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- 방송시간 : [월~금] 15:00~16:00
- 진행 : 김우성 / PD: 김우성 / 작가: 이혜민
인터뷰 전문
앵커:
알면 돈 되는 부동산 정보 짚어드리는 <알짜 부동산> 시간입니다. 오늘은 박합수 국민은행 부동산 팀장과 함께 알아보도록 하겠습니다. 안녕하십니까?
박합수 국민은행 부동산 팀장(이하 박합수):
네, 안녕하십니까?
앵커:
새 경제팀이 워낙 내수 살리기, 그 중의 핵심은 부동산이다, 라고 인식하고 있는 것 같고요. 그래서 부동산 규제도 많이 풀어줬거든요. 부동산 시장 하반기에 대한 기대감은 많이 있죠?
박합수:
네, 맞습니다. 지금 정부의 부동산 시장 정상화에 대한 의지가 시장에 구현이 되면서 심리적 기대감이 높아지고 있는 상태라고 할 수 있고요. 가장 최근에 기대치가 높았던 활성화 대책은 역시 대출 규제 완화입니다. LTV를 지역별, 금융기관별 상관없이 70%로 조정하겠다는 것이고요. DTI는 수도권에서도 서울은 50%고 인천, 경기는 60%였습니다만 서울도 10%를 올려서 수도권 전체를 60%로 적용하는 거죠. 이런 전격적인 대출 규제 완화가 시장의 기대감을 높였다, 라고 할 수가 있고요. 지금 이 상태에서는 더 이상 가격이 떨어지지 않겠다는 지지기반이 형성되었다고 볼 수 있을 것 같습니다.
앵커:
그러면 팀장님은 어느 정도 선까지 이게 유지가 되거나 혹은 오르거나 할 것으로 보시는 건가요? 떨어지진 않을 것으로 보시는 거에요?
박합수:
예, 그렇습니다. 사실은 보다 정확하게 말씀드리면 수도권 시장을 중심으로 볼 때는 작년 하반기가 어느 정도는 상당한 바닥 기간이었다고 볼 수가 있고요. 최근 몇 년 간을 통해서 얘기입니다. 지금은 지역별로 약간의 차이는 있습니다만 대략 종전 시세에 비해서 5%~10% 정도 상향된 이런 상태로 나타나고 있습니다.
앵커:
그러면 지금 가을이면 또 분양 시즌인데요. 분위기는 어떤가요?
박합수:
지금 분양 시장도 기대치는 높아졌다고 볼 수 있고요. 우선 수도권 지역에서는 재건축, 일부 재개발 지역들에 대해서 물량이 나오고 있고, 신도시 같은 경우에 동탄 2 신도시에서 또 다시 한 번 분양이 이루어집니다. 그리고 지방은 역시 혁신도시와 산업단지를 배후 지역을 중심으로 해서 물량이 나오고 있습니다. 여지없이 이런 인기 지역은 상한가를 치고 있습니다만, 상대적으로 안 좋은 지역들은 양극화된 이런 모습을 보이고 있습니다. 이런 상황을 개선하려면 지방과 수도권의 분양 시장에서의 제도를 어느 정도 개선하는 것도 필요한데요. 지방 같은 경우에는 지금 청약 1순위가 되려면 6개월만 청약 통장을 가입하고 있으면 됩니다. 그런데 수도권은 기간이 2년이 필요하죠. 더군다나 민간 주택에 대한 분양권 전매 제한은 이미 지방은 폐지되어서 없습니다만 수도권은 6개월로 제한되어 있습니다. 이런 제도적인 것도 나름대로 향후에 조정은 필요하다고 보여집니다.
앵커:
그런 것들이 조정이 된다면 더욱 더 많은 부동산에 대한 부양 효과가 있지 않을까, 이런 생각은 드는데요. 정부가 거의 공식화하고 있는 추가 대책들도 있죠?
박합수:
네, 그렇습니다. 이미 기존에 발표되어서 국회에 올라가 있는 그런 제도 중에 재건축 부담금 폐지가 있습니다. 일종의 개발이익환수제도인데요. 이 제도를 정부에서 끊임없이 폐지를 추진하겠다는 의지를 밝히고 있고, 또 분양가 상한제의 조정입니다. 이거는 민간 부문은 폐지하겠다, 공공 부문은 유지, 이런 얘기가 되는데 이 부분에 대해서도 지속적으로 추진하겠다는 의지를 보이고 있고요. 또한 재건축에서도 시장의 소형 평형 의무 비율이라고 있습니다. 예를 들면 재건축을 1000가구를 짓는다고 하면 85제곱미터의 규모를 60% 이상 공급을 해야 하는데 이런 비율, 또 여기서 85제곱미터 60% 이상을 확보하면서 전체적인 연면적에서도 50% 이상의 면적을 배정해줘야 됩니다. 이런 부분들에 대해서도 어느 정도 조정을 하겠다, 이런 의사를 밝히고 있습니다. 그리고 부동산 시장이 이런 재건축이나 주택 시장 위주의 제도 개선도 바람직합니다만 전체적인 부동산 시장이 유기적으로 맞물려서 돌아가려면 토지 부문에 가해지고 있는 양도소득세 중과 부문도 폐지되는 것이 바람직하지 않나 생각이 됩니다. 토지에 대해서는 지금 장기보유특별공제, 1년에 3%씩 최대 10년 간 3%씩 공제하는 이것도 여전히 인정이 되지 않고 있고요. 그 다음에 양도세도 내년도에 추가 과세해서 기본세율이 양도세율이 6~38%입니다만 10%씩 추가 과제하게 되면 16~48%가 됩니다. 이걸 내년부터 추진하려고 했습니다만 이번에 2014년 세제 개편안 발표 때 1년을 유예해서 다행히 1년을 내년까지 늦춰 놓은 상태입니다. 이런 부분에 대한 폐지가 바람직하지 않나, 하는 생각입니다.
