건축이 이루어지는 반면에 강남 지역은 부담 없이도 더 고급의 대형 아파트를 얻을 수 있으니까 아무래도 숫자가 중요한 게 아니라 어느 지역이 사업이 되느냐, 이런 건데 사업이 되는 지역은 강남 지역일 확률이 훨씬 높고, 그렇게 되면 지금 재건축이 집중되어 있는 데에다가 재건축이 추가로 집중될 수밖에 없고, 이번에 발표하면서 재건축에 대해서 소형주택 의무화에서 면면적 기준을 줄이고, 또 재개발에서도 임대 주택 의무화 비중을 줄여서 전체적으로 사업성을 제고시키는 여러 가지 장치를 마련했기 때문에, 재개발 또는 재건축 대상이 되는 지역이 밀집되어 있는 지역의 주택 가능이 상승할 수 있는 가능성이 있고, 그 대상으로 강남 지역이 될 가능성이 상당히 있어서 강남발 주택 가격 상승의 우려가 있는 거겠죠.
앵커:
그걸 우리가 봤다가 굉장히 당했던 그런 현상이었는데, 그렇게 되면 강남과 비강남의 차이는 더 커지겠어요?
변창흠:
안그래도 지난번에도 서울시에서는 60제곱미터 이하, 전용 18평 이하의 소형주택에 대해서 의무적으로 공급하도록 했는데, 정부가 이걸 풀었거든요. 그래서 조례를 통해서 할 수 있는 근거를 없애버렸는데, 그러다보니까 85제곱미터 이하만 60%, 이렇게 하게 되어 있어요. 사실은 강북 지역은 대형을 지어도 수요가 없어서 못 짓거든요. 그런데 강남 지역은 대형을 지어도 수요가 있단 말이에요. 그러면 결국 지역적으로 봤을 때 강남 지역은 중대형 아파트만 최고급 아파트만 집중하고, 다른 지역은 수요 때문에 어쩔 수 없이 소형주택, 임대주택이 공급이 확대되고, 이렇게 되면 지역 간 격차가 더 커지지 않을까 이렇게 생각이 들고요. 강남 지역 중심으로 가격이 상승되면 이 분위기가 신도시나 다른 지역으로 확산되면서 전체적으로 부동산 시장을 좀 더 불안하게 만들 수 있는 여지가 있다, 이렇게 생각이 듭니다.
앵커:
그리고 공공관리자 제도가 완화되었다고 들었어요. 의무에서 선택으로 바뀐 건가요?
변창흠:
그렇죠. 지금 이 부분이 국토부랑 서울시가 민감하게 의견이 상충되는 부분인데요. 지금 그 동안 서울시는 재개발이나 재건축이 전국에서 가장 많이 일어나고 있잖아요. 그러다보니까 재건축 각종 비리 문제도 있고, 각종 정보의 불확실성 때문에 갈등이 많고, 이러다보니까 이런 문제를 해소하기 위해서 공공이 개입해서 정보를 투명하게 제공하고 주민위원회나 조합의 임원을 선정할 때, 또는 시공사나 설계업체를 선정할 때 투명한 절차로 선정하도록 관리를 해 왔거든요. 그런데 그 중에서 제일 중요한 게 시공사 선정인데, 시공사를 사업 시행 인가 이후로 하도록 의무화를 했어요. 그런데 중요한 게 사업 시행 인가라는 것은 도면이라든지 금액이 확정된 이후에 하는 거거든요. 그 정도 수준에서 시공사 선정하도록 했는데, 지금 이번에 이것을 조합원들 과반 수 이상이 찬성하면 시행 인가 이전에도 시공사를 선정할 수 있다, 즉 사업 착수 단계에서도 시공사를 미리 선정해서 시공사들이 조합이나 주민위원회에 비용을 댈 수 있게 한 겁니다. 그렇게 되면 이후에 조합에 시공비가 얼마 되는지 이런 걸 알 수 없는 상황에서 돈을 받아 쓸 수 있는 거잖아요? 그렇게 되면 시공사들이 높은 시공비를 책정하더라도 막 견제할 수 있는 장치가 부족해서 자칫 그 동안 시공사 위주의 조합 운영 방식, 이 문제를 극복하기 위해서 만들었던 공공관리제도가 사실상 무력화되는 것이 아닌가, 이런 우려가 있는 겁니다.
앵커:
그리고 내 집 가진 사람들은 도움이 많이 될 텐데요. 전월세 사는 사람들에게는 이번 대책 도움되는 게 있나요?
변창흠:
정부는 지금 민간임대주택을 활성화해서 임대주택 공급을 촉진하면 전체적으로 전월세가 안정되지 않을까, 이렇게 보시는 것 같아요. 그런데 우려할 점은 재건축도 촉진하고, 재개발에서도 임대주택 의무화 비율을 20%에서 5%p 줄였거든요. 임대주택자들이 세입자들이 들어갈 수 있는 공간이 그만큼 줄어드는 거죠.
앵커:
오늘 시간관계상 여기까지 들어봐야 될 것 같습니다. 세종대 변창흠 교수였습니다. 감사합니다.
변창흠:
네.
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