앵커:
청취자들 가운데에서 내 집을 사겠다, 라고 생각하시는 분들은 이렇게 규제도 많이 풀리고, 대출도 잘 되게 해 주고, 이렇다고 하면 능력이 있는 분이라면 내가 살고 있는 지역이 유망한가, 어디가 유망한가 볼 거 같아요. 눈여겨볼 만한 지역들 좀 꼽아주시죠.
박합수:
앞서 언급한 재건축 지역 위주로 간단히 말씀드리면 역시 재건축은 강남 지역을 중심으로 많이 이루어지니까요. 개포 주공이나 가락 시영, 둔촌 주공, 고독 주공, 이런 지역들이 저밀도, 5층짜리 아파트들이죠. 이런 지역들은 추진되고 있습니다만 역시 최근에 추가 분담금 문제 때문에 다소 주춤하고 있는 모양새입니다. 그럼에도 불구하고 이런 지역들이 4~5년 후에는 새 아파트로 바뀌기 때문에 아주 고급 커뮤니티가 조성될 수 있다는 차원에서 보면 실수요자 입장에서는 접근도 가능하지 않나, 하는 생각이고요. 역시 가격이 너무 비싸서 언급하긴 좀 그렇습니다만, 우리나라에서 평당가로 제일 높은 지역이 서초구입니다. 서초구에서 진행되는 재건축 중에서는 반포 지역에 대한 관심이 높아지고 있습니다. 반포에는 기존의 5층짜리 저밀도인 반포 주공 1단지가 있고, 나머지에서도 한신 관련해서 지금 진행되는 재건축 단지들이 있어서 이런 지역은 끊임없이 관심을 받을 것으로 생각이 들고요. 그 다음에 한강변에 전국구 재건축 아파트라고 할 수 있는 압구정이 있습니다. 이런 지역들은 다시 한 번 관심을 받으면서 가격이 일부 상향되는 이런 상태라고 할 수 있습니다. 그리고 전체적으로 미래 가치를 볼 대 상대적으로 저평가되어있다고 볼 수 있는 부분이 용산 지역인데요. 용산 지역은 국제업무지구 무산에 따라서 가격이 작년에 1년을 보게 되면 하락률이 제일 큰 그런 지역이 용산구가 되겠습니다. 그만큼 상대적으로 많이 조정이 되었기 때문에 용산 공원이 조정되고 국제업무지구도 어떤 식으로든 개발 여지를 살핀다고 하면 다시 한 번 관심을 가져도 무리가 없다고 보여지고요. 역시 장기적으로 보면 도심지 위주의 재개발 지역이나 이런 지역들은 집주군적 형태에서 관심을 받을 수 있기 때문에 가까운 도심에서 공원이나 병원이 가깝고 편의시설이 갖춰진 이런 지역들에 대한 관심은 끊임없이 유지해야 하지 않겠나, 하는 생각이 듭니다.
앵커:
압구정, 반포, 그러면 엄두 못 내는 분들도 많아서요. 서울 외곽 지역 같은 경우에는 어떤가요?
박합수:
서울 외곽 지역을 보게 되면 대규모 개발이 일어나고 있는 하남 미사 지구 같은 경우에는 중장기적인 관점에서도 한 번 관심을 가져볼 만 하다고 봅니다. 지하철이 연장이 되고요. 유니온 스퀘어라는 대형 복합 쇼핑몰이 등장하기 때문에 그 쪽 지역은 상당히 관심의 대상, 쾌적한 전원도시로서의 입지도 갖고 있기 때문에 관심을 가져도 무리는 없다고 생각이 듭니다.
앵커:
팀장님, 그냥 이게 굉장히 무식한 질문일 수도 있는데, 이렇게 완화되고 시장 전망도 좋고, 만약에 그렇다고 보면요. 내 돈 아니고 대출 일으켜서 집 사고 싶으면 사도 되나요?
박합수:
우선 가장 큰 집을 사야 되는 이유는 전세난에 따라서 지금 매매가 대비 전세가 비율이 70%에 육박이 되고요. 또 이걸 올려줘야 되고 옮겨가야 하기 때문에 불안한 상황이 나타나는 그런 상황이어서, 내 집 마련을 고민해야 할 시기로는 적절하다고 보여집니다. 그러나 절대로 무리하게 자기 상황, 능력 범위를 초과해서 접근하는 것은 우리가 하우스 푸어에 대한 학습 효과가 있기 때문에 자제해야 할 필요는 있어 보입니다.
앵커:
위험 수준은 어떻게 가늠하면 되나요?
박합수:
현실적으로 지금 상태에서는 대출은 대략 집 값의 3~40%, 많아도 40% 정도 범위 내에서 조달하는 걸 목표로 해야 하고요. 제가 좀 더 앞서 언급했던 초기의 큰 자금이 들어가는 것은 부담이 되기 때문에 분양시장에 대한 접근을 통해서 분할상환해서 나누어 내는 조달이 가능하기 때문에 이런 시장 접근도 바람직하지 않나 생각이 됩니다.
앵커:
오늘 말씀 잘 들었습니다. 감사합니다.
박합수:
네, 고맙습니다.
앵커:
국민은행의 박합수 팀장이었습니다.
